Acheter à L'Étang-Salé, c'est opter pour une commune résidentielle du sud sauvage de La Réunion, où le prix médian d'une maison avoisine les 390 000 €. La population est jeune (âge médian 40,1 ans) et la commune gagne des habitants (+2,5 % en 5 ans). Le marché, après une année 2024 en net recul, offre des opportunités de négociation, surtout pour les biens anciens.
Carte du marché immobilier à Étang-Salé
L'Étang-Salé et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Étang-Salé
6 736 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
5 337 maisons pour 1 216 appartements: le parc à Étang-Salé est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (81,4 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La part de propriétaires occupants est solide (60,9 %), indiquant une certaine stabilité résidentielle. Toutefois, les logements vacants (8,4 %) et les résidences secondaires (5,2 %) introduisent une part de mobilité. Un quart du parc est récent (post-2006), modernisant l'offre.
Évolution démographique à Étang-Salé
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Étang-Salé
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Étang-Salé
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 22,0 %
- Employés 19,3 %
- Retraités 16,6 %
- Professions intermédiaires 14,7 %
- Ouvriers 13,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 8,3 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,7 %
- Agriculteurs exploitants 1,3 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Étang-Salé
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Étang-Salé
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 625 logements).
- Avant 1919 0,2 % 14 logts
- 1919-1945 0,7 % 39 logts
- 1946-1970 7,5 % 421 logts
- 1971-1990 25,1 % 1 414 logts
- 1991-2005 40,2 % 2 259 logts
- 2006-2019 26,3 % 1 477 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Étang-Salé
616 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Étang-Salé
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Étang-Salé
Une maison de 80 m² représente un investissement médian de 390 000 €. Cela équivaut à environ 19 années du revenu médian local (20 420 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 750 €, à comparer au loyer médian maison de 1 352 €/mois.
Erreurs à éviter quand on achète à Étang-Salé
- Se fier au seul prix au m² sans vérifier la typologie.
- Omettre de consulter les PPR en mairie avant l'offre.
- Sous-estimer le coût de la climatisation.
- Négocier sans connaître le revenu médian local (20 420 €).
Le saviez-vous ?
- Surnommés Dominicains, les habitants sont 14 464.
- La commune dispose de 616 équipements et services.
- Le taux de chômage local est le plus bas de sa catégorie (23,6 %).
Risques naturels et géorisques à Étang-Salé
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Etang Salé - i+mvt PPRN Approuvé approuvé le 26/01/2016
- PPR littoraux-EtangSalé Avirons PPRN Approuvé approuvé le 16/03/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : l'un pour les mouvements de terrain, l'autre pour les submersions littorales. Ces documents, consultables en mairie, définissent des zones où la construction ou les travaux sont réglementés. La sismicité est classée faible. Une vérification systématique de la localisation du bien par rapport à ces zones est impérative avant tout achat.
Cadre de vie à Étang-Salé
Le climat est agréable avec une température moyenne de 24,2 °C et des précipitations modérées (736 mm/an). L'altitude moyenne de 339 m apporte une relative fraîcheur. La commune offre une gamme complète de services quotidiens avec 616 équipements, dont 72 commerces et 166 en santé. Les 54 équipements de sports et loisirs, combinés à la proximité de la forêt et de la plage, structurent un cadre de vie équilibré. La connexion numérique est excellente (fibre 92 %, THD 100 %). En revanche, la commune est soumise à des Plans de Prévention des Risques (PPR inondation/mouvements de terrain et littoraux), à vérifier avant tout achat.
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison typique de 80 m², prévoyez environ 390 000 € (4 875 €/m²). Un appartement de même surface coûte autour de 262 000 € (3 276 €/m²). Le délai de vente peut être allongé du fait d'un marché peu actif (57 transactions annuelles) et d'une offre abondante de neuf (240 logements autorisés en 2024). Les acquéreurs disposant d'un apport et d'un financement solide sont en position de force pour négocier, particulièrement sur les biens vacants (8,4 % du parc).
À qui s'adresse L'Étang-Salé ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles modestes recherchant la maison individuelle, attirées par le taux de propriétaires élevé (60,9 %). Les retraités (20,5 % des plus de 60 ans) y trouvent un cadre paisible et bien équipé. Elle est moins adaptée aux chercheurs d'animation urbaine intense ou aux profils très mobiles, l'offre de transport public étant limitée (9 équipements).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Climat doux toute l'année (24,2 °C en moyenne).
- Large offre de services et commerces de proximité.
- Environnement naturel préservé, entre forêt et littoral.
- Parc immobilier très majoritairement constitué de maisons (81,4 %).
- Dynamique démographique positive (+2,5 % en 5 ans).
− À prendre en compte
- Marché de l'emploi local difficile (taux de chômage 23,6 %).
- Exposition à certains risques naturels (PPR actifs).
- Offre de transports en commun limitée.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si L'Étang-Salé est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Étang-Salé
- Climat chaud et sec, moyenne annuelle de 24,2°C.
- Parc immobilier à 81,4 % de maisons individuelles.
- Commune couverte par deux PPR (mouvements de terrain et littoral).
- 36 % de la population a moins de 30 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Étang-Salé
Quel budget prévoir pour acheter une maison à L'Étang-Salé ?
Le prix médian d'une maison est de 4 875 €/m². Pour une surface de 100 m², il faut donc compter un budget médian d'environ 487 500 €, hors frais.
L'Étang-Salé est-elle adaptée aux familles avec enfants ?
Oui, la commune compte 14 établissements scolaires, une population jeune (36 % de moins de 30 ans) et de nombreux équipements de sport et loisirs (54).
Quels sont les risques naturels à connaître avant d'acheter ?
La commune est concernée par des Plans de Prévention des Risques (PPR) inondation/mouvements de terrain et littoraux. Consultez le cadastre pour savoir si le bien visé est en zone réglementée.
Vous envisagez d'acheter à Étang-Salé ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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