Livry-Gargan présente un profil locatif contrasté. Le rendement brut estimé atteint 7,2 % pour les appartements, un taux attractif en Île-de-France. Toutefois, après déduction des charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière à 41,15 %), le rendement net tombe autour de 4,4 %. L'investissement se justifie par une demande locative solide, portée par une population jeune (41 % de moins de 30 ans) et un taux de chômage de 13 % qui maintient une demande de logements abordables.
Indices immobiliers de Livry-Gargan
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
3,6
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée de 3,6/10 : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge de négociation pour l'acheteur.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée de 3,6/10 : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge de négociation pour l'acheteur.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
8,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité très élevée (8,2/10) : les prix restent à la portée des revenus locaux, soutenant la demande.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité très élevée (8,2/10) : les prix restent à la portée des revenus locaux, soutenant la demande.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, nécessite une sélection rigoureuse.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, nécessite une sélection rigoureuse.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée (6,6/10) : la proximité des aéroports suggère un potentiel pour des locations de type professionnel ou saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée (6,6/10) : la proximité des aéroports suggère un potentiel pour des locations de type professionnel ou saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Livry-Gargan ?
Investir à Livry-Gargan en 2026 cible en priorité la génération de revenus locatifs. Le rendement brut de 7,2 % pour les appartements, selon la carte des loyers, est l'un des arguments les plus puissants de la petite couronne. Toutefois, le rendement net estimé à 4,4 % après déduction des charges courantes (dont la taxe foncière à 41,15 %) replace la performance dans une perspective plus réaliste, nécessitant une gestion rigoureuse pour être profitable.
La stratégie gagnante repose sur une sélection minutieuse pour éviter les pièges énergétiques. Avec 12,8 % de passoires (classes F/G), une part non négligeable du parc deviendra progressivement indélocalisable dès 2025. Privilégier les biens déjà rénovés ou intégrer le coût des travaux dans le plan de financement est impératif. La classe énergétique dominante (C) offre un socle plus sûr.
Enfin, la dynamique de construction neuve ralentie (-71 % de permis sur 5 ans) limite les risques de sur-offre à court terme et pourrait soutenir les prix de l'ancien bien situé. Pour l'investisseur, cela signifie que les opportunités se nichent dans l'acquisition d'actifs existants, potentiellement sous-valorisés grâce à la correction récente, mais nécessitant parfois une remise à niveau.
Profil locatif à Livry-Gargan
La demande locative est principalement familiale et de jeunes actifs, attirés par des loyers modérés (18,5 €/m²/mois en appartement). La proximité de l'aéroport du Bourget (9 km) et de la gare TGV de l'aéroport Charles de Gaulle (9,8 km) génère aussi une demande professionnelle et saisonnière. Le taux de pauvreté positionné au 13e rang sur 18 dans sa catégorie indique une population aux ressources modestes, sensible au niveau de loyer.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements, plus adaptés à la demande locative majoritaire et offrant un meilleur rendement brut (7,2 % contre 5,4 % pour les maisons). Les T2 et T3 dans des copropriétés bien entretenues, si possible avec une note DPE correcte (classe dominante C, 221 kWh/m²/an), sont les plus liquides. Attention au parc ancien : 12,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque de travaux imposés par la loi Climat.
Quelles zones cibler à Livry-Gargan ?
La demande se concentre dans le centre-bourg, à proximité des commerces (190 équipements) et de la gare de L'Abbaye (1,4 km), et dans les secteurs bien desservis par les transports. Les quartiers plus résidentiels, avec des maisons, attirent des familles mais offrent une rentabilité locative moindre. Aucune zone en fort développement n'émerge, la construction neuve étant en net repli (-71 % sur 5 ans).
Performance énergétique du parc à Livry-Gargan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 288 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Livry-Gargan: majorité classée C, part de passoires thermiques à 12,8 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (221 kWh/m²/an). Seulement 12,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G à partir de 2025, puis F en 2028. Cibler un bien déjà rénové (classe C ou mieux) offre une sécurité juridique et un budget chauffage maîtrisé, un argument fort face à la hausse des coûts énergétiques.
Construction neuve à Livry-Gargan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Livry-Gargan: 824 logements autorisés sur 5 ans, 424 pour la dernière année (-71 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les 5 dernières années, 824 logements ont été autorisés, dont 424 pour la seule année 2024. Cependant, la tendance est à une baisse très marquée de -71 % du volume autorisé par rapport aux 5 années précédentes. Ce repli soudain suggère un ralentissement des projets promoteurs, peut-être dû aux tensions sur les coûts de construction ou aux taux. À court terme, cela limite le risque de sur-offre neuve qui viendrait concurrencer l'ancien. Cela peut aussi indiquer une difficulté à produire du logement neuf dans la commune, ce qui, à moyen terme, pourrait soutenir le parc existant si la demande reste solide.
Fourchettes de loyers à Livry-Gargan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Livry-Gargan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des charges incompressibles. À Livry-Gargan, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,15 %, un poste significatif. Il faut aussi soustraire les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, les assurances et une provision pour travaux et vacance. Avec un taux de vacance de 7,4 %, un mois de loyer perdu tous les 14 ans est statistiquement probable. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut de 7,2 % et le net estimé à 4,4 % pour les appartements.
Calculateur de rendement à Livry-Gargan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Livry-Gargan ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Livry-Gargan
Pour un appartement de 50 m² au prix médian (3 068 €/m²), l'investissement s'élève à 153 400 €. Avec un loyer de 18,5 €/m², la recette mensuelle brute est de 925 €, soit un rendement brut de 7,2 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4,4 %, générant un revenu net locatif d'environ 560 € par mois. L'effort résiduel dépendra du taux et de la durée de votre crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Livry-Gargan
- Oublier la taxe foncière élevée (41,15 % du revenu cadastral).
- Négliger le taux de vacance local de 7,4 %.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché (18,5 €/m² pour un appart).
- Choisir un bien avec un DPE F ou G, interdit à la location en 2028.
Le saviez-vous ?
- Livry-Gargan a gagné 9,6 % d'habitants en 10 ans.
- L'âge médian y est de 36,3 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
- La fibre optique couvre 98,8 % des logements.
Risques à connaître avant d'investir à Livry-Gargan
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 7,4 % des logements sont déjà vacants. Le rendement net est sensible à la taxe foncière, élevée à 41,15 %. La dépendance à la conjoncture économique locale (taux de chômage à 13 %) pèse sur la solvabilité des locataires. Enfin, 12,8 % de passoires thermiques représentent un risque réglementaire et financier pour les investisseurs en logement ancien.
Simulation financière — appartement type 51 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation compare votre mensualité de crédit au loyer perçu. À Livry-Gargan, le rendement brut des appartements avoisine 7 %. Le chiffre clé est l'effort résiduel mensuel (différence entre les deux). S'il est négatif, l'investissement génère un cash-flow positif, couvrant une partie du crédit. Pour un projet serein, visez un effort résiduel proche de zéro, incluant déjà une provision pour vacance locative (le taux de vacance local est de 7,4 %). Un effort positif signifie une rentrée d'argent immédiate ; un effort négatif nécessite une trésorerie pour combler l'écart.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut très élevé (7,2 %)
- Accessibilité financière exceptionnelle (IAI 8,2/10)
- Correction récente offre un point d'entrée
− Points d'attention
- Marché en correction (-5,9 % en 2024)
- Solvabilité locale limitée (revenu médian 21 750 €)
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un appartement en bon état énergétique pour louer rapidement à des budgets modestes. Évitez les passoires thermiques et les biens trop éloignés des transports.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Livry-Gargan
- Rendement brut locatif de 7,2 % pour les appartements.
- Rendement net estimé à 4,4 % après charges et taxe foncière.
- Taux de vacance local de 7,4 %, à provisionner.
- Loyer médian de 18,5 €/m² pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Livry-Gargan
Est-il rentable d'investir à Livry-Gargan ?
Le rendement brut est attractif (7,2 % pour les appartements), mais le net est ramené à environ 4,4 % après charges. La rentabilité réelle dépend de votre capacité à minimiser la vacance et les travaux.
Quel rendement locatif attendre ?
Pour un appartement, comptez 18,5 €/m²/mois de loyer, soit un rendement brut de 7,2 %. Le rendement net, après déduction de 8 % de vacance, 12 % de gestion et la taxe foncière, avoisine 4,4 %.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les appartements T2/T3, bien situés et avec un bon DPE (évitez les classes F/G qui représentent 12,8 % du parc), sont les plus adaptés à la demande locative familiale et de jeunes actifs.
Vous envisagez d'investir à Livry-Gargan ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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