Investir à La Ferté-sous-Jouarre présente un profil rentable uniquement sur le segment des maisons, avec un rendement brut estimé à 5,7% (soit ~3,1% net). Pour les appartements, le rendement brut tombe à 2,5% (~1,4% net), nettement en dessous de la moyenne régionale. Le marché locatif est porté par une demande de familles et de jeunes actifs attirés par des loyers abordables, mais limité par un revenu médian local modeste de 21 220€.
Indices immobiliers de la Ferté-sous-Jouarre
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
8,3
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression acheteuse très élevée (8,3/10) : le marché est tendu, exigeant rapidité et préparation financière.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression acheteuse très élevée (8,3/10) : le marché est tendu, exigeant rapidité et préparation financière.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont largement décroché du revenu local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont largement décroché du revenu local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,7/10) : la demande locative est soutenue, garantissant une bonne rotation des biens.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,7/10) : la demande locative est soutenue, garantissant une bonne rotation des biens.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,1/10) : peu d'effet saisonnier, privilégiez la location annuelle classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,1/10) : peu d'effet saisonnier, privilégiez la location annuelle classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Ferté-sous-Jouarre ?
Investir à La Ferté-sous-Jouarre en 2026 implique de faire un choix stratégique clair. Le segment des maisons offre le profil le plus équilibré, avec un rendement brut de 5,7 % et une demande locative familiale solide, portée par les 187 services recensés sur la commune. Toutefois, le rendement net sera rogné par une taxe foncière élevée (53,99 %) et par la nécessité potentielle de rénovation énergétique, 19 % du parc étant classé F ou G.
À l'inverse, les appartements, malgré un prix au mètre carré très élevé, ne dégagent qu'un rendement brut de 2,5 %, rendant l'opération peu intéressante en locatif classique. Ce segment conviendrait davantage à une stratégie de plus-value à très long terme, en pariant sur la densification future du centre-bourg, mais la correction récente du marché invite à la prudence.
La baisse de 38 % des autorisations de construction neuve sur cinq ans est un signal fort. Elle limite les risques de sur-offre à court terme et soutient la valeur du parc existant, mais elle reporte aussi les besoins de logements neufs sur l'ancien, accentuant la pression sur un parc parfois vétuste. L'investisseur devra donc intégrer un budget travaux conséquent dans son plan de financement.
Profil locatif à Ferté-sous-Jouarre
La demande locative provient principalement de jeunes ménages et de familles aux revenus modestes, attirés par des loyers à 12,0 €/m²/mois pour une maison. Les étudiants sont absents, la commune n'abritant pas d'établissement d'enseignement supérieur. Le taux de chômage local de 13,7 % peut fragiliser la solvabilité d'une partie des candidats. La saisonnalité est faible, le tourisme étant limité (3 hébergements touristiques), mais la proximité de la gare (0,3 km) attire certains actifs travaillant en Île-de-France.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les maisons anciennes de taille moyenne (surface médiane 85 m²) pour viser un rendement brut de 5,7%. Les appartements, avec un prix d'achat élevé (7 059 €/m²) et des loyers à 14,8 €/m²/mois, offrent une rentabilité brute faible à 2,5%. Le neuf est rare (11,7 % du parc post-2006) et les autorisations de construire sont en net recul (-38% sur 5 ans), limitant les opportunités en VEFA.
Quelles zones cibler à Ferté-sous-Jouarre ?
Le centre-bourg, proche de la gare et des commerces (63 équipements recensés), est le plus attractif pour la location. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviennent aux familles recherchant une maison avec jardin. Aucune zone en développement majeur n'émerge, compte tenu du ralentissement de la construction neuve. La présence de risques naturels (PPR inondation actif sur la Marne) peut impacter l'assurabilité et la valeur locative de certains biens.
Performance énergétique du parc à Ferté-sous-Jouarre
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 077 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Ferté-sous-Jouarre: la classe D domine, 19,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc est dominé par la classe D (249 kWh/m²/an), une performance énergétique moyenne. Mais 19 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). La loi Climat prévoit l’interdiction de location pour ces logements les plus énergivores à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Acquérir un bien mal classé implique donc un plan de travaux obligatoire sous peine de voir sa valeur locative et patrimoniale se dégrader. C'est un risque réglementaire concret pour 1 logement sur 5 à La Ferté-sous-Jouarre.
Construction neuve à Ferté-sous-Jouarre (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 209 logements autorisés à à Ferté-sous-Jouarre, dont 15 en 2024 (-38 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 209 logements neufs ont été autorisés, mais la tendance est à un net ralentissement (-38 %). Seulement 15 logements ont été autorisés en 2024. Ce faible volume de construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme et soutient la valeur de l'ancien. Cela indique aussi que les promoteurs sont prudents face à la demande, peut-être en raison du coût du foncier ou des difficultés de commercialisation. Pour l'acheteur, l'offre en neuf restera limitée, orientant la demande vers le parc existant.
Fourchettes de loyers à Ferté-sous-Jouarre
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ferté-sous-Jouarre
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des frais annuels récurrents. À La Ferté-sous-Jouarre, la taxe foncière s’élève à 53,99 % (2024). Pour un appartement médian, cela représente plusieurs centaines d’euros par an. Il faut aussi anticiper la vacance locative (13,8 % de logements vacants dans la commune), les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), et une provision pour travaux, notamment pour les passoires thermiques (19 % du parc). C’est ce qui explique l’écart entre le rendement brut de 2,5 % et le rendement net approximatif de 1,4 % pour les appartements.
Calculateur de rendement à Ferté-sous-Jouarre
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Ferté-sous-Jouarre ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Ferté-sous-Jouarre
Pour un appartement T2 de 50 m² à La Ferté-sous-Jouarre, comptez environ 282 360 € à l'achat (prix médian). Avec un loyer médian de 14,8 €/m², vous percevrez 740 € par mois. Cela donne un rendement brut de 3,1 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 1,4 %, nécessitant un complément de trésorerie mensuel si le bien est financé par un crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Ferté-sous-Jouarre
- Négliger la taxe foncière, élevée à 53,99 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier le risque réglementaire sur les passoires thermiques (19 % du parc).
- Surestimer le loyer dans un marché avec 13,8 % de vacants.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 3 hébergements touristiques et 1 camping de 247 emplacements.
- L'âge médian des Fertois est de 39 ans, légèrement plus jeune que la moyenne nationale.
- La dette communale s'élève à 1 755 € par habitant, un indicateur de finances locales.
Risques à connaître avant d'investir à Ferté-sous-Jouarre
Le risque de vacance est réel avec un taux de logements vacants de 13,8 %. La dépendance à l'économie locale fragile (taux de chômage à 13,7 %) limite la résilience de la demande. La taxe foncière, à 53,99 %, pèse significativement sur le rendement net. Enfin, 19 % du parc est classé F ou G (passoire thermique), exposant à des travaux de rénovation obligatoires et coûteux à partir de 2025 pour les logements les plus énergivores.
Simulation financière — appartement type 40 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
L'effort résiduel entre votre mensualité de crédit et le loyer perçu est la clé. À La Ferté-sous-Jouarre, le prix d’un bien type est de 282 360 € pour un appartement. Avec un apport classique de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s’élèverait à environ 1 430 €. Face à un loyer médian de 14,8 €/m², pour un T2 de 50 m², vous percevriez 740 €. L’effort résiduel mensuel serait donc d’environ 690 €. Ce calcul montre si votre projet est soutenable et combien de temps il faudra pour atteindre l'équilibre.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut maisons à 5,7 %
- Attractivité territoriale très élevée
- Correction de -3,6 % : opportunité d'achat
− Points d'attention
- Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- Parc énergétique dégradé : 19 % de passoires
Notre verdict
Investir dans une maison à La Ferté-sous-Jouarre peut se justifier pour un investisseur patient, prêt à supporter une fiscalité locale élevée et à réaliser des travaux de rénovation. En revanche, les appartements sont à éviter dans une optique de rendement locatif pur.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Ferté-sous-Jouarre
- Rendement brut locatif de 5,7 % pour les maisons, 2,5 % pour les appartements.
- Taxe foncière élevée : 53,99 % en 2024.
- 13,8 % de logements vacants, signe d'un marché à négocier.
- Rendement net estimé à 3,1 % pour une maison, 1,4 % pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Ferté-sous-Jouarre
Quel rendement locatif à La Ferté-sous-Jouarre ?
Le rendement brut estimé est de 5,7% pour une maison et 2,5% pour un appartement. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe), le rendement net approche respectivement 3,1% et 1,4%.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les maisons, avec un loyer moyen de 12,0 €/m²/mois et un prix d'achat modéré (2 534 €/m²), offrent le meilleur profil rentabilité/risque. Évitez les studios ou petits appartements trop chers à l'achat.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Trois risques majeurs : la vacance locative (13,8% de logements vacants), la taxe foncière élevée (53,99%) et la part importante de passoires thermiques (19%), nécessitant des rénovations.
Vous envisagez d'investir à Ferté-sous-Jouarre ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Ferté-sous-Jouarre
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.