Acheter à Enghien-Les-Bains, c'est opter pour une ville d'eau réputée pour son lac, son casino et ses thermes, à seulement 13 kilomètres au nord de Paris. Avec une population de 11 432 habitants, elle offre une densité urbaine marquée mais un cadre naturel préservé. Le marché immobilier, bien que en correction (-7,1 %), reste élevé avec un prix médian de 5 226 €/m², reflétant son attractivité résidentielle.
Carte du marché immobilier à Enghien-les-Bains
Enghien-les-Bains et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Enghien-les-Bains
6 248 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (77,5 %) sur un total de 6 248 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement composé d'appartements (77,5 %), ce qui est cohérent avec une densité élevée (rang 1/36 dans sa catégorie). La part de propriétaires (53,1 %) est solide, mais inférieure à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif. Le faible taux de résidences secondaires (3,3 %) confirme une vocation résidentielle principale, tandis qu'un taux de vacants à 9,9 % suggère une possible rotation ou des biens en attente de rénovation.
Évolution démographique à Enghien-les-Bains
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Enghien-les-Bains
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Enghien-les-Bains
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 25,3 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 23,2 %
- Professions intermédiaires 15,6 %
- Autres sans activité professionnelle 15,2 %
- Employés 12,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,4 %
- Ouvriers 3,7 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Enghien-les-Bains
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Enghien-les-Bains
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 327 logements).
- Avant 1919 16,4 % 871 logts
- 1919-1945 22,4 % 1 194 logts
- 1946-1970 23,7 % 1 265 logts
- 1971-1990 21,9 % 1 164 logts
- 1991-2005 10,6 % 566 logts
- 2006-2019 5,0 % 266 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Enghien-les-Bains
807 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Enghien-les-Bains
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Enghien-les-Bains
Pour une maison de 120 m² au prix médian (6 000 €/m²), le budget s'élève à 720 000 € hors frais. Cela représente environ 23 années du revenu médian local (31 400 €). Avec un apport de 10 % (72 k€), un crédit sur 25 ans au taux de 3,5 % génère une mensualité d'environ 3 300 € hors assurance.
Erreurs à éviter quand on achète à Enghien-les-Bains
- Se fier au prix au m² moyen sans vérifier le DPE du bien.
- Oublier de consulter le PPR en bord de lac ou sur pente.
- Minimiser les frais de copropriété dans l'ancien.
- Négocier sans connaître la correction récente des prix (-7,1 %).
Le saviez-vous ?
- Enghien est la commune la plus dense de sa catégorie dans le Val-d'Oise.
- Le lac, d'origine naturelle, est le seul lac d'Île-de-France autorisé à la baignade.
- 95,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Performance énergétique du parc à Enghien-les-Bains
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 063 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Enghien-les-Bains: la classe D domine, 22,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc est vieillissant, avec une classe D dominante et une consommation moyenne de 259 kWh/m²/an. Plus de 22 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Cette donnée est cruciale : acheter un bien mal classé expose à des travaux de rénovation obligatoires et coûteux dès 2025 pour les logements les plus énergivores, impactant directement la valorisation et la capacité à louer ou vendre.
Risques naturels et géorisques à Enghien-les-Bains
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque sismique est très faible et le radon faible. Cependant, 16 arrêtés de catastrophes naturelles historiques sont recensés, liés principalement à des inondations ou coulées de boue. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour tout achat en bordure du lac ou sur les pentes. Ces contraintes peuvent affecter l'assurabilité et les possibilités de travaux.
Cadre de vie à Enghien-les-Bains
Le climat est tempéré (moyenne annuelle 12,9°C) et les précipitations modérées (634 mm/an). La ville s'étend sur seulement 2 km² à 43 m d'altitude, autour de son plan d'eau. L'accessibilité est son atout majeur : la gare d'Enghien-les-Bains est à 300 m du centre, desservant Paris Saint-Lazare, et l'aéroport du Bourget n'est qu'à 9,7 km. Les services sont nombreux avec 807 équipements dont 228 en santé et 329 services. La connectivité fibre est excellente (95,2 %). En revanche, la densité (5 716 hab./km²) peut générer une sensation de saturation.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 53 m², comptez environ 265 000 € (5 000 €/m²). Une maison médiane de 119 m² requiert un budget proche de 714 000 € (6 000 €/m²). Ces prix placent Enghien parmi les communes les plus chères du Val-d'Oise, loin devant Bessancourt (3 614 €/m²) mais derrière L'Île-Saint-Denis (13 929 €/m²). Le revenu médian local étant de 31 400 €, l'accession à la propriété demande un apport conséquent. Les délais de vente peuvent s'allonger en raison de la baisse du marché.
À qui s'adresse Enghien-les-Bains ?
La commune s'adresse principalement aux actifs travaillant à Paris ou en proche couronne, valorisant la desserte ferroviaire. Les familles y trouvent 10 établissements scolaires et de nombreux services, malgré un espace public limité. Les retraités (27,5 % de la population) apprécient le cadre calme, les équipements de santé et la vie culturelle. Les primo-accédants aux budgets serrés seront en revanche tenus à l'écart par le niveau de prix.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire exceptionnelle (gare à 300 m).
- Cadre de vie unique avec lac, casino et thermes.
- Densité élevée de services et commerces (807 équipements).
- Connexion internet optimale (fibre à 95.2 %).
- Dynamisme démographique (+1.3 % sur 5 ans).
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevés pour le département (5 226 €/m²).
- Fort taux de passoires thermiques (22.3 % du parc).
- Densité de population très importante (5 716 hab./km²).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Enghien-les-Bains est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Enghien-les-Bains
- Densité record : 1ère place dans sa catégorie du Val-d'Oise.
- Climat doux : température moyenne de 12,9 °C.
- Gare en centre-ville : à 300 mètres du lac.
- Parc ancien : 38,8 % des logements construits avant 1945.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Enghien-les-Bains
Quel budget pour acheter un appartement à Enghien-Les-Bains ?
Pour un appartement de surface médiane (53 m²) au prix médian de 5 000 €/m², il faut prévoir environ 265 000 €, hors frais.
Enghien-Les-Bains est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 10 établissements scolaires, de nombreux parcs et services. Cependant, seulement 22,5 % des logements sont des maisons, et les prix sont élevés.
Quels sont les risques naturels à Enghien-Les-Bains ?
La commune a connu 16 arrêtés catastrophes naturelles historiques (probablement liés à l'eau). Le radon et le risque sismique sont en revanche très faibles.
Vous envisagez d'acheter à Enghien-les-Bains ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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