Connaître la valeur réelle de votre bien à L'Étang-Salé est crucial pour vendre au bon prix, sans laisser d'argent sur la table.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Étang-Salé en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Étang-Salé issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 76 m² | 3 | 1 303 € | 99 000 € | 28/03/2023 |
| Maison | 80 m² | 3 | 4 969 € | 397 490 € | 21/03/2023 |
| Maison | 144 m² | 5 | 6 901 € | 993 700 € | 14/03/2023 |
| Maison | 105 m² | 4 | 6 721 € | 705 740 € | 09/03/2023 |
| Maison | 107 m² | 4 | 4 949 € | 529 580 € | 01/03/2023 |
| Maison | 63 m² | 4 | 5 952 € | 375 000 € | 28/02/2023 |
Le marché immobilier à Étang-Salé
Le marché immobilier de L'Étang-Salé est en phase de correction, avec une baisse de 32,4 % du nombre de transactions en 2024. Le prix médian global est de 4 289 €/m², mais la dispersion est forte : les 25 % de biens les moins chers valent moins de 2 833 €/m², les 25 % les plus chers dépassent 6 047 €/m² (source DGFiP/DVF). Dans ce contexte, l'estimation doit intégrer finement la typologie (maison à 4 875 €/m² ou appartement à 3 276 €/m²), l'état, la localisation précise et l'exposition aux risques naturels.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut conduire à un prix trop élevé, faisant fuir les acheteurs dans un marché déjà peu liquide (57 ventes annuelles), ou à un prix trop bas, synonyme de perte sèche. Avec 8,4 % de logements vacants, la concurrence est réelle. Une valorisation juste, fondée sur les dernières transactions homologuées et les spécificités locales (comme la taxe foncière à 43,6 %), permet de vendre dans des délais raisonnables. C'est la première étape pour maximiser votre rendement et sécuriser votre projet.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Étang-Salé ?
À L'Étang-Salé, la valeur est d'abord dictée par la typologie : une maison vaut en moyenne 1 600 €/m² de plus qu'un appartement. L'état du bien et son année de construction sont déterminants, le parc étant récent à 26,3 %. La proximité des 72 commerces et 14 établissements scolaires est un atout. L'exposition et la vue, souvent liées à l'altitude (339 m en moyenne), jouent. Enfin, la performance énergétique devient un critère de plus en plus valorisant ou pénalisant.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés : la valeur d'une maison près de la forêt n'est pas celle d'un appartement en centre-ville. Il ajuste le prix au m² en fonction de l'état réel, des travaux à prévoir et des risques naturels potentiels, éléments qu'un algorithme ignore. Son réseau lui permet aussi de cibler des acquéreurs sérieux, accélérant la vente et sécurisant la transaction dans un marché en correction (-32,4 % sur un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser la moyenne du m² sans pondérer par l'état.
- Ignorer la forte baisse des prix sur un an (-32,4 %).
- Ne pas considérer l'impact d'un DPE médiocre.
- Oublier que 81,4 % des acheteurs cherchent une maison.
Le saviez-vous ?
- Surnommés Dominicains, les habitants sont 14 464.
- La commune dispose de 616 équipements et services.
- Le taux de chômage local est le plus bas de sa catégorie (23,6 %).
À retenir avant d'estimer votre bien à Étang-Salé
- Correction des prix : -32,4 % en un an.
- 60,9 % de propriétaires occupants, marché stable.
- 1 020 logements neufs autorisés en 5 ans.
- La valeur varie fortement entre maison et appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Étang-Salé
Comment estimer gratuitement son bien à L'Étang-Salé ?
Utilisez notre outil d'estimation en ligne, qui croise les données des dernières ventes (DVF), les caractéristiques de votre logement et les prix au m² par typologie à L'Étang-Salé.
Quels critères font varier le prix d'une maison à L'Étang-Salé ?
La surface, l'année de construction, l'état (DPE), la localisation (vue, calme) et l'exposition aux PPR sont déterminants. Une maison récente se vendra près de 6 000 €/m², une ancienne parfois sous les 3 000 €/m².
Pourquoi faire appel à un expert pour estimer à L'Étang-Salé ?
L'expert local connaît les micro-sectorisations et la demande réelle. Il peut affiner l'estimation en intégrant des paramètres invisibles en ligne, comme la qualité exacte du voisinage ou les projets d'aménagement futurs.