En 2024, 140 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 148 €/m² au Portel, niveau conforme à la médiane départementale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 571 et 2 714 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Forte valorisation observée: le m² médian du Portel gagne +28,9 % sur la période 2020-2024. Sur l'ensemble de la période, 721 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,8 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien au Portel: 1 794 €/m² pour les maisons (surface médiane 92 m²) et 2 552 €/m² pour les appartements (50 m²). Le bien médian (92 m² à 165 048 €) équivaut à 8,9 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,5 € (appartements) et 9,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,4 % — dans la moyenne française. Peu de résidences secondaires au Portel (5,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve reste limitée: 87 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2020-2024. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 79 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Portel est une commune des plaines flamandes. Le Portel est à quelques kilomètres du littoral du Pas-de-Calais (environ 2 km), à basse altitude (28 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir au Portel en 2026 ?
Prix médian au m² à 2 148 € au Portel, dans un marché de 140 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 16 % du Pas-de-Calais
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
Analyse du marché immobilier au Portel
Le marché du Portel est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers du Portel
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,6
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir au Portel : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier au Portel
Estimation sur un maison type de 92 m², au prix médian local.
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Données du marché immobilier au Portel
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Portel s'établit à 2 148 €, sur la base de 140 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 571 € à 2 714 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Le Portel se positionne dans le top 16 % des communes les plus chères du Pas-de-Calais.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 69,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Aperçu par typologie au Portel
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché au Portel
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée au Portel
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Portel (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 87 logements autorisés à au Portel, dont 37 en 2024 (+26 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers au Portel
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Portel
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (69,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Performance énergétique du parc au Portel
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 976 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE au Portel: la classe D domine, 7,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement au Portel
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Portel : cadre de vie et logement
Le Portel, commune de 8 768 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 28 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 232 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Portel
Le Portel et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier au Portel
4 738 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (51,2 %) et collectif (48,8 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc au Portel
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 083 logements).
- Avant 1919 2,1 % 84 logts
- 1919-1945 5,9 % 240 logts
- 1946-1970 46,6 % 1 902 logts
- 1971-1990 31,0 % 1 266 logts
- 1991-2005 5,7 % 232 logts
- 2006-2019 8,8 % 358 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services au Portel
232 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Portel
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRL_évolution_des_falaises PPRN Approuvé approuvé le 22/10/2007
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir au Portel : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien au Portel grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) au Portel
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Portel
Quel est le prix de l'immobilier au Portel ?
Le prix médian au m² au Portel est de 2 148 € (données DVF, 140 transactions). Pour une maison de 92 m² (surface médiane locale), compter environ 165 000 €.
Comment Le Portel se situe-t-elle dans le Pas-de-Calais ?
Le Portel se classe au 141ᵉ rang sur 875 communes du Pas-de-Calais — dans le top 16 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer au Portel ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Portel est de 6,3 % (loyer de 9,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
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Communes limitrophes du Portel
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