Obtenir une estimation précise est la première étape pour vendre au meilleur prix à Livry-Gargan.
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- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
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Le marché à Livry-Gargan en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Livry-Gargan issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 54 m² | 3 | 3 519 € | 190 000 € | 06/02/2023 |
| Maison | 62 m² | 3 | 4 274 € | 265 000 € | 02/02/2023 |
| Appartement | 69 m² | 4 | 2 174 € | 150 000 € | 28/01/2023 |
| Appartement | 86 m² | 3 | 3 565 € | 306 587 € | 27/01/2023 |
| Appartement | 90 m² | 4 | 2 222 € | 200 000 € | 26/01/2023 |
| Appartement | 76 m² | 4 | 2 276 € | 173 000 € | 25/01/2023 |
Le marché immobilier à Livry-Gargan
Le marché livryen est en transition. Les données DVF 2024 indiquent un prix médian de 3 234 €/m², mais avec une baisse de 5,9 % sur un an. Cette correction suit un cycle de hausse antérieur et un contexte de taux d'intérêt plus élevés. La fourchette de prix est large (de 2 592 à 4 128 €/m²), reflétant l'hétérogénéité du parc, divisé entre appartements (3 068 €/m²) et maisons (3 629 €/m²). La dynamique démographique positive (+4,9 % en 5 ans) et le taux de vacance modéré (7,4 %) soutiennent la demande potentielle.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse, une estimation juste est cruciale pour éviter une surenchère qui bloque la vente ou une sous-évaluation qui génère une moins-value. Les facteurs locaux sont déterminants : la note DPE (12,8 % de passoires), la proximité de la gare ou des commerces, et la typologie du bien (maison ou appartement) font varier le prix au m² de plusieurs centaines d'euros. Une estimation professionnelle, croisant les références DVF locales et l'état précis du bien, permet de se positionner stratégiquement dans la fourchette et d'attirer les acheteurs sérieux.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Livry-Gargan ?
À Livry-Gargan, au-delà de la surface, l'état du bien et son DPE sont devenus critiques. Un logement rénové (classe C ou mieux) se valorise nettement face aux passoires thermiques (12,8 % du parc). La proximité de la gare de L'Abbaye (1,4 km) et des 190 commerces locaux tire également les prix. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. En appartement, l'étage (avec ascenseur ou non) et la vue influent. Enfin, la présence de logements sociaux (21 % du parc) à proximité immédiate peut moduler la valorisation. Un vendeur doit donc mettre en avant la performance énergétique et la localisation précise.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes utilisent une moyenne au m² (3 234 €/m²), mais ignorent les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près de la gare se négocie différemment d'une maison à rénover en secteur pavillonnaire. Il évalue l'état réel (travaux nécessaires), le potentiel de valorisation et les attentes des acheteurs actuels, sensibles au DPE. Son estimation inclut aussi la capacité à attirer des acquéreurs sérieux et à négocier au juste prix. Dans un contexte de baisse des prix (-5,9 % sur un an), son expertise est cruciale pour éviter une sous-évaluation ou, au contraire, une mise sur le marché irréaliste.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon les rues.
- Ne pas mettre à jour son prix face à la baisse du marché.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
- Négliger l'impact des 21 % de logements sociaux à proximité.
Le saviez-vous ?
- Livry-Gargan a gagné 9,6 % d'habitants en 10 ans.
- L'âge médian y est de 36,3 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
- La fibre optique couvre 98,8 % des logements.
À retenir avant d'estimer votre bien à Livry-Gargan
- Marché en correction (-5,9 % en un an).
- Le DPE est un facteur de valorisation majeur.
- 21 % de logements sociaux dans le parc total.
- Près de 2 000 commerces et services de proximité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Livry-Gargan
Comment estimer son bien à Livry-Gargan gratuitement ?
Utilisez notre outil d'estimation en ligne qui s'appuie sur les données DVF locales (prix médian : 3 234 €/m²) et les caractéristiques clefs de votre logement (surface, type, état).
Combien vaut une maison à Livry-Gargan ?
Le prix médian d'une maison est de 3 629 €/m². Pour une surface médiane de 80 m², la valeur de référence est d'environ 290 300 €. La fourchette réelle dépend de l'état, de la localisation et du DPE.
Pourquoi faire estimer par un pro local ?
Un expert connaît les micro-marchés de Livry-Gargan et les prix réels négociés. Il peut ajuster la valeur en fonction de la demande actuelle, en baisse de 5,9 % sur un an, et des spécificités de votre bien (risque passoire thermique, etc.).