Le marché immobilier de l'Étang-Salé est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 4 289 €/m² en 2024, soit +56,6 % de plus que la médiane du La Réunion (2 738 €/m²). La fourchette centrale des ventes s'étale de 2 833 à 6 047 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. La commune figure parmi les 8 % les plus chères du La Réunion au mètre carré.
Progression modérée: ++11,8 % pour le prix médian au m² entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 613 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -32,4 %.
La maison individuelle domine les ventes de l'Étang-Salé (82,5 % des transactions), à un prix médian de 4 875 €/m². Un bien type de 80 m² revient à environ 390 000 €, soit 19,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Étang-Salé: 16,2 €/m²/mois pour un appartement, 16,9 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (5,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Étang-Salé: l'équivalent de 204 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 59 % des logements autorisés.
Côté contexte, L'Étang-Salé est implantée sur l'île de La Réunion, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est sur un relief modérément vallonné, à 339 m d'altitude.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Étang-Salé
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Faut-il investir à Étang-Salé en 2026 ?
Première commune de sa catégorie par la population et le revenu médian à La Réunion, L'étang-Salé combine un cadre de vie très équipé et une démographie dynamique. Pourtant, un taux de chômage record et une brutale correction des prix en 2024 complexifient le paysage immobilier. Quel est le véritable potentiel d'investissement dans cette petite ville contrastée ?
Malgré une correction spectaculaire de 32,4 % en 2024, la commune conserve une attractivité territoriale dans le top 30 % du département.
Verdict
➤ Investir ici exige de viser un rendement locatif en appartement, en acceptant un risque économique modéré et une fiscalité alourdie.
Points clés
- ✓ Correction récente de -32,4 %
- ✓ Rendement locatif brut de 5,9 % sur apparts
- ✓ Parc de logements très récent (26,3 % post-2006)
- ⚠ Fragilité économique locale (23,6 % de chômage)
- ⚠ Taxe foncière élevée à 43,6 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global de 4 289 €/m² la place au-dessus de la moyenne des petites villes françaises.
- Sur l'île, son prix dépasse de 8 % celui des Avirons, mais ses services sont bien plus développés.
- Son rendement locatif brut de 5,9 % sur appartements surclasse les grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Étang-Salé
Le marché de l'Étang-Salé est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de l'Étang-Salé
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (7,7/10) confirme un marché tendu, où la demande dépasse structurellement l'offre.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (7,7/10) confirme un marché tendu, où la demande dépasse structurellement l'offre.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité faible (3,4/10) révèle que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, un frein pour la revente au marché intérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité faible (3,4/10) révèle que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, un frein pour la revente au marché intérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (3,9/10) indique un marché locatif correct mais sans tension excessive, avec un rendement brut à 5,9 %.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (3,9/10) indique un marché locatif correct mais sans tension excessive, avec un rendement brut à 5,9 %.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique élevée (6,3/10) suggère un potentiel complémentaire en location saisonnière, à étudier au cas par cas.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique élevée (6,3/10) suggère un potentiel complémentaire en location saisonnière, à étudier au cas par cas.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Étang-Salé : cadre de vie et logement
Acheter à L'Étang-Salé, c'est opter pour une commune résidentielle du sud sauvage de La Réunion, où le prix médian d'une maison avoisine les 390 000 €. La population est jeune (âge médian 40,1 ans) et la commune gagne des habitants (+2,5 % en 5 ans). Le marché, après une année 2024 en net recul, offre des opportunités de négociation, surtout pour les biens anciens.
Tout savoir pour acheter et vivre à Étang-SaléInvestir à Étang-Salé : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit une photographie, mais la concrétisation d'un investissement réussi à L'étang-Salé repose sur une parfaite connaissance des micro-secteurs et des opportunités de négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ce diagnostic en acquisition pertinente.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Étang-Salé
Quel est le prix moyen de l'immobilier à L'étang-Salé ?
En 2024, le prix médian global est de 4 289 €/m². Les maisons se vendent en médiane à 4 875 €/m² et les appartements à 3 276 €/m², selon les données DVF. Cette fourchette reflète un marché en correction après le pic de 2023.
L'étang-Salé est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix au m² est supérieur de 8 % à celui des Avirons, de 35 % à Petite-Île et de 47 % à Bras-Panon. Cet écart s'explique par une offre de services bien plus développée et un parc de logements plus récent.
Quel rendement locatif peut-on espérer à L'étang-Salé ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,9 % pour les appartements et 4,1 % pour les maisons. Compte tenu de la taxe foncière élevée (43,6 %), le rendement net pour un appartement chute autour de 3,5 % après charges.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à L'étang-Salé ?
Les principaux risques sont économiques (taux de chômage à 23,6 %) et naturels (8 risques recensés, 17 arrêtés catastrophes naturelles). La fiscalité locale est aussi élevée. Une étude précise du zonage des PPR est recommandée.
Le marché immobilier est-il dynamique à L'étang-Salé ?
Le marché a été très actif jusqu'en 2023 (165 transactions) mais a ralenti en 2024 (57 ventes), signe d'une correction en cours. La construction neuve reste vigoureuse, avec 240 logements autorisés en 2024.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² supérieur de 8 % à Les Avirons, L'étang-Salé justifie son écart par des indicateurs bien plus solides (ICS à 8,3/10) et un effet de levier locatif plus intéressant, tandis que Bras-Panon à -47 % indique un marché aux dynamiques différentes.
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