01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 557 logements dont 7 220 résidences principales, 219 résidences secondaires et 1 117 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 220 | 84,4 % |
| Résidences secondaires | 219 | 2,6 % |
| Logements vacants | 1 117 | 13,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 84 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 13 % de logements inoccupés sur un total de 8 557.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 620 | 8,6 % |
| 1919-1945 | 624 | 8,7 % |
| 1946-1970 | 2 587 | 35,9 % |
| 1971-1990 | 2 015 | 28,0 % |
| 1991-2005 | 725 | 10,1 % |
| 2006-2019 | 632 | 8,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 9 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 207 | 2,9 % |
| 2 pièces | 1 074 | 14,9 % |
| 3 pièces | 2 131 | 29,5 % |
| 4 pièces | 1 849 | 25,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 959 | 27,1 % |
Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 27 % de logements de cinq pièces ou plus et 18 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 556 | 8 606 | 8 557 |
| Rés. principales | 7 201 | 7 303 | 7 220 |
| Rés. secondaires | 183 | 141 | 219 |
| Vacants | 1 172 | 1 162 | 1 117 |
À 48 km, Mayenne (12 883 hab.) enregistre 43,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 090 | 42,8 % |
| Locataires (privé) | 2 055 | 28,5 % |
| Locataires HLM | 2 003 | 27,7 % |
| Logés gratuitement | 73 | 1,0 % |
La répartition du parc occupé: 42,8 % de propriétaires, 56,2 % de locataires, dont 28 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 146 | 43,6 % |
| Fioul | 984 | 13,6 % |
| Électricité | 2 198 | 30,4 % |
| Gaz bouteille | 53 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 839 | 11,6 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (44 %), suivi par électricité (30 %) et fioul (14 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 096 |
| 2 à 4 ans | 1 594 |
| 5 à 9 ans | 1 165 |
| 10 ans ou plus | 3 365 |
| Total ménages | 7 220 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 638 |
| Sous-occupation modérée | 2 246 |
| Sous-occupation accentuée | 1 451 |
| Suroccupation modérée | 400 |
| Suroccupation accentuée | 16 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 754 | 24,3 % |
| 1 voiture | 3 831 | 53,1 % |
| 2 voitures ou plus | 1 635 | 22,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 24 % sans, 53 % à une voiture, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 54,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 872 | 5 550 | 62 | 260 |
| 1975 | 7 320 | 6 840 | 102 | 378 |
| 1982 | 7 828 | 6 810 | 201 | 817 |
| 1990 | 7 949 | 7 046 | 218 | 685 |
| 1999 | 8 092 | 7 323 | 140 | 629 |
| 2006 | 8 473 | 7 422 | 138 | 913 |
| 2011 | 8 556 | 7 201 | 183 | 1 172 |
| 2016 | 8 606 | 7 303 | 141 | 1 162 |
| 2022 | 8 557 | 7 220 | 219 | 1 117 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 5 872 logements, le total atteint 8 557 en 2022 (+46 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 100 | 1 089 | 1 114 | 1 017 | 1 024 | 771 |
| Dont vacants > 2 ans | 535 | 514 | 531 | 516 | 460 | 466 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 118 | 2,7 % |
| Classe B | 129 | 3,0 % |
| Classe C | 1 426 | 32,9 % |
| Classe D | 1 195 | 27,6 % |
| Classe E | 837 | 19,3 % |
| Classe F | 470 | 10,9 % |
| Classe G | 156 | 3,6 % |
Distribution DPE sur 4 331 diagnostics: la majorité se situe en classe C (33 %), avec 39 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 507 | 11,7 % |
| Classe B | 1 205 | 27,8 % |
| Classe C | 1 092 | 25,2 % |
| Classe D | 542 | 12,5 % |
| Classe E | 527 | 12,2 % |
| Classe F | 371 | 8,6 % |
| Classe G | 87 | 2,0 % |
Émissions CO₂: 28 % des logements relèvent de la classe B, 65 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 252 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 236 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 182 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 181 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 101 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 252 kWh/m²/an, contre 101 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 151 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 96 |
| Classe B | 45 | 84 |
| Classe C | 276 | 1 150 |
| Classe D | 376 | 819 |
| Classe E | 246 | 591 |
| Classe F | 127 | 343 |
| Classe G | 68 | 88 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (223 kWh/m²/an) et appartements en classe C (218).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 166 |
| T2 | 481 |
| T3 | 793 |
| T4 | 678 |
| T5+ | 137 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Flers (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Flers est le petite ville ayant le prix au m² le plus bas du département Orne. (sur 4 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Flers est le petite ville ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Orne. (sur 4 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Flers comprend 8 557 logements en 2022, mais 1 117 d'entre eux (13,1 %) sont vacants. Parc mixte: 47,1 % de maisons et 52,9 % d'appartements cohabitent. Ancrage local: la commune est une commune normande, dans le bocage ou la campagne, perchée à 195 m d'altitude, dans un relief de collines.
Le parc de Flers compte à peu près autant de propriétaires (42,8 %) que de locataires (56,2 %). Le logement social occupe une place de 27,7 % dans le parc de résidences principales.
Entre héritage et modernité: 8,6 % de logements d'avant 1919 et 8,8 % postérieurs à 2006. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe C et 219 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 14,5 % — un enjeu de rénovation énergétique. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (43,6 %).
Le parc de Flers se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 24,3 % de ménages sans voiture, 22,6 % à au moins deux voitures.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Flers est une commune normande, dans le bocage ou la campagne. Côté topographie, Flers se trouve perchée à 195 m d'altitude, dans un relief de collines, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Flers en 2026 ?
Pôle de centralité de l'Orne sud, Flers mise sur un important bassin d'équipements et une desserte ferroviaire pour maintenir son attractivité résidentielle. Dans un contexte de déclin démographique et de chômage élevé, l'équation immobilière locale demande un décryptage précis. Voici notre verdict.
Avec un prix médian inférieur de 11% à 92% par rapport à ses principales voisines, Flers joue la carte de l'accessibilité dans un bassin de vie normand bien équipé.
Verdict
➤ Un investissement locatif en maison peut être rentable, mais il est conditionné à une sélection rigoureuse du bien et à une analyse fine de la demande locale.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé pour les maisons (7,3%)
- ✓ Correction de -5,7% : point d'entrée potentiel
- ✓ Très bon niveau d'équipements et de services
- ⚠ Accessibilité financière très faible pour les locaux
- ⚠ Démographie en déclin (-2,3% en 5 ans)
- ⚠ Taux de chômage élevé (19,3%)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- À 1 150 €/m², Flers se situe en deçà de la médiane nationale des petites villes.
- Son marché est 11% moins cher qu'Argentan, pourtant ville comparable du département de l'Orne.
- Le rendement locatif des maisons (7,3%) surclasse largement ceux des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Flers
Le marché immobilier de Flers affiche une pression notable (IPI 5,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Flers
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (5,9/10) indique un marché actif, plutôt porteur pour la liquidité à la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (5,9/10) indique un marché actif, plutôt porteur pour la liquidité à la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (0,9/10) indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat de la population locale, un frein pour les primo-accédants.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (0,9/10) indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat de la population locale, un frein pour les primo-accédants.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5/10) suggère une demande locative stable mais sans tension particulière.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5/10) suggère une demande locative stable mais sans tension particulière.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (1,9/10) écarte l'hypothèse d'un investissement en location saisonnière classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (1,9/10) écarte l'hypothèse d'un investissement en location saisonnière classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1670,0 — Percentile dept : 65/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 85/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -2,3 — Percentile dept : 46/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 687,2 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 15/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 36,1 — Percentile dept : 3/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,4 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 57,2 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -2,3 — Percentile dept : 46/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 39/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1670,0 — Percentile dept : 35/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 7/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 39/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 13,1 — Percentile dept : 78/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 687,2 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Flers : opportunités et risques
Investir à Flers en 2026 cible prioritairement la location annuelle en maison individuelle, dont le rendement brut atteint 7,3%. Le parc, composé à 47,3% de maisons, offre un choix, avec une surface médiane de 80 m². La taxe foncière, à 53,09%, vient cependant rogner ce rendement, tout comme un taux de vacance structurel de 13,1% qui alourdit le risque. La part non négligeable de passoires thermiques (14,5% classées F ou G) impose une vigilance accrue : ces logements seront progressivement interdits à la location, représentant soit un risque, soit une opportunité de décote à la revente pour rénovation.
La stratégie d'investissement doit intégrer le profil démographique vieillissant (indice de vieillissement de 219,4) et la faible accessibilité financière pour les locaux (IAI à 0,9/10). La demande locative proviendra donc davantage de ménages modestes, d'étudiants ou de jeunes actifs attirés par les services, avec une exigence sur le niveau de charges et la performance énergétique. Les données de construction neuve montrent une timide reprise (+25% d'autorisations en 2024), mais sans menace de saturation du marché.
L'analyse des rendements nets, approximés à 4% pour les maisons, reste correcte dans le contexte normand. Elle exige toutefois une sélection rigoureuse du bien, en privilégiant les secteurs bien desservis, les logements déjà rénovés (classe DPE C dominante) et en évitant les zones exposées aux risques naturels, comme celles couvertes par le PPRN de la Vère et du Noireau. L'investisseur doit privilégier un horizon moyen à long terme pour amortir les frais et capter une éventuelle plus-value, conditionnée à un redressement démographique du territoire.
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Données du marché immobilier à Flers
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Flers s'établit à 1 150 €, sur la base de 216 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 53,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Flers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'analyse des données DVF sur cinq ans révèle une trajectoire en dents de scie. Après une période de stabilité autour de 1 250 €/m² entre 2020 et 2021, les prix médians ont connu une forte poussée en 2022 (+19,3%), culminant à 1 498 €/m² en 2023. L'année 2024 marque un net reflux (-5,7%), ramenant le mètre carré à 1 150 €. Cette correction, dans un contexte national de renchérissement du crédit, pourrait offrir des opportunités d'entrée. Elle place toutefois Flers en retrait par rapport à la dynamique positive observée sur des communes comparables comme Mayenne ou Vire Normandie. Pour un acheteur en 2026, cela signifie négocier dans un marché qui a perdu de sa vigueur, avec une possibilité de réaliser une affaire sur des biens bien positionnés.
Évolution du marché immobilier de Flers
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 150 €/m² de prix médian pour 216 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +4,4 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 mettent en lumière un effort d'épargne initial important pour les acquéreurs locaux, mais des rendements bruts attractifs pour l'investisseur. L'achat d'une maison type de 80 m² à 102 000 € représenterait environ 5,4 années du revenu médian local. Avec un loyer médian estimé à 7,8 €/m²/mois, le rendement brut atteint 7,3%. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 4%. Pour un appartement, l'effort est similaire (5,2 années de revenu) pour un rendement brut plus faible (5,2%). Ces calculs soulignent que la rentabilité réelle dépendra fortement du taux d'emprunt et de la faculté à minimiser les périodes de vacance locative.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 260 ventes enregistrées en 2024, le marché immobilier flérien affiche un volume d'activité soutenu, bien qu'en retrait par rapport aux 340 transactions du pic de 2022. La répartition est équilibrée entre maisons (124 ventes) et appartements (92 ventes), ce qui est atypique pour une petite ville où l'habitat individuel domine généralement. Les appartements, avec une surface médiane de 48 m², se vendent en moyenne plus cher au m² (1 113 €) que les maisons (1 192 €), reflétant une demande sur les petits logements, peut-être portée par des investisseurs ou des primo-accédants aux budgets serrés. Ce marché actif mais normalisé est plutôt favorable à l'acheteur, qui dispose d'un choix et peut négocier sur des biens ayant parfois plus de temps de vente.
Répartition des ventes
57,4 % de maisons et 42,6 % d'appartements parmi les 216 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (57,4 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 192 €/m² pour les maisons et 1 113 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 216 | 124 | 92 |
| Prix médian/m² | 1 150 € | 1 192 € | 1 113 € |
| Prix moyen/m² | 1 357 € | ||
| Surface médiane | – | 83 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 136 | 1 102 € |
| 2022 | 243 | 1 189 € |
| 2023 | 208 | 1 302 € |
| 2024 | 187 | 1 235 € |
| 2025 | 216 | 1 150 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Flers, bien que modeste, affiche une tendance positive. Sur les cinq dernières années, 149 logements ont été autorisés, avec une accélération notable en 2024 (+25% par rapport à la période quinquennale précédente). Cette reprise des chantiers, portée par l'intercommunalité Flers Agglo, témoigne d'une volonté de revitalisation de l'offre. Néanmoins, ce volume reste faible au regard du parc existant (8 557 logements) et ne crée pas de risque immédiat de sur-offre. Il indique plutôt un renouvellement ciblé, susceptible de maintenir l'attractivité du centre-ville sans peser sur les prix de l'ancien. Pour l'investisseur, cela indique que les opportunités en neuf seront rares et qu'il faudra se concentrer sur le parc existant, en veillant à sa performance énergétique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 922 logements ont été autorisés et 392 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 43 %.
Vacance longue durée à Flers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Flers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 321 logements autorisés à à Flers, dont 154 en 2025 (+273 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Flers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Flers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une vue idéalisée. Pour obtenir le net, déduisez systématiquement la taxe foncière, élevée à Flers avec un taux de 53,09 % sur le bâti. Ajoutez les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les provisions pour copropriété si applicable, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 13,1 %). Enfin, prévoyez un budget travaux annuel, surtout si le bien est ancien. Ces charges peuvent diviser par deux la rentabilité apparente.
Performance énergétique du parc à Flers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 331 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Flers: la classe C domine, 14,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est C (218 kWh/m²/an), un résultat honorable par rapport à la moyenne nationale. Cependant, 14,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G). Ces biens sont directement concernés par les interdictions de location de la loi Climat : les classés G en 2025, puis F en 2028. Acquérir une passoire à bas prix implique un plan de rénovation lourd et immédiat pour rester louable, sous peine de voir son actif se déprécier.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, majoritaires et plus rentables (rendement net 4 %), de taille modérée (80 m² médian). Les T2/T3 en appartement (surface médiane 48 m²) peuvent intéresser les petits budgets. Attention au parc ancien : 14,5 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque réglementaire et financier. Le neuf est rare (8,8 % construits après 2006) et pourrait se concentrer près de la gare, un atout locatif.
Quelles zones cibler à Flers ?
Le centre-bourg historique, avec ses commerces (177 équipements) et sa gare, reste le plus demandé. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir aux familles. Aucune zone en forte expansion n'est signalée (seulement 21 logements autorisés en 2024). L'attractivité locative bénéficie de la proximité de la gare TGV pour Caen (50 km) et d'une bonne couverture fibre. La présence de risques naturels (PPRN inondation) peut impacter l'assurance et l'attractivité de certains quartiers.
Calculateur de rendement à Flers
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Flers
Le risque de vacance est le plus prégnant (13,1 % de logements vacants). La dépendance à l'économie locale (taux de chômage élevé) rend la demande locative fragile. La taxe foncière est significative (53,09 %). Enfin, le parc énergétique impose une vigilance : 14,5 % de passoires thermiques sont interdites à la location progressive jusqu'en 2028. L'indice de sécurité (ISE 3,5/10) suggère également de bien choisir le quartier.
Cas pratique : un investissement type à Flers
Pour un appartement type de 48 m² (proche du prix médian total de 98 544 €), le loyer médian attendu est d'environ 422 € par mois (8,8 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 600 €. Le loyer ne couvre donc pas le crédit, créant un effort mensuel net d'environ 180 €. Le rendement brut est de 5,2 %, mais le net, après charges, tombe vers 2,8 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Flers
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées du département.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour vacance et travaux.
- Négliger le DPE : 14,5 % de passoires à rénover d'urgence.
- Ignorer la forte part de logements sociaux (33 %) dans le parc locatif.
Quand acheter ou vendre ?
À Flers, le marché suit la saisonnalité classique avec une accélération au printemps (mars-juin) et une reprise en septembre. L'automne est souvent propice aux négociations, les vendeurs étant plus pressés avant l'hiver. Évitez de vendre en décembre-janvier, période de faible activité. Pour les investisseurs, la période de la taxe foncière (échéance en octobre) peut parfois créer des opportunités de vente par des propriétaires souhaitant se désendetter.
Le saviez-vous ?
- Flers dispose de 2 monuments historiques protégés, dont son château.
- La ville est reliée par TGV à Caen, à seulement 50 minutes.
- 93,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Flers : cadre de vie et logement
S'installer à Flers, c'est bénéficier des services d'une petite ville complète, avec pas moins de 177 commerces et 170 établissements de santé, le tout sur un territoire de 21 km². La commune affiche un indice de confort de services (ICS) très élevé (8,8/10), ce qui est un atout indéniable pour la vie quotidienne. La connectivité y est excellente, avec la fibre disponible pour 93,2% des logements et la 5G déployée par deux opérateurs, un critère devenu essentiel pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie normand, avec ses paysages de bocage, est contrebalancé par un climat plus frais (température moyenne de 10,6°C) et des précipitations abondantes (901 mm/an). Les amateurs de patrimoine trouveront deux monuments historiques, et la gare située à moins d'un kilomètre du centre offre une ouverture vers Caen. Il convient cependant de se renseigner sur les plans de prévention des risques naturels (PPRN) actifs, la commune ayant connu neuf arrêtés de catastrophe naturelle par le passé, principalement liés aux inondations.
Carte du marché immobilier à Flers
Flers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Flers
Le climat de Flers est océanique tempéré, avec une moyenne annuelle de 10,6 °C et 901 mm de pluie, répartis sur l'année. Les hivers sont frais sans être excessivement rigoureux, et les étés doux. Ce profil convient particulièrement à ceux qui redoutent les extrêmes thermiques. L'altitude de 220 mètres apporte une légère fraîcheur estivale. C'est un cadre adapté aux activités de plein air sans canicule, mais prévoyez un bon chauffage d'octobre à avril.
À qui s'adresse Flers ?
Flers s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison avec jardin à un prix abordable. Les retraités apprécient la tranquillité et la complétude des services de proximité. Les actifs travaillant à Caen ou à Alençon y trouvent un compromis prix/accessibilité, avec la gare TGV à 50 km. En revanche, les jeunes actifs très mobiles ou recherchant une vie nocturne animée pourraient être en décalage.
Avantages et limites à Flers
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible pour la région
- Services et équipements complets de centre-bourg
- Excellente connectivité ferroviaire et numérique
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons
- Environnement calme et patrimonial (2 monuments historiques)
− À prendre en compte
- Marché en baisse et déclin démographique (-2,3% en 5 ans)
- Taux de chômage local élevé (19,3%)
- Présence de risques naturels (inondations, radon)
Composition du parc immobilier à Flers
8 557 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (47,3 %) et collectif (52,7 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Flers est majoritairement composé de maisons individuelles (47,3 %), signe d'un habitat peu dense et familial. Le taux de propriétaires occupants (42,8 %) est modeste, indiquant une population locataire significative, souvent logée dans le parc social (33 %). Le taux de vacance (13,1 %) est élevé, indiquant peut-être une obsolescence de certains biens ou des difficultés économiques locales. Ce marché est donc moins tendu que dans des villes étudiantes, avec des opportunités pour la rénovation.
Ancienneté du parc à Flers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 203 logements).
- Avant 1919 8,6 % 620 logts
- 1919-1945 8,7 % 624 logts
- 1946-1970 35,9 % 2 587 logts
- 1971-1990 28,0 % 2 015 logts
- 1991-2005 10,1 % 725 logts
- 2006-2019 8,8 % 632 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Flers
664 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Flers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque naturel principal à identifier est le radon, un gaz radioactif naturel dont la présence est significative dans la région. Un diagnostic spécifique est recommandé. La commune est aussi couverte par un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour les inondations de la Vère et du Noireau. La sismicité est faible. Consultez systématiquement le cadastre des risques (Géorisques) et le PPR en mairie pour connaître les contraintes constructives ou d'assurabilité attachées à la parcelle qui vous intéresse.
Cas pratique : un achat type à Flers
Une maison de 80 m² (proche du prix médian de 102 000 €) représente environ 5,4 années du revenu médian local (18 810 €). Avec un apport de 10 % et un emprunt sur 20 ans à 4 %, la mensualité capitale et intérêts se situe aux alentours de 520 €. Ajoutez environ 150 € de taxe foncière et charges par mois. L'accession à la propriété d'une maison reste donc envisageable pour un foyer aux revenus stables.
Erreurs à éviter quand on achète à Flers
- Omettre de vérifier le risque radon, significatif dans le secteur.
- Se fier au prix au m² moyen sans distinguer maison et appartement.
- Négocier sans connaître la tendance baissière récente (-5,7 %).
- Oublier de consulter le PPRN local pour les risques d'inondation.
Points clés à retenir à Flers
- Prix médian : 1 150 €/m², en baisse de 5,7 % sur un an.
- Rendement net estimé : 4 % pour une maison, 2,8 % pour un appartement.
- Climat doux : température moyenne de 10,6 °C, 901 mm de pluie.
- Écart maison/appartement : +61 % pour les appartements.
- Taxe foncière élevée : taux de 53,09 % sur le bâti.
- Parc de logements : 47,3 % de maisons, habitat plutôt familial.
- Facteur valeur clé : la proximité de la gare et des écoles.
- Rendement brut locatif : 7,3 % pour les maisons, 5,2 % pour les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Flers ?
À Flers, la valeur dépend d'abord de la localisation intra-urbaine. La proximité de la gare (0,6 km du centre), des 23 établissements scolaires ou du centre-ville historique fait grimper le prix au m². Pour une maison, la taille du terrain et l'état général (cuisine, salle de bain, menuiseries) priment. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété sont discriminants. Un DPE mauvais (F/G) peut déprécier un bien de plus de 10 % aujourd'hui. Enfin, la vue sur les monuments historiques, comme le château, est un atout rare mais valorisant.
Estimation indicative d'une maison à Flers
Pour une maison de 83 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
95 450 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché acheteur comme celui de Flers, un prix de vente trop ambitieux conduit à une stagnation prolongée. Inversement, sous-estimer son bien signifie une perte financière. Une estimation professionnelle croise les données des 260 dernières transactions avec les caractéristiques uniques de votre logement (surface exacte, état, exposition, quartier, présence de fibres, risques de proximité). Elle vous donne la fourchette de prix réaliste pour attirer les acheteurs sans vous dévaloriser, en tenant compte de la baisse tendancielle.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise des moyennes, mais un expert local connaît la différence de valeur entre le quartier de la gare et celui de la Planche. Il évalue l'état réel (humidité, fissures, qualité des rénovations) que les photos ne montrent pas. Il intègre aussi des facteurs immatériels : la réputation d'une rue, la dynamique d'un lotissement, les projets d'équipements. Enfin, son estimation sert de base solide pour négocier avec les acheteurs et leurs banques, crédibilisant votre prix de vente. C'est une assurance contre la sous-évaluation ou une mise sur le marché infructueuse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Estimer sans visiter : l'état intérieur fait varier fortement le prix.
- Comparer avec des biens neufs ou situés dans des quartiers très différents.
- Surévaluer un bien avec un DPE F ou G, désormais stigmatisé.
- Ne pas tenir compte du taux de vacance élevé (13,1 %) qui peut alourdir la vente.
Investir à Flers : passer à l'action
Les données DVF et INSEE offrent une photographie, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection du bien, la négociation et la connaissance des micro-secteurs. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en opération concrète.
Les chiffres dessinent un marché contrasté. Sa compréhension fine nécessite une expertise du terrain.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Flers grâce à l'analyse des dernières transactions DVF et de la dynamique locale.
- Prix médian et tendance 2024 à Flers
- Analyse des rendements locatifs bruts et nets
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Flers
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Flers ?
En 2024, le prix médian à Flers était de 1 150 €/m², avec une grande différence entre les maisons (1 192 €/m²) et les appartements (1 113 €/m²). La fourchette des prix pour 50% des transactions se situe entre 1 006 et 2 374 €/m².
Est-ce que les prix baissent à Flers ?
Oui, les données DVF montrent une baisse de 5,7% du prix médian entre 2023 et 2024. Après un pic à 1 498 €/m² en 2023, le marché est redescendu à 1 150 €/m², offrant potentiellement des opportunités de négociation.
Flers est-elle une ville attractive pour les investisseurs locatifs ?
Le rendement brut des maisons est attractif (7,3%), mais le marché locatif est modéré (IOL 5/10). L'investissement est viable en maison, à condition de bien choisir son bien et d'intégrer les charges, notamment une taxe foncière à 53,09%.
Quels sont les quartiers à privilégier à Flers ?
Il faut privilégier les secteurs proches du centre-ville, bien équipés et desservis, tout en vérifiant l'exposition aux risques d'inondation (PPRN). Les logements rénovés, avec un bon DPE, sont à cibler pour éviter les travaux obligatoires.
Comment évolue la construction neuve à Flers ?
La construction neuve est modeste mais en hausse : 149 logements autorisés sur 5 ans, avec 21 permis en 2024, soit une progression de 25% par rapport à la période précédente. Cela indique une dynamique de renouvellement ciblé de l'offre.
Marché immobilier des communes voisines
Flers présente un effet de levier immédiat face à des communes comme Argentan (+11%) ou Vire Normandie (+16%), avec des indicateurs territoriaux et un parc de services similaires, ce qui ouvre une marge de manœuvre pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Flers.
Communes limitrophes de Flers
Flers est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Flers est une commune accessible — 1 150 €/m² en médiane, -22,5 % par rapport à la moyenne de l'Orne (1 484 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Flers a augmenté de +4,4 %. Sur l'ensemble de la période, 990 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,9 % — un retournement à surveiller.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 192 €/m² (surface médiane 83 m²) et celui des appartements à 1 113 €/m² (56 m²). Un bien type de 83 m² revient à environ 98 936 €, soit 5,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,8 € (appartements) et 7,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 321 logements autorisés sur 2021-2025, dont 39 commencés. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 65 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Flers s'interprète dans un contexte plus large — Flers est une commune normande, dans le bocage ou la campagne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: perchée à 195 m d'altitude, dans un relief de collines.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.