01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 310 logements dont 5 904 résidences principales, 45 résidences secondaires et 361 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 904 | 93,6 % |
| Résidences secondaires | 45 | 0,7 % |
| Logements vacants | 361 | 5,7 % |
Visualisation des trois usages du parc: 94 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 6 310.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 65 | 1,1 % |
| 1919-1945 | 24 | 0,4 % |
| 1946-1970 | 1 207 | 20,6 % |
| 1971-1990 | 2 491 | 42,6 % |
| 1991-2005 | 1 157 | 19,8 % |
| 2006-2019 | 905 | 15,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 43 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 31 | 0,5 % |
| 2 pièces | 626 | 10,6 % |
| 3 pièces | 814 | 13,8 % |
| 4 pièces | 1 609 | 27,3 % |
| 5 pièces ou plus | 2 823 | 47,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 48 % du parc, contre 11 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 396 | 5 530 | 6 310 |
| Rés. principales | 5 132 | 5 187 | 5 904 |
| Rés. secondaires | 21 | 28 | 45 |
| Vacants | 243 | 315 | 361 |
À Portet-sur-Garonne (15 km, 9 782 hab.), la part de propriétaires s'élève à 57,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 133 | 70,0 % |
| Locataires (privé) | 1 201 | 20,3 % |
| Locataires HLM | 475 | 8,0 % |
| Logés gratuitement | 95 | 1,6 % |
Occupation des résidences principales — 70,0 % appartiennent à leurs occupants, 28,4 % sont louées, avec 8 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 512 | 59,5 % |
| Fioul | 80 | 1,4 % |
| Électricité | 2 091 | 35,4 % |
| Gaz bouteille | 8 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 213 | 3,6 % |
Le gaz de ville équipe 59 % des résidences principales, devant électricité (35 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 534 |
| 2 à 4 ans | 1 137 |
| 5 à 9 ans | 844 |
| 10 ans ou plus | 3 389 |
| Total ménages | 5 904 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 960 |
| Sous-occupation modérée | 1 024 |
| Sous-occupation accentuée | 1 596 |
| Suroccupation modérée | 128 |
| Suroccupation accentuée | 15 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 528 | 8,9 % |
| 1 voiture | 2 908 | 49,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 468 | 41,8 % |
Motorisation des ménages: 9 % n'ont aucune voiture, 49 % en ont une et 42 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 86,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 265 | 1 167 | 13 | 85 |
| 1975 | 2 246 | 2 136 | 18 | 92 |
| 1982 | 3 457 | 3 249 | 35 | 173 |
| 1990 | 4 104 | 3 955 | 35 | 114 |
| 1999 | 4 714 | 4 547 | 40 | 127 |
| 2006 | 5 302 | 5 098 | 29 | 175 |
| 2011 | 5 396 | 5 132 | 21 | 243 |
| 2016 | 5 530 | 5 187 | 28 | 315 |
| 2022 | 6 310 | 5 904 | 45 | 361 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 265 logements à l'origine, 6 310 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 552 | 395 | 287 | 336 | 387 | 193 |
| Dont vacants > 2 ans | 59 | 61 | 37 | 27 | 43 | 66 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 1,3 % |
| Classe B | 156 | 8,7 % |
| Classe C | 795 | 44,6 % |
| Classe D | 475 | 26,6 % |
| Classe E | 239 | 13,4 % |
| Classe F | 72 | 4,0 % |
| Classe G | 24 | 1,3 % |
La classe C domine avec 45 % des diagnostics, et 55 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 349 | 19,6 % |
| Classe B | 333 | 18,7 % |
| Classe C | 539 | 30,2 % |
| Classe D | 320 | 17,9 % |
| Classe E | 166 | 9,3 % |
| Classe F | 58 | 3,3 % |
| Classe G | 19 | 1,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 30 %, 68 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 178 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 237 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 200 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 147 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 88 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 88 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 237 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 11 |
| Classe B | 45 | 111 |
| Classe C | 285 | 510 |
| Classe D | 391 | 84 |
| Classe E | 213 | 26 |
| Classe F | 64 | 8 |
| Classe G | 23 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante D (206 kWh/m²/an), les appartements C (128) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 8 |
| T2 | 237 |
| T3 | 347 |
| T4 | 130 |
| T5+ | 15 |
Faut-il investir à Union en 2026 ?
Intégrée à Toulouse Métropole, L'Union bénéficie d'une attractivité territoriale forte, soutenue par une desserte complète et un équipement en services exceptionnel. Le marché immobilier local, après une phase de correction, interroge sur son potentiel de rebond à l'horizon 2026.
Avec une attractivité territoriale classée dans le top quart du département, L'Union offre un marché en correction qui mérite une attention particulière.
Verdict
➤ Un marché en transition, à considérer avec prudence pour un investissement locatif à moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -6,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut de 5,2 % sur les appartements
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,9/10)
- ⚠ Accessibilité locale très faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Vieillissement prononcé : demande locative ciblée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 198 €/m² en moyenne, L'Union se situe au-dessus de la majorité des communes françaises de sa catégorie.
- Son prix au mâ carré dépasse la moyenne de la Haute-Garonne pour les petites villes, confirmant son ancrage métropolitain.
- Le rendement locatif brut de 5,2 % surpasse celui des grandes métropoles, compensant partiellement la faible accessibilité.
Analyse du marché immobilier à Union
Le marché immobilier de l'Union affiche une pression notable (IPI 7,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de l'Union
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7,1/10) : la demande excède l'offre, un atout pour la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7,1/10) : la demande excède l'offre, un atout pour la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (2,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (2,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,9/10) : une demande locative existe mais sans surchauffe, visez les biens bien placés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,9/10) : une demande locative existe mais sans surchauffe, visez les biens bien placés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (1,4/10) : écartez la stratégie de location saisonnière, le marché est annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (1,4/10) : écartez la stratégie de location saisonnière, le marché est annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3211,5 — Percentile dept : 86/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 84/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 81/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1805,4 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 16/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 65,5 — Percentile dept : 45/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 13/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 30,0 — Percentile dept : 84/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 81/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 44/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3211,5 — Percentile dept : 14/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 8/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 44/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 46/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1805,4 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Union : opportunités et risques
Investir à L'Union en 2026 suppose de viser le rendement locatif brut, estimé à 5,2 % pour les appartements d'après la carte des loyers. Ce taux, correct dans le contexte régional, est à nuancer par un rendement net d'environ 2,9 % après déduction des charges, notamment la taxe foncière à 48,29 %. La stratégie la plus cohérente est donc l'achat d'un appartement bien placé pour la location annuelle, à destination des étudiants ou jeunes actifs travaillant à Toulouse.
Le faible taux de logements vacants (5,7 %) et la part minime de résidences secondaires (0,7 %) confirment un marché ancré dans l'usage principal, peu sujet à la spéculation saisonnière. Attention toutefois au parc ancien : si seulement 5,6 % sont des passoires énergétiques (F/G), la classe dominante C indique un besoin de rénovation à moyen terme pour rester conforme aux futures normes.
La faible accessibilité pour les primo-accédants locaux (IAI 2,5/10) suggère que le marché est porté par des acquéreurs extérieurs, souvent en recherche d'une résidence principale plus spacieuse. Cette dynamique limite les risques de surchauffe purement financière mais crée une dépendance à la santé économique de l'ensemble de la métropole.
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Données du marché immobilier à Union
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les transactions DVF 2024, le prix median à L'Union s'établit à 3 072 €/m², en repli de 6,9 % sur un an. Cette correction intervient après un pic atteint en 2022 et ramène les niveaux de valorisation à ceux de 2020. Cette baisse, plus prononcée que la moyenne métropolitaine, crée une fenêtre d'opportunité relative pour les investisseurs patients.
La structure du marché, très majoritairement composée de maisons individuelles (74,5 % du parc), le distingue des communes voisines plus urbanisées. Cette caractéristique, couplée à un âge médian de 52,3 ans, dessine un bassin de demande orienté vers la résidence principale pour familles établies ou retraités, avec une demande locative plus ciblée sur les petits appartements.
Néanmoins, l'indice d'attractivité territoriale très élevé (7,9/10) et l'appartenance à Toulouse Métropole constituent des garde-fous solides. La présence de 705 équipements, dont 328 services, assure un cadre de vie qualitatif qui soutient à long terme la valeur des biens, malgré le vieillissement démographique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de l'Union Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix médians à L'Union depuis 2020 dessine un cycle classique : hausse continue jusqu'au pic de 2022 à 3 564 €/m², suivi d'une correction de -6,9 % sur l'année 2024. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines comme Castanet-Tolosan, ramène les prix au niveau de 2020. Pour un acheteur en 2026, cela signifie un point d'entrée potentiellement plus accessible, mais dans un contexte où la dynamique métropolitaine pourrait limiter la baisse. La stabilité relative des prix des appartements face aux maisons indique une résistance de la demande pour les petits logements, plus adaptés à la location.
Évolution du marché immobilier de l'Union
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 072 €/m² de prix médian pour 172 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -11,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 172 transactions en 2024, le marché de L'Union reste actif, bien qu'en retrait par rapport aux années 2021-2022. La répartition est largement dominée par les maisons (126 ventes), reflétant le caractère pavillonnaire de la commune. Les appartements, moins nombreux (46 ventes), se vendent à un prix médian légèrement supérieur (3 279 €/m²), sur de petites surfaces (49 m² médians). Ce volume, couplé à une pression immobilière élevée (IPI 7,1/10), indique un marché liquide, encore porté par la demande, mais où les acheteurs bénéficient d'une marge de négociation depuis la correction des prix.
Répartition des ventes
73,3 % de maisons et 26,7 % d'appartements parmi les 172 transactions enregistrées.
73,3 % maisons, 26,7 % appartements sur 172 ventes: le collectif pèse 26,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 172 | 126 | 46 |
| Prix médian/m² | 3 072 € | 2 943 € | 3 279 € |
| Prix moyen/m² | 3 148 € | ||
| Surface médiane | – | 104 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 155 | 3 471 € |
| 2022 | 159 | 3 538 € |
| 2023 | 121 | 3 445 € |
| 2024 | 142 | 3 226 € |
| 2025 | 172 | 3 072 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à L'Union, avec 722 logements autorisés sur les cinq dernières annà0es, témoigne d'une attractivité résidentielle soutenue. Cependant, la tendance est au ralentissement net : seulement 69 logements autorisés en 2024, soit une baisse de 42 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette réduction volontaire de l'offre neuve peut limiter à court terme le risque de sur-approvisionnement sur le marché de l'ancien, soutenant les prix. Elle reflète aussi les contraintes d'urbanisation d'une commune déjà dense (1 805 hab/km²) et bien intégrée à la métropole.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
3 948 logements autorisés cumulés, 1 942 commencés: la dynamique récente affiche 10 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Union
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Union (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Union: 722 logements autorisés sur 5 ans, 5 pour la dernière année (-26 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Union
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Union
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
La taxe foncière, à 48,29 % du taux de base à L'union, pèse lourdement sur la rentabilité nette. C'est la principale raison de l'écart entre le rendement brut annoncé (5,2 % pour les appartements) et le rendement net réel (environ 2,9 %). À cela s'ajoutent les frais de gestion, les charges de copropriété pour les appartements, et une provision pour travaux. Prévoyez également une marge pour la vacance locative, bien que modérée ici. Un calcul prudent est indispensable.
Performance énergétique du parc à Union
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 784 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Union: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,4 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Une classe énergétique moyenne C (172 kWh/m²/an) place le parc de L'union dans une situation plutôt favorable. Seulement 5,6 % de passoires thermiques (F/G) limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, la loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G à partir de 2025, F en 2028 et E en 2034. Pour un acheteur, viser une classe D ou mieux est un gage de moindres travaux et de pérennité de la valeur, surtout pour un investissement locatif.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 14 €/m²/mois, offrent le meilleur rendement brut (5,2 %). Leur surface médiane vendue est de 49 m², correspondant à des T2/T3 adaptés aux couples ou petits ménages. Les maisons, plus représentées, se louent environ 12,7 €/m²/mois. Le parc est moderne, avec seulement 1,5 % de bâti antérieur à 1945 et une classe DPE dominante C (172 kWh/m²/an). Les passoires thermiques (F/G) sont rares (5,6 %), limitant le risque de travaux obligatoires à court terme.
Quelles zones cibler à Union ?
L'union est une petite ville de 7 km², sans véritable centre historique dense. Les zones les plus demandées pour la location sont à proximité des arrêts de bus et des services (328 équipements recensés). La proximité immédiate de la RD 63 et de la gare de Montrabé (3,5 km) est un atout pour les navetteurs. Aucun grand programme neuf n'étant en cours (69 logements autorisés en 2024, en baisse), l'offre locative reste concentrée dans l'ancien rénové. Les quartiers résidentiels calmes, composés de maisons, peuvent attirer des familles en location.
Calculateur de rendement à Union
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Union
Le principal risque est un rendement net faible (environ 2,9 % net pour un appartement), érodé par une taxe foncière élevée (48,29 %). La vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul, peut varier avec la conjoncture économique locale (taux de chômage à 8,9 %). La saisonnalité est nulle, le tourisme étant anecdotique (4 hébergements). La dépendance à l'économie toulousaine est un atout mais aussi une vulnérabilità en cas de crise sectorielle. Enfin, la présence de deux plans de prévention des risques (PPR Sécheresse et Sausse) nécessite de vérifier l'assurabilité du bien.
Cas pratique : un investissement type à Union
Pour un appartement de 50 m² au prix médian de 3 223 €/m², l'investissement s'élève à 161 150 €. Avec un loyer à 14 €/m², le revenu locatif brut annuel est de 8 400 €, soit un rendement brut de 5,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le rendement net tombe aux alentours de 2,9 %, soit environ 4 670 € nets par an.
Erreurs à éviter quand on investit à Union
- Ignorer la taxe foncière élevée (48,29 %) dans le calcul de rentabilité.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les charges courantes.
- Négliger le DPE : un logement F/G deviendra bientôt invendable en l'état.
- Oublier que le rendement net réel est proche de 2,9 %, et non du brut.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme classique : une accélération au printemps (mars-juin) et une reprise en septembre-octobre. L'été et la période des fêtes de fin d'année sont plus calmes. Vendre au printemps peut permettre de toucher plus d'acheteurs actifs avant l'été. Acheter en fin d'année, notamment en novembre-décembre, peut parfois offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus pressés. L'échéance de la taxe foncière en septembre n'influence pas directement les prix mais peut motiver certaines décisions.
Le saviez-vous ?
- L'union compte 705 équipements et services pour 12 638 habitants.
- L'âge médian est de 52,3 ans, avec 39,6 % de plus de 60 ans.
- Seulement 1,5 % du parc immobilier a été construit avant 1945.
S'installer à Union : cadre de vie et logement
S'installer à L'Union, c'est bénéficier des avantages d'une petite ville bien dotée, intégrée à la première couronne de Toulouse. Le score de confort de services (ICS 9,1/10) est exceptionnel, avec pas moins de 328 services et 206 établissements de santé recensés par l'INSEE, assurant une autonomie quotidienne rare. La connexion fibre à 88,8 % et la présence de la 5G facilitent le télétravail.
Le territoire est cependant exposà deux risques naturels faisant l'objet de Plans de Prévention (PPR Sécheresse et PPR Sausse), et a connu 23 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces contraintes, gérées localement, nécessitent une vérification attentive lors de l'acquisition. Malgré un profil démographique vieillissant, la croissance de la population (+10,3 % en 5 ans) prouve que l'attractivité résidentielle perdure.
Carte du marché immobilier à Union
L'Union et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Union
Avec une température moyenne de 14,2 °C et des précipitations annuelles limitées à 627 mm, L'union bénéficie d'un climat océanique dégradé très doux. Les hivers y sont cléments et les étés chauds sans excès, un atout pour le confort quotidien et les dépenses énergétiques. Ce profil convient particulièrement aux familles et aux retraités recherchant un cadre agréable sans conditions extrêmes. L'ensoleillement généreux de la région est un atout supplémentaire.
À qui s'adresse L'Union ?
L'achat à L'union s'adresse principalement aux familles et aux couples travaillant sur Toulouse ou sa métropole, recherchant une maison avec extérieur. Les jeunes actifs peuvent y trouver des appartements accessibles pour une première acquisition. Le revenu médian local (27 930 €) indique qu'il faut 5,7 ans de revenus pour acheter un appartement type, et 11,5 ans pour une maison. Le profil démographique vieillissant (39,6 % de plus de 60 ans) montre également que la commune attire les retraités en recherche de tranquillité et de services de santé.
Avantages et limites à Union
✓ Points forts
- Proximité exceptionnelle de Toulouse et de ses transports (gare TGV à 5,6 km)
- Large gamme de services et commerces de proximité (705 équipements au total)
- Parc immobilier énergétiquement performant (DPE dominant C, peu de passoires)
- Dynamisme démographique avec une population en croissance (+10,3 % en 5 ans)
- Environnement résidentiel calme, dominé par les maisons individuelles (74,5 %)
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés par rapport au revenu médian local
- Taxe foncière sur le bâti parmi les plus hautes du secteur (48,29 %)
- Exposition à certains risques naturels (sécheresse) avec PPR actifs
Composition du parc immobilier à Union
6 310 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 74,5 % de maisons, 25,5 % d'appartements sur un total de 6 310 logements.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Un parc immobilier marqué à 74,5 % par les maisons individuelles et un taux de propriétaires occupants de 70 % dessinent un marché stable, ancré dans la vie de famille. La faible part de résidences secondaires (0,7 %) et un taux de vacance modéré (5,7 %) indiquent une pression locative contenue et une demande d'achat tournée vers l'occupation personnelle. Cela attire principalement les primo-accédants et les ménages en recherche de stabilité, plutôt que les investisseurs purs.
Ancienneté du parc à Union
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 850 logements).
- Avant 1919 1,1 % 65 logts
- 1919-1945 0,4 % 24 logts
- 1946-1970 20,6 % 1 207 logts
- 1971-1990 42,6 % 2 491 logts
- 1991-2005 19,8 % 1 157 logts
- 2006-2019 15,5 % 905 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Union
705 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Union
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente une exposition très limitée aux risques majeurs : sismicité très faible et radon faible. Deux Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs, concernant principalement la sécheresse (mouvements de terrain différentiels) et le ruisseau de la Sausse. Ces contraintes, communes dans la région, peuvent impacter certains terrains et nécessitent une vigilance lors de l'achat. Consulter le document d'urbanisme de la commune et le dossier de diagnostic technique est essentiel pour tout projet.
Cas pratique : un achat type à Union
Pour une maison de 100 m² à 3 200 €/m², le budget est de 320 000 €. Avec un apport de 10 % (32 000 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance est d'environ 1 745 €. Cela représente environ 75 % du revenu médian mensuel local (2 328 €), un effort important qui souligne la nécessité d'un apport conséquent ou d'un double revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Union
- Ne pas vérifier l'éligibilité du bien aux aides à la rénovation énergétique.
- Oublier de consulter les PPR (sécheresse, inondation) pour le terrain.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face aux taux actuels.
- Négocier sans connaître la baisse moyenne des prix sur un an (-6,9 %).
Points clés à retenir à Union
- Prix médian à 3 072 €/m², en baisse de 6,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,2 % (appart) et 4,8 % (maison).
- Climat doux : moyenne annuelle de 14,2°C et 627 mm de pluie.
- Une maison type vaut 320 000 €, un appartement 159 152 €.
- Rendement net estimé autour de 2,9 % après charges et taxe foncière.
- Desserte exceptionnelle : aéroport à 9,7 km, gare TGV à 5,6 km.
- La taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,29 %.
- Loyers moyens : 12,7 €/m² pour une maison, 14 €/m² pour un appart.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Union ?
À L'union, au-delà du prix au m², plusieurs facteurs créent de la valeur. La proximité des gares de Montrabé (3,5 km) et de Toulouse-Matabiau (5,6 km) est un atout majeur pour les actifs. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition comptent. Pour un appartement, l'étage et la vue sont discriminants. L'état général et le DPE pèsent de plus en plus lourd : une rénovation récente ou une bonne isolation justifient un prix supérieur. Enfin, la localisation exacte dans la commune, plus ou moins proche des 94 commerces et services, fait varier l'estimation.
Estimation indicative d'une maison à Union
Pour une maison de 104 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
319 488 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais un professionnel local évalue une singularité. Il connaît l'impact précis d'une rue, l'attrait d'un quartier en renouvellement, ou la valeur réelle d'une extension non déclarée. Il peut ajuster le prix en fonction de l'état exact des installations (électricité, plomberie) et du potentiel du bien. Son estimation, crédible auprès des banques, sert aussi de base de négociation solide avec les acheteurs sérieux qu'il peut mobiliser via son réseau. C'est une garantie contre une sous-évaluation coûteuse ou une mise sur le marché irréaliste.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer uniquement au prix médian du m², sans pondérer par l'état.
- Sous-estimer l'impact négatif d'un DPE dégradé sur la valeur.
- Oublier de valoriser un atout comme la proximité d'une gare.
- Vendre sans professionnel dans un marché en baisse.
Investir à Union : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites donnent une photographie précise du marché, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection du bien et la négociation. Un professionnel local peut vous aider à identifier les opportunités concrètes dans un contexte en évolution.
Ces chiffres dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend du bien et de son secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à L'Union grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 146 ventes récentes à L'Union
- Évolution des prix et dynamique du marché métropolitain
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Union
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Union
Quel est le prix immobilier moyen à L'Union ?
Le prix moyen global à L'Union est de 3 198 €/m² en 2024. Pour une maison type de 100 m², cela représente un investissement d'environ 320 000 €, et pour un appartement de 49 m², environ 159 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à L'Union ?
Le marché est en correction (-6,9 % sur un an), ce qui peut représenter un point d'entrée intéressant pour un investissement locatif à moyen terme. Néanmoins, la faible accessibilité locale et le vieillissement de la population invitent à la sélectivité.
L'Union est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
L'Union est moins chère que Ramonville-Saint-Agne (-3 %) et Castanet-Tolosan (-4 %), mais plus chère que Portet-sur-Garonne (+6 %), Frouzins (+12 %) et Saint-Sulpice-La-Pointe (+19 %).
Quel rendement locatif espérer à L'Union ?
Le rendement locatif brut est estimà 5,2 % pour les appartements et 4,8 % pour les maisons. Après charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net se situe autour de 2,9 % pour un appartement.
Quels sont les risques naturels à L'Union ?
La commune est couverte par deux Plans de Prévention des Risques (PPR Sécheresse et PPR Sausse) et a fait l'objet de 23 arrêtés catastrophes naturelles. Le radon et la sismicité sont classés comme faibles.
Marché immobilier des communes voisines
L'Union affiche un écart de valorisation intéressant face à Ramonville-Saint-Agne (-3 %) et Castanet-Tolosan (-4 %), pour des indicateurs métropolitains similaires, ce qui ouvre une fenêtre pour un effet de levier à la reprise.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Union.
Communes limitrophes de l'Union
L'Union est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de l'Union s'établit à 3 072 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Haute-Garonne. Au classement départemental, L'Union se place dans les 10 % de communes les plus chères de l'Haute-Garonne.
Repli du prix médian: -11,5 % entre 2021 et 2025 à Union. Au total, 749 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,8 % — un retournement à surveiller.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Union: 2 943 €/m² pour les maisons (surface médiane 104 m²) et 3 279 €/m² pour les appartements (58 m²). Un bien type de 104 m² revient à environ 306 072 €, soit 11,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,0 €/m² pour un appartement et 12,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 5,1 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (0,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Union: l'équivalent de 144 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 86 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: L'Union est dans le tissu de l'Occitanie intérieure. Le cadre géographique (perchée à 151 m d'altitude, dans un relief de collines) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.