Le marché immobilier enghiennois affiche un prix médian de 5 226 €/m² en 2024, en repli de 7,1 % sur un an. Cette petite ville dense du Val-d'Oise, très connectée (gare à 300 m), présente un parc majoritairement composé d'appartements. Comprendre la dynamique des prix, entre baisse récente et attractivité résidentielle, est crucial pour vendre au plus juste.
Comment se porte le marché immobilier à Enghien-les-Bains
En 2024, 172 transactions ont été enregistrées à Enghien-Les-Bains (source DVF/DGFiP). Le prix médian global recule de 7,1 % sur un an, signe d'un marché en correction après des années de forte hausse. La fourchette de prix (Q1–Q3) reste large, de 4 460 à 6 543 €/m², reflétant une diversité de biens et d'états. Les appartements, majoritaires (139 ventes), se négocient à 5 000 €/m² pour 53 m² médians. Les maisons, plus rares (33 ventes), atteignent 6 000 €/m² pour 119 m² médians. La comparaison avec les communes voisines (de Beauchamp à L'Île-Saint-Denis) souligne le positionnement premium d'Enghien.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction récente (-7,1 % sur un an) suit une période de forte hausse. Elle reflète un ajustement national, mais aussi local après que les prix aient atteint un niveau élevé (plus de 5 000 €/m²). Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation potentielle. Pour un vendeur, cela nécessite une estimation réaliste et un bien en excellent état pour se distinguer. La dynamique démographique (+1,3 % en 5 ans) reste un soutien structurel à moyen terme.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Enghien-les-Bains
Le parc de logements est composé à 77,5 % d'appartements et 22,5 % de maisons. Les propriétaires occupants représentent 53,1 % des résidents, tandis que 3,3 % des logements sont des résidences secondaires et 9,9 % sont vacants. Ce taux de vacance, modéré, indique une liquidité du marché. Les acheteurs sont probablement des ménages franciliens en recherche de qualité de vie, attirés par le lac, les thermes et la desserte ferroviaire exceptionnelle.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche actuellement en faveur de l'acheteur, porté par la baisse des prix et un volume de transactions qui reste soutenu (172 ventes). Toutefois, la faible part de logements neufs (5 % construits après 2006) et la densité élevée (5 716 hab./km²) limitent l'offre de biens récents. Vendre demande un prix réaliste, d'autant que 22,3 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), un criture devenu rédhibitoire.
Dernières ventes enregistrées à Enghien-les-Bains
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Enghien-les-Bains
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Enghien-les-Bains
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Enghien-les-Bains
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Enghien-les-Bains (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 262 logements autorisés à à Enghien-les-Bains, dont 8 en 2024 (-16 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Le rythme de construction neuve est faible (8 logements autorisés en 2024) et en net recul (-16 % sur 5 ans). Sur une commune de 2 km² déjà dense, le foncier est rare. Cela limite la future offre neuve, maintenant une pression sur le parc ancien et soutenant les prix à long terme. Cela indique aussi que les opportunités d'investissement dans le neuf seront limitées.
Quand acheter ou vendre ?
Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active pour les visites, portée par le cadre du lac. Vendre à l'automne permet de capter les acheteurs souhaitant boucler avant fin d'année. La période de la taxe foncière (septembre) peut parfois motiver des vendeurs. L'hiver, moins d'offres mais des acheteurs souvent plus déterminés, permet une négociation potentiellement plus favorable.
Le saviez-vous ?
- Enghien est la commune la plus dense de sa catégorie dans le Val-d'Oise.
- Le lac, d'origine naturelle, est le seul lac d'Île-de-France autorisé à la baignade.
- 95,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Enghien-les-Bains
- Prix médian : 5 226 €/m², en correction de -7,1 % sur un an.
- Écart maison/appartement : 6 000 € vs 5 000 € du m².
- Surface médiane achetée : ~51 m² pour un appart, ~119 m² pour une maison.
- Budget total type : 265 k€ pour un appart, 714 k€ pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Enghien-les-Bains
Quel est le prix au m² à Enghien-Les-Bains en 2024 ?
Le prix médian global est de 5 226 €/m². Les appartements se vendent à 5 000 €/m² en médiane, et les maisons à 6 000 €/m², selon les données DVF 2024.
Le prix immobilier à Enghien-les-Bains est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est en baisse de 7,1 % sur un an. Cette correction suit une période de valorisation forte, typique des communes bien desservies en Île-de-France.
Combien de temps pour vendre un bien à Enghien-Les-Bains ?
Avec 172 transactions annuelles et un taux de vacance de 9,9 %, la liquidité est moyenne. Un prix conforme au marché, autour de 5 226 €/m² médian, accélère la vente.
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