Acheter dans le 10e, c'est opter pour un arrondissement central, animé et bien desservi, mais dense (29 022 hab./km²) et au parc immobilier vieillissant. Le prix médian de 9 235 €/m², en baisse de 7,6 %, ouvre des opportunités pour les budgets inférieurs à 400 000 €, permettant d'acquérir un studio ou un petit deux-pièces. Le cadre, marqué par 55 monuments historiques et le Canal Saint-Martin, séduit une population jeune (âge médian 37,2 ans).
Carte du marché immobilier dans le 10e arrondissement de Paris
Paris 10e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier dans le 10e arrondissement de Paris
59 961 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (99,6 %) sur un total de 59 961 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Évolution démographique dans le 10e arrondissement de Paris
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges dans le 10e arrondissement de Paris
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel dans le 10e arrondissement de Paris
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 33,3 %
- Professions intermédiaires 16,3 %
- Autres sans activité professionnelle 15,7 %
- Retraités 13,4 %
- Employés 12,4 %
- Ouvriers 4,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,0 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études dans le 10e arrondissement de Paris
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc dans le 10e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 44 130 logements).
- Avant 1919 46,7 % 20 627 logts
- 1919-1945 12,7 % 5 609 logts
- 1946-1970 15,6 % 6 883 logts
- 1971-1990 16,3 % 7 193 logts
- 1991-2005 6,4 % 2 808 logts
- 2006-2019 2,3 % 1 010 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Connectivité numérique dans le 10e arrondissement de Paris
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre limitée — gros frein potentiel pour les télétravailleurs et la valeur de revente.
Performance énergétique du parc dans le 10e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 30 616 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE dans le 10e arrondissement de Paris: la classe D domine, 19,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Risques naturels et géorisques dans le 10e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Cadre de vie dans le 10e arrondissement de Paris
Le 10e offre une accessibilité exceptionnelle avec les gares du Nord (TGV, Eurostar) et de l'Est, et de nombreuses lignes de métro. L'animation est permanente, des Grands Boulevards aux rives du Canal. L'environnement est très urbain, avec peu d'espaces verts. Les services sont pléthoriques (57 établissements scolaires). Cependant, la densité extrême (29 022 hab./km²) génère du bruit et une certaine promiscuité. Le parc de logements, dominé par la classe D (270 kWh/m²/an), n'est pas performant énergétiquement. La connectivité fibre est très faible (score numérique 2/100), un point négatif pour le télétravail.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement, prévoyez une fourchette médiane de 7 992 à 10 701 €/m². Un T2 de 45 m² se négocie donc entre 360 000 € et 480 000 €. Les maisons, rarissimes (0,4 % du parc), n'ont pas de prix de référence. Le marché étant orienté à l'achat (prix en baisse, vacance élevée), les délais de vente peuvent s'allonger pour les biens mal estimés ou nécessitant des travaux. Les transactions se concluent autour du prix médian de 9 235 €/m² pour les biens "clés en main".
À qui s'adresse Paris 10e ?
L'arrondissement s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux investisseurs, attirés par la centralité et l'animation. Les primo-accédants peuvent y trouver un premier pied-à-terre, malgré la petite taille des biens. Les familles sont moins présentes, faute de grands logements et d'espaces verts. Les retraités (17,7 % de 60 ans et plus) y sont sous-représentés au regard de la moyenne nationale.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Centralité et accès aux transports exceptionnels
- Animation culturelle et vie de quartier dynamique
- Patrimoine historique riche (55 monuments protégés)
- Large offre de services et de commerces
- Opportunités d'achat avec la baisse récente des prix
− À prendre en compte
- Densité extrême (29 022 hab./km²) et promiscuité
- Parc immobilier ancien et peu performant énergétiquement
- Très faible couverture fibre (score numérique 2/100)
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter dans le 10e arrondissement de Paris
Quel budget prévoir pour acheter dans le 10e arrondissement de Paris ?
Le budget médian pour un appartement est de 9 235 €/m². Pour un bien de 35 m² (surface médiane), il faut compter environ 323 000 €. La fourchette typique va de 280 000 € à 375 000 €.
Paris 10e Arrondissement est-elle adaptée aux familles ?
Le profil est peu familial : seulement 0,4 % de maisons, une densité très élevée (29 022 hab./km²) et peu d'espaces verts. Les 57 écoles constituent néanmoins un atout.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre dans le 10e ?
Les atouts sont la centralité, les transports et l'animation. Les inconvénients majeurs sont la densité, la vétusté d'une partie du parc (59,5 % d'avant 1945) et la très mauvaise couverture fibre.
Vous envisagez d'acheter dans le 10e arrondissement de Paris ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie dans le 10e arrondissement de Paris
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.