Faut-il investir à Étang-Salé en 2026 ?
Première commune de sa catégorie par la population et le revenu médian à La Réunion, L'étang-Salé combine un cadre de vie très équipé et une démographie dynamique. Pourtant, un taux de chômage record et une brutale correction des prix en 2024 complexifient le paysage immobilier. Quel est le véritable potentiel d'investissement dans cette petite ville contrastée ?
Malgré une correction spectaculaire de 32,4 % en 2024, la commune conserve une attractivité territoriale dans le top 30 % du département.
Verdict
➤ Investir ici exige de viser un rendement locatif en appartement, en acceptant un risque économique modéré et une fiscalité alourdie.
Points clés
- ✓ Correction récente de -32,4 %
- ✓ Rendement locatif brut de 5,9 % sur apparts
- ✓ Parc de logements très récent (26,3 % post-2006)
- ⚠ Fragilité économique locale (23,6 % de chômage)
- ⚠ Taxe foncière élevée à 43,6 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global de 4 289 €/m² la place au-dessus de la moyenne des petites villes françaises.
- Sur l'île, son prix dépasse de 8 % celui des Avirons, mais ses services sont bien plus développés.
- Son rendement locatif brut de 5,9 % sur appartements surclasse les grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Étang-Salé
Le marché immobilier de l'Étang-Salé affiche une pression notable (IPI 7,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de l'Étang-Salé
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (7,7/10) confirme un marché tendu, où la demande dépasse structurellement l'offre.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (7,7/10) confirme un marché tendu, où la demande dépasse structurellement l'offre.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité faible (3,4/10) révèle que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, un frein pour la revente au marché intérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité faible (3,4/10) révèle que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, un frein pour la revente au marché intérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (3,9/10) indique un marché locatif correct mais sans tension excessive, avec un rendement brut à 5,9 %.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (3,9/10) indique un marché locatif correct mais sans tension excessive, avec un rendement brut à 5,9 %.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique élevée (6,3/10) suggère un potentiel complémentaire en location saisonnière, à étudier au cas par cas.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique élevée (6,3/10) suggère un potentiel complémentaire en location saisonnière, à étudier au cas par cas.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4594,5 — Percentile dept : 96/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 15,7 — Percentile dept : 87/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 78/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 35/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 380,6 — Percentile dept : 52/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 15,7 — Percentile dept : 13/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,7 — Percentile dept : 65/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 44/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 39,1 — Percentile dept : 39/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 78/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 35/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 75/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4594,5 — Percentile dept : 4/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 78/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 75/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 52/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 380,6 — Percentile dept : 48/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Étang-Salé : opportunités et risques
Investir à L'étang-Salé en 2026 se justifie principalement par la recherche d'un rendement locatif correct en appartement, autour de 5,9 % brut. Le produit locatif annuel classique est à privilégier, la pression touristique (IPTI à 6,3/10) pouvant offrir un complément en saisonnier pour certains biens bien placés. La correction des prix de 2024 ouvre une fenêtre de négociation, mais elle s'accompagne d'un risque économique local non négligeable, avec un taux de chômage de 23,6 % qui fragilise la demande locative locale.
La fiscalité est un point d'attention majeur. Une taxe foncière sur le bâti à 43,6 % vient significativement rogner le rendement net, estimé autour de 3,5 % pour les appartements après déduction des charges et de la vacance. Il est impératif d'intégrer cette charge, ainsi que le coût potentiel des assurances (17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques), dans le calcul de rentabilité. Le parc étant récent (26,3 % post-2006), le risque lié aux passoires thermiques est limité.
L'horizon d'investissement doit être au moins le moyen terme. La volatilité récente des prix et le flux important de logements neufs autorisés (1 020 sur 5 ans) créent un environnement où une plus-value rapide est incertaine. La stratégie gagnante consistera à sélectionner un appartement de petite ou moyenne surface, bien situé près des commodités ou des axes de transport, pour capter une demande locative solide malgré le contexte économique.
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Données du marché immobilier à Étang-Salé
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global de 4 289 €/m², en baisse de 32,4 % sur un an, résume le choc qu'a subi le marché selon les données DVF 2024. Cette correction brutale fait suite à une année 2023 exceptionnelle (6 346 €/m²) et replace L'étang-Salé dans une trajectoire plus conforme à ses indicateurs économiques locaux, marqués par un taux de chômage élevé. Le marché est clairement segmenté : les maisons conservent une prime (3 950 €/m²) tandis que les appartements, à 4 533 €/m², offrent un point d'entrée plus accessible et un rendement locatif plus intéressant.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. L'étang-Salé est 8 % plus cher que Les Avirons, mais cet écart s'explique par une offre de services bien supérieure (ICS à 8,3/10) et un parc de logements plus récent. En revanche, elle est significativement plus chère que Petite-Île ou Bras-Panon, dont les profils sont différents. Cette position intermédiaire lui confère une attractivité résidentielle solide, portée par une démographie positive et plus de 600 équipements de proximité.
Néanmoins, la forte baisse du volume des transactions en 2024 (57 contre 165) indique un net ralentissement de l'activité. Ce marché devient sélectif, où la qualité du bien, son exposition aux risques naturels (8 PPR actifs) et sa performance énergétique (parc récent) seront des critères déterminants pour la liquidité future. La dynamique de construction neuve soutenue (+44 % d'autorisations) pourrait également peser sur la valorisation de l'ancien à moyen terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de l'Étang-Salé Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à L'étang-Salé dessine un cycle volatile. Après une hausse régulière entre 2020 et 2022, le marché a connu un pic spectaculaire en 2023 à 6 346 €/m², probablement porté par un afflux de capitaux extérieurs et la rareté perçue. Le retour à la réalité en 2024 est sévère, avec une chute de 32,4 % du prix médian, qui retombe à 4 289 €/m². Cette correction, l'une des plus fortes observées, ramène les niveaux de prix proches de ceux de 2022. Elle révèle un marché sensible aux capitaux spéculatifs et dont les indicateurs économiques locaux, avec un chômage à 23,6 %, ne soutiennent pas seuls de telles valorisations. Les maisons restent plus chères que les appartements, mais l'écart se resserre. Comparé aux communes voisines, L'étang-Salé conserve une prime justifiée par son équipement et sa démographie, mais la bulle de 2023 a été brutalement dégonflée.
Évolution du marché immobilier de l'Étang-Salé
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 81 transactions en 2025 et affiche une évolution de +13,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 4 043 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
79,0 % de maisons et 21,0 % d'appartements parmi les 81 transactions enregistrées.
79,0 % maisons, 21,0 % appartements sur 81 ventes: le collectif pèse 21,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 81 | 64 | 17 |
| Prix médian/m² | 4 043 € | 3 950 € | 4 533 € |
| Prix moyen/m² | 4 409 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 100 | 3 577 € |
| 2022 | 116 | 3 498 € |
| 2023 | 83 | 4 122 € |
| 2024 | 50 | 4 037 € |
| 2025 | 81 | 4 043 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à L'étang-Salé est vigoureuse, avec 1 020 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 44 % par rapport à la période précédente. Rien qu'en 2024, 240 logements ont été autorisés. Cette activité soutenue répond à une pression démographique réelle (+2,5 % sur 5 ans) et à l'attractivité résidentielle de la commune. Elle témoigne de la confiance des promoteurs et de la volonté politique d'étendre l'offre. Toutefois, cet afflux de logements neufs, couplé au ralentissement du marché de l'ancien, pourrait créer à moyen terme une pression à la baisse sur les prix de l'ancien, surtout si la demande ne suit pas au même rythme. L'investisseur doit donc être attentif à la localisation et à la qualité du neuf, pour éviter la sur-équipement dans certains secteurs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 422 autorisations et 3 762 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 85 %.
Vacance longue durée à Étang-Salé
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Étang-Salé (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 051 logements ont été autorisés à à Étang-Salé, +30 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Étang-Salé
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Étang-Salé
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute d'environ 2,4 points par rapport au brut. La taxe foncière sur le bâti, à 43,6 % à L'Étang-Salé, en est la principale cause. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les provisions pour travaux dans un parc où seulement 0,9 % des logements sont antérieurs à 1945, et une éventuelle charge de copropriété. Une vacance locative de quelques mois réduit encore la performance.
Performance énergétique du parc à Étang-Salé
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Étang-Salé: classe C en tête, 0,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Sans données DPE précises pour la commune, la performance énergétique dépendra fortement de l'année de construction et des rénovations. Près de 26,3 % du parc est construit après 2006, donc a priori bien isolé. Pour les biens anciens, anticipez des travaux de mise aux normes pour éviter le risque de dépréciation lié aux interdictions de location des passoires thermiques (loi Climat).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, plus rares (18,6 % du parc) mais offrant un meilleur rendement brut (5,9 %). Les petites surfaces (T2, T3) en bon état DPE sont les plus adaptées à la demande locale. Le neuf récent (26,3 % du parc construit après 2006) attire mais exige un ticket d'entrée plus élevé. Attention aux maisons anciennes, potentiellement énergivores, dont la rentabilité nette est faible (2,5 %).
Quelles zones cibler à Étang-Salé ?
La demande se concentre dans le centre-bourg et ses abords, bien desservis par les 298 services recensés. Les quartiers résidentiels calmes, proches des écoles (14 établissements), sont plébiscités par les familles. La vigilance est de mise sur les zones exposées aux risques naturels (PPR actifs), qui peuvent compliquer l'assurance et la revente. La fibre optique (92 % de couverture) est un atout pour attirer les locataires.
Calculateur de rendement à Étang-Salé
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Risques à connaître avant d'investir à Étang-Salé
Le principal risque est la vacance, dans un marché local où 8,4 % des logements sont déjà vacants et le taux de chômage élevé. La dépendance à une économie locale fragile (taux d'emploi 55,5 %) est un facteur. La taxe foncière, à 43,6 %, grève la rentabilité. Enfin, les risques naturels (17 arrêtés catastrophes naturelles historiques) peuvent entraîner des surprimes d'assurance et des travaux obligatoires.
Cas pratique : un investissement type à Étang-Salé
Pour un appartement type de 60 m² à L'Étang-Salé, comptez environ 196 560 € à l'achat. Avec un loyer médian de 16,2 €/m², la recette locative brute atteint 972 € par mois, soit un rendement brut de 5,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), l'effort net mensuel peut devenir positif ou faiblement négatif selon le taux d'endettement.
Erreurs à éviter quand on investit à Étang-Salé
- Oublier la taxe foncière, élevée à 43,6 %.
- Négliger le risque vacance (8,4 % du parc inoccupé).
- Baser son projet sur le rendement brut seul.
- Ne pas vérifier le classement du bien en zone PPR.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier réunionnais est moins soumis à une saisonnalité métropolitaine marquée. Toutefois, l'activité peut légèrement ralentir pendant la saison des pluies (cyclonique de janvier à mars). Le calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, peut parfois inciter les vendeurs à conclure avant l'été. L'affluence touristique, modeste (3 hébergements), a peu d'impact.
Le saviez-vous ?
- Surnommés Dominicains, les habitants sont 14 464.
- La commune dispose de 616 équipements et services.
- Le taux de chômage local est le plus bas de sa catégorie (23,6 %).
S'installer à Étang-Salé : cadre de vie et logement
S'installer à L'étang-Salé, c'est bénéficier du confort d'une petite ville très bien équipée, avec 616 équipements recensés par l'INSEE, dont 72 commerces, 166 établissements de santé et 54 installations sportives. Cette densité de services, rare pour une commune de cette taille, est un atout majeur pour la vie quotidienne. Le taux de propriétaires élevé (60,9 %) et la prédominance des maisons individuelles (81,4 %) dessinent un profil résidentiel familial, confirmé par un indice de vieillissement équilibré (105,4).
Le territoire n'est pas sans contraintes. Son attractivité s'accompagne d'une exposition à plusieurs risques naturels, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs concernant les mouvements de terrain et le littoral. La commune a subi 17 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces éléments doivent être scrutés lors de l'acquisition, car ils impactent l'assurabilité et le confort d'usage. En contrepartie, les résidents jouissent d'un climat doux (24,2 °C de moyenne) et d'une connectivité numérique excellente (fibre à 92 %, THD à 100 %).
Carte du marché immobilier à Étang-Salé
L'Étang-Salé et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Étang-Salé
Avec une température moyenne annuelle de 24,2°C et seulement 736 mm de précipitations, L'Étang-Salé offre un climat chaud et relativement sec. Ce profil, typique de la côte sous le vent, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux tout au long de l'année, sans les fortes pluies de l'est. L'altitude moyenne de 339 m tempère légèrement la chaleur.
À qui s'adresse L'Étang-Salé ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles modestes recherchant la maison individuelle, attirées par le taux de propriétaires élevé (60,9 %). Les retraités (20,5 % des plus de 60 ans) y trouvent un cadre paisible et bien équipé. Elle est moins adaptée aux chercheurs d'animation urbaine intense ou aux profils très mobiles, l'offre de transport public étant limitée (9 équipements).
Avantages et limites à Étang-Salé
✓ Points forts
- Climat doux toute l'année (24,2 °C en moyenne).
- Large offre de services et commerces de proximité.
- Environnement naturel préservé, entre forêt et littoral.
- Parc immobilier très majoritairement constitué de maisons (81,4 %).
- Dynamique démographique positive (+2,5 % en 5 ans).
− À prendre en compte
- Marché de l'emploi local difficile (taux de chômage 23,6 %).
- Exposition à certains risques naturels (PPR actifs).
- Offre de transports en commun limitée.
Composition du parc immobilier à Étang-Salé
6 736 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
5 337 maisons pour 1 216 appartements: le parc à Étang-Salé est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (81,4 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La part de propriétaires occupants est solide (60,9 %), indiquant une certaine stabilité résidentielle. Toutefois, les logements vacants (8,4 %) et les résidences secondaires (5,2 %) introduisent une part de mobilité. Un quart du parc est récent (post-2006), modernisant l'offre.
Ancienneté du parc à Étang-Salé
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 625 logements).
- Avant 1919 0,2 % 14 logts
- 1919-1945 0,7 % 39 logts
- 1946-1970 7,5 % 421 logts
- 1971-1990 25,1 % 1 414 logts
- 1991-2005 40,2 % 2 259 logts
- 2006-2019 26,3 % 1 477 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Étang-Salé
616 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Étang-Salé
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : l'un pour les mouvements de terrain, l'autre pour les submersions littorales. Ces documents, consultables en mairie, définissent des zones où la construction ou les travaux sont réglementés. La sismicité est classée faible. Une vérification systématique de la localisation du bien par rapport à ces zones est impérative avant tout achat.
Erreurs à éviter quand on achète à Étang-Salé
- Se fier au seul prix au m² sans vérifier la typologie.
- Omettre de consulter les PPR en mairie avant l'offre.
- Sous-estimer le coût de la climatisation.
- Négocier sans connaître le revenu médian local (20 420 €).
Points clés à retenir à Étang-Salé
- Prix médian à 4 289 €/m², en baisse de 32,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,9 % pour les appartements.
- Climat chaud et sec, moyenne annuelle de 24,2°C.
- Écart maison/appartement : +1 599 €/m².
- Rendement net approximatif : 3,5 % après charges.
- Parc immobilier à 81,4 % de maisons individuelles.
- 60,9 % de propriétaires occupants, marché stable.
- Revenu médian local de 20 420 €, le plus haut de sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Étang-Salé
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
343 655 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut conduire à un prix trop élevé, faisant fuir les acheteurs dans un marché déjà peu liquide (57 ventes annuelles), ou à un prix trop bas, synonyme de perte sèche. Avec 8,4 % de logements vacants, la concurrence est réelle. Une valorisation juste, fondée sur les dernières transactions homologuées et les spécificités locales (comme la taxe foncière à 43,6 %), permet de vendre dans des délais raisonnables. C'est la première étape pour maximiser votre rendement et sécuriser votre projet.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés : la valeur d'une maison près de la forêt n'est pas celle d'un appartement en centre-ville. Il ajuste le prix au m² en fonction de l'état réel, des travaux à prévoir et des risques naturels potentiels, éléments qu'un algorithme ignore. Son réseau lui permet aussi de cibler des acquéreurs sérieux, accélérant la vente et sécurisant la transaction dans un marché en correction (-32,4 % sur un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser la moyenne du m² sans pondérer par l'état.
- Ignorer la forte baisse des prix sur un an (-32,4 %).
- Ne pas considérer l'impact d'un DPE médiocre.
- Oublier que 81,4 % des acheteurs cherchent une maison.
Investir à Étang-Salé : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit une photographie, mais la concrétisation d'un investissement réussi à L'étang-Salé repose sur une parfaite connaissance des micro-secteurs et des opportunités de négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ce diagnostic en acquisition pertinente.
Les chiffres tracent une trajectoire. Identifier le bon bien au bon prix demande une expertise locale.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à L'étang-Salé grâce à l'analyse fine des transactions DVF 2024 et du contexte local.
- Analyse basée sur les 57 ventes récentes
- Projection avec les loyers et rendements actuels
- Mise en relation avec un pro du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Étang-Salé
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Étang-Salé
Quel est le prix moyen de l'immobilier à L'étang-Salé ?
En 2024, le prix médian global est de 4 289 €/m². Les maisons se vendent en médiane à 3 950 €/m² et les appartements à 4 533 €/m², selon les données DVF. Cette fourchette reflète un marché en correction après le pic de 2023.
L'étang-Salé est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix au m² est supérieur de 8 % à celui des Avirons, de 35 % à Petite-Île et de 47 % à Bras-Panon. Cet écart s'explique par une offre de services bien plus développée et un parc de logements plus récent.
Quel rendement locatif peut-on espérer à L'étang-Salé ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,9 % pour les appartements et 4,1 % pour les maisons. Compte tenu de la taxe foncière élevée (43,6 %), le rendement net pour un appartement chute autour de 3,5 % après charges.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à L'étang-Salé ?
Les principaux risques sont économiques (taux de chômage à 23,6 %) et naturels (8 risques recensés, 17 arrêtés catastrophes naturelles). La fiscalité locale est aussi élevée. Une étude précise du zonage des PPR est recommandée.
Le marché immobilier est-il dynamique à L'étang-Salé ?
Le marché a été très actif jusqu'en 2023 (165 transactions) mais a ralenti en 2024 (57 ventes), signe d'une correction en cours. La construction neuve reste vigoureuse, avec 240 logements autorisés en 2024.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² supérieur de 8 % à Les Avirons, L'étang-Salé justifie son écart par des indicateurs bien plus solides (ICS à 8,3/10) et un effet de levier locatif plus intéressant, tandis que Bras-Panon à -47 % indique un marché aux dynamiques différentes.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Étang-Salé.
Communes limitrophes de l'Étang-Salé
L'Étang-Salé est entourée de 2 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de l'Étang-Salé est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 4 043 €/m² en 2026, soit +47,7 % de plus que la médiane du La Réunion (2 738 €/m²). La commune figure parmi les 8 % les plus chères du La Réunion au mètre carré.
Progression modérée: ++13,0 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 430 transactions (source DGFiP/DVF).
La maison individuelle domine les ventes de l'Étang-Salé (79,0 % des transactions), à un prix médian de 3 950 €/m². Un bien type de 85 m² revient à environ 335 750 €, soit 16,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Étang-Salé: 16,2 €/m²/mois pour un appartement, 16,9 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,3 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (5,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Étang-Salé: l'équivalent de 210 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Côté contexte, L'Étang-Salé est implantée sur l'île de La Réunion, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 19 m d'altitude en moyenne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).