Logement & immobilier

Le logement à Rezé

44400 Loire-Atlantique 43 556 hab.
Fiche complète

L'habitat de Rezé regroupe 22 285 logements (3,8 pièces en moyenne).

Résidences principales 92%
Logements vacants 5,5%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

22 285Logements au total
53 %Appartements i
57,7 %Propriétaires
2,1 %Rés. secondaires
20 %Logements sociaux i
5,5 %Logements vacants i+0% vs dept · -31% vs France
+11,6 %Évolution 2016–2022
1 393 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 22 285 logements dont 20 603 résidences principales, 462 résidences secondaires et 1 220 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 22 285 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 27 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 6 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (30 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements18 67519 97722 285
Rés. principales17 72918 45720 603
Rés. secondaires179348462
Vacants7671 1721 220

À Cholet (53 km, 54 404 hab.), la part de propriétaires s'élève à 52,3 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 57,7 % de propriétaires face à 41,3 % de locataires (dont 17 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 65 % au gaz de ville, 27 % pour électricité, 6 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans2 741
2 à 4 ans4 664
5 à 9 ans4 450
10 ans ou plus8 748
Total ménages20 603
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale5 112
Sous-occupation modérée5 783
Sous-occupation accentuée4 406
Suroccupation modérée1 259
Suroccupation accentuée89
INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages: 18 % sans voiture, 57 % avec une voiture et 25 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 71,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

22 285Logements en 2022
+125 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 9 918 logements, le total atteint 22 285 en 2022 (+125 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 159 1 262 1 266 1 477 1 290 701
Dont vacants > 2 ans 118 154 178 168 170 225

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
185kWh/m²/an en moyenne
5,4 %Passoires (F+G) i
12 197Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
185 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 452 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Lecture de la performance énergétique: C concentre 55 % des logements et 60 % atteignent les classes A, B ou C.

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (48 %), et 73 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les normes thermiques modernes se lisent ici — 88 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 240 pour ceux avant 1948.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 205 kWh/m²/an côté maisons, C à 179 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+1 kWh/m²/an
Consommation vs France-19 kWh/m²/an
Passoires vs département-1,2 pts
Passoires vs France-4,5 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
24,6 %Taux logements sociaux i
4 976Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,26 €Loyer moyen /m² i
2,5 %Taux de vacance i
455dont PLAI i
406dont PLS i
989En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1311
T21 052
T31 576
T41 108
T5+261

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Rezé rassemble 22 285 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (20 603 unités). Les deux typologies sont représentées presque à parts comparables (47,0 % / 53,0 %). Ce contexte résidentiel — Rezé est entre océan et marais, sur la côte atlantique, à basse altitude (26 m), dans un relief de plaine — cadre la lecture du parc local.

Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 57,7 % de propriétaires, 41,3 % de locataires. Le segment social représente 16,9 % du parc occupé à titre principal. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 24,6 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.

La dynamique de construction récente est sensible — 20,6 % du parc a moins de vingt ans. Le parc de Rezé se classe bien côté DPE: C en tête et 185 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Mode de chauffage dominant: gaz de ville (65,4 %).

Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +11,6 % à son parc résidentiel. Répartition équilibrée de la motorisation: 18,1 % de ménages sans voiture, 25,2 % à au moins deux voitures.

Lue dans son contexte régional, la commune est entre océan et marais, sur la côte atlantique — un ancrage qui colore le parc. Côté topographie, Rezé se trouve à basse altitude (26 m), dans un relief de plaine, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Rezé en 2026 ?

Ville sud de Nantes Métropole, Rezé bénéficie d'une forte attractivité résidentielle et économique, avec une population en croissance. Son marché immobilier, après un pic en 2022, connaît une phase de correction. Cette analyse détermine si cette baisse ouvre une fenêtre d'opportunité pour l'investisseur avisé en 2026.

3 047 €/m² prix médian
+2,5 % sur un an
702 transactions 2026

Avec une correction de -6,5 % sur un an et un rendement locatif brut de 5,9 %, Rezé offre un point d'entrée plus attractif que ses voisines les plus chères, malgré une accessibilité dégradée.

Verdict

➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et une stratégie de rendement locatif sur le moyen terme, en profitant de la correction récente.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
  • ✓ Correction de -6,5 % en 2024
  • ✓ Pression immobilière élevée (IPI 6,9/10)
  • ⚠ Accessibilité très faible (IAI 1,2/10)
  • ⚠ Marché porté par l'extérieur (taux de chômage 10 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Rezé se situe dans le top 30 % des communes les plus attractives du département, selon l'indice IAT.
  • Son prix médian est 3 % supérieur à Saint-Herblain, mais 33 % inférieur aux Sables-d'Olonne.
  • Le rendement locatif des appartements (5,9 %) dépasse celui des grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Rezé

Le marché immobilier de Rezé affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Rezé

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,9

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression immobilière élevée : le marché est dynamique et liquide, favorable aux vendeurs et à une revente rapide.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
78
Années de revenu pour acheter 70 m²
86
% de résidences secondaires
43
Croissance démographique (5 ans)
36
Densité de population
100
3,4

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est tiré par des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
14
% de propriétaires
11
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
4
4,8

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée : la demande locative est présente mais les rendements nets sont érodés par les charges.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
98
% résidences secondaires (demande saisonnière)
43
Croissance démographique (5 ans)
36
Capacité touristique / population
23
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
22
2,8

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible : le marché locatif est essentiellement annuel, peu adapté à une stratégie saisonnière.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
43
Capacité touristique / population
23
% de logements vacants
50
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3039,7 — Percentile dept : 78/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 86/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 43/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 36/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 2722,3 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 14/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 53,4 — Percentile dept : 11/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 15,6 — Percentile dept : 4/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 42,3 — Percentile dept : 98/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 43/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 36/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 23/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3039,7 — Percentile dept : 22/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 43/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 23/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 50/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 2722,3 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Rezé : opportunités et risques

Investir à Rezé en 2026 vise d'abord le rendement locatif annuel, porté par la demande d'une population active travaillant à Nantes. Le rendement brut de 5,9 % pour les appartements est honorable, mais il faut immédiatement le nuancer. La taxe foncière, à 56,31 %, et les frais de gestion rognent significativement la rentabilité nette, estimée autour de 3,1 %. L'effort d'accession reste lourd, représentant 7,1 années de revenu médian local pour un appartement type.

Le risque principal réside dans la faible solvabilité du bassin local, avec un taux de chômage de 10 % et un revenu médian de 23 550 €, classant Rezé en bas de tableau départemental pour ces indicateurs. Par conséquent, le marché locatif dépend fortement de la capacité d'attraction de Nantes Métropole sur des actifs extérieurs. Une dégradation de l'emploi métropolitain impacterait directement la demande.

La stratégie la plus cohérente est l'achat d'un appartement récent (bon DPE) bien situé près des transports (gare de Pont-Rousseau à 1,5 km) ou des services, pour le louer à des salariés ou étudiants. Le ralentissement marqué de la construction neuve (-63 % de permis en 2024) limite le risque de sur-offre à court terme et peut soutenir les loyers. En revanche, la pression touristique faible (IPTI 3/10) rend le marché peu adapté à une stratégie de location saisonnière.

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Données du marché immobilier à Rezé

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian au m² à Rezé s'établit à 3 047 €, sur la base de 702 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Rezé se positionne dans le top 21 % des communes les plus chères du Loire-Atlantique.

La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.

La taxe foncière sur le bâti s'élève à 56,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,0 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Rezé Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Le marché immobilier de Rezé a connu une hausse continue jusqu'en 2022, avec un pic à 3 398 €/m². Une correction nette de -6,5 % est intervenue en 2024, ramenant le prix médian à 3 042 €/m², un niveau proche de celui de 2020. Cette baisse, plus marquée que chez certaines voisines de l'agglomération, pourrait signaler un réajustement après des années de forte croissance. Pour un acheteur en 2026, cela représente un point d'entrée potentiellement plus favorable, à condition que la dynamique économique de Nantes Métropole continue de soutenir la demande. Les maisons restent significativement plus chères que les appartements, avec un écart de prix médian de 702 €/m².

Évolution du marché immobilier de Rezé

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Rezé évolue de -6,8 %, passant de 3 271 à 3 047 €/m²; 702 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 361 €/m²
Surface médiane 87 m²
Transactions 348
Appartements
Prix médian 2 652 €/m²
Surface médiane 62 m²
Transactions 354

Indicateurs clés du marché

+2,5 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,0 %
Rendement locatif apparts ?
4,4 %
Rendement locatif maisons ?
42,2 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

292 407 €
Maison 87 m² ?
Mensualité ~1 696 €/mois (20 ans, 3,5 %)
164 424 €
Appartement 62 m² ?
Mensualité ~954 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'achat d'une maison type de 82 m² à Rezé représente un investissement de près de 280 000 €, soit l'équivalent de 11,9 années de revenu médian local. Pour un appartement de 62 m² (167 710 €), cet effort tombe à 7,1 années. Le rendement locatif brut est de 5,9 % pour les appartements, mais le net estimé n'est que de 3,1 % après déduction des charges et de la taxe foncière (56,31 %). Un investisseur doit donc anticiper un effort mensuel résiduel après perception du loyer, le rendement brut ne couvrant pas intégralement les mensualités d'un emprunt classique.

Acheter vs Louer — appartement 62 m²

954 €/mois
Mensualité crédit ?
828 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 126 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

12,4 ans
Pour une maison ?
7,0 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

13,4 €/m²
Loyer médian appartements ?
11,1 - 16,0 €/m²
12,4 €/m²
Loyer médian maisons ?
9,4 - 16,3 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, 702 transactions ont été enregistrées à Rezé, un volume en léger retrait par rapport aux années records 2021-2022 mais supérieur à 2020. Le marché est équilibré entre ventes de maisons (308) et d'appartements (338). La surface médiane vendue est de 82 m² pour les maisons et 62 m² pour les appartements, indiquant un parc de biens de taille moyenne. Ce volume d'activité soutenu, couplé à une pression immobilière élevée (IPI 6,9/10), confirme la liquidité du marché. Le caractère récent du parc (20,6 % construit après 2006) se reflète dans les ventes.

Répartition des ventes

49,6 % de maisons et 50,4 % d'appartements parmi les 702 transactions enregistrées.

49,6 % maisons, 50,4 % appartements sur 702 ventes: le collectif pèse 50,4 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 702 348 354
Prix médian/m² 3 047 € 3 361 € 2 652 €
Prix moyen/m² 3 149 €
Surface médiane – 87 m² 62 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 796 3 271 €
2022 804 3 367 €
2023 635 3 235 €
2024 591 2 972 €
2025 702 3 047 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Rezé montre un net ralentissement : seulement 71 logements autorisés en 2024, soit une baisse de 63 % par rapport à la moyenne des 5 années précédentes. Sur les 5 dernières années, 679 logements ont été autorisés. Ce ralentissement pourrait limiter l'offre future face à une pression démographique toujours positive (+2,8 % sur 5 ans), soutenant potentiellement les prix à moyen terme. Il indique aussi une phase de maturation urbaine dans une commune déjà dense (2 722 hab./km²), où les réserves foncières se font plus rares.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 9 874 logements ont été autorisés et 8 936 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 91 %.

Vacance longue durée à Rezé

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

701 logements vacants au total
225 vacants depuis plus de 2 ans 32,1 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Rezé (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Rezé: 1 016 logements autorisés sur 5 ans, 592 pour la dernière année (-37 %).

1 016 logements autorisés sur 5 ans
592 en 2025 dernière année connue
-37 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Rezé

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 11,1 €/m²
Médian 13,4 €/m²
Haut 16,0 €/m²
Écart de 4,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 9,4 €/m²
Médian 12,4 €/m²
Haut 16,3 €/m²
Écart de 6,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Rezé

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (62 m²)
~2 797 €/an
soit ~3,4 mois de loyer par an
Pour une maison type (87 m²)
~3 641 €/an
soit ~3,4 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 56,31 % Moyenne dept : 44,66 % +11,65 pt Moyenne France : 43,01 % +13,30 pt
Taxe d'habitation (rappel) 36,64 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

48,70 % 2021
49,70 % 2022
52,23 % 2023
56,31 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (56,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le saut entre rendement brut et net illustre le poids des frais récurrents. À Rezé, la taxe foncière sur le bâti, indexée sur la valeur locative cadastrale, atteint 56,31 % du taux communal. Il faut y ajouter la charge de copropriété (fréquente dans les 47,4 % d'appartements), les frais de gestion (environ 5 % du loyer), l'assurance propriétaire et une provision pour travaux. Avec un taux de vacance local de 5,5 %, un rendement brut annoncé de 5,9 % pour les appartements peut rapidement se réduire à 3,1 % en net, soit le niveau affiché.

Performance énergétique du parc à Rezé

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 197 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Rezé: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,4 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 5,4 % F + G
Conso moyenne 184 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

La classe énergétique C, dominante, et la consommation moyenne de 166 kWh/m²/an indiquent un parc relativement performant pour une ville de cette taille. Le faible taux de passoires thermiques (5,4 % en F/G) est un atout, réduisant le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, près d'un tiers du parc (31,7 %) a été construit avant 1975 et pourrait nécessiter des rénovations pour rester louable après 2028. Un DPE daté ou médiocre doit être un levier de négociation forte, car les travaux de mise en conformité sont inéluctables.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits appartements (studios, T2) bien situés près des transports et du centre-bourg de Rezé (Pont-Rousseau) offrent la meilleure liquidité. Leur rendement brut de 5,9% est le plus attractif. Les maisons, plus chères à l'achat (3 361 €/m²), ciblent une clientèle familiale et offrent un rendement plus faible (4,4%). Le neuf, qui représente 20,6% du parc construit après 2006, peut séduire mais son prix au m² est plus élevé, compressant la rentabilité.

Quelles zones cibler à Rezé ?

Les quartiers les plus demandés pour la location sont ceux bien reliés à Nantes : Pont-Rousseau (gare), le centre-ville historique et les secteurs desservis par le tramway. La ZAC de la Houssais et les franges sud, en développement, pourraient attirer de nouveaux locataires à moyen terme. Toutefois, la forte densité (2 722 hab./km²) et la pression immobilière limitent les opportunités à prix cassé. La rénovation de l'ancien peut être un levier de valorisation dans les quartiers résidentiels plus éloignés du centre.

Calculateur de rendement à Rezé

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Rezé

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8% dans notre calcul de rendement net. Le taux de logements vacants de la commune (5,5%) donne une indication. La dépendance à l'économie nantaise est forte. La réglementation thermique (DPE) constitue un enjeu : 5,4% du parc est en classe F/G (passoires). Ces biens seront interdits à la location à horizon 2028 et nécessitent des travaux. Enfin, la taxe foncière, à 56,31%, pèse sur la rentabilité nette.

Cas pratique : un investissement type à Rezé

Pour un appartement de 62 m² (surface médiane déduite du prix total type), l'investisseur débourse environ 167 710 €. Au loyer médian de 13,4 €/m², cela génère 831 € de revenus mensuels bruts, soit un rendement brut de 5,9 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 100 €/mois pour un bien à cette valeur), des charges de copropriété et de gestion, le rendement net tombe autour de 3,1 %, nécessitant parfois un léger effort mensuel si le crédit est élevé.

Erreurs à éviter quand on investit à Rezé

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 56,31 % à Rezé.
  • Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
  • Surestimer le loyer perçu en se basant sur des annonces.
  • Ignorer les PPRi inondation qui impactent l'assurance.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier rezéen suit le rythme national, avec une accélération au printemps (mises en vente) et une reprise en septembre après la pause estivale. Vendre entre mars et juin permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. À l'inverse, acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités sur des biens restants, avec des vendeurs plus motivés. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains propriétaires à vendre avant pour l'éviter.

Le saviez-vous ?

  • Rezé compte 3 monuments historiques protégés sur son territoire.
  • La fibre optique est disponible pour 92,8 % des logements.
  • L'âge médian de 39,6 ans est inférieur à la moyenne nationale.

S'installer à Rezé : cadre de vie et logement

S'installer à Rezé, c'est bénéficier des avantages d'une ville de taille humaine intégrée à la première couronne nantaise. La commune offre un confort de services exceptionnel (ICS 8,2/10) avec plus de 1 515 équipements recensés, dont 250 commerces et 460 établissements de santé. La connexion fibre est quasi généralisée (92,8 %), un atout majeur pour les télétravailleurs. La présence de trois monuments historiques et de plusieurs quartiers distincts, du centre-ville aux bords de Loire, lui confère une identité propre au-delà de son statut de banlieue.

Le cadre de vie doit toutefois composer avec certains aléas. La commune est concernée par des Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) sur la Loire et la Sèvre Nantaise, et un risque radon significatif est recensé. La densité élevée (2 722 hab./km²) et la part modeste de maisons (47,4 %) en font un territoire davantage urbain que résidentiel. La population, plutôt jeune (âge médian de 39,6 ans), et la dynamique démographique positive contribuent à une atmosphère vivante, soutenue par un tissu économique actif de plus de 4 000 entreprises.

Carte du marché immobilier à Rezé

Rezé et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Rezé

12,7 °C
Température moyenne ?
1 873 h
Ensoleillement ?
820 mm
Précipitations ?
29 j
Jours de gel/an ?

Le climat océanique de Rezé offre des hivers doux (température moyenne annuelle de 12,7 °C) et des étés modérés, avec des précipitations réparties (820 mm/an). Ce profil, typique de l'ouest atlantique, convient aux personnes recherchant une absence d'extrêmes climatiques marqués. L'altitude moyenne basse (22 m) et la proximité de la Loire et de la Sèvre Nantaise peuvent générer une humidité atmosphérique plus sensible. Idéal pour ceux qui fuient les grands froids, mais moins pour les amateurs de chaleur estivale intense ou d'un ensoleillement méditerranéen.

À qui s'adresse Rezé ?

Rezé s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles travaillant à Nantes ou dans sa technopole, recherchant un compromis entre accessibilité, prix et cadre de vie. Les primo-accédants y trouvent des appartements plus abordables qu'à Nantes. Les familles sont attirées par la part importante de maisons (47,4% du parc) et les 33 établissements scolaires. L'âge médian de 39,6 ans et la forte proportion de moins de 30 ans (36,5%) dessinent une ville dynamique.

Avantages et limites à Rezé

✓ Points forts

  • Proximité immédiate de Nantes (5-10 min en tram/train)
  • Densité remarquable de services et commerces (1 515 équipements)
  • Parc immobilier de bonne qualité énergétique (DPE C dominant)
  • Mixité de l'habitat (maisons et appartements)
  • Cadre de vie animé avec bords de Sèvre et patrimoine

− À prendre en compte

  • Prix élevés pour la région (hors Nantes)
  • Exposition à des risques naturels (inondation, radon)
  • Marché en correction (-6,5% sur un an, délais de vente allongés)
  • Densité urbaine forte (2 722 hab./km²)

Composition du parc immobilier à Rezé

22 285 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition équilibrée: 47,4 % de maisons, 52,6 % d'appartements sur un total de 22 285 logements.

92,5 % Résidences principales 20 603 logements
2,1 % Résidences secondaires 462 logements
5,5 % Logements vacants 1 220 logements
57,7 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Avec 57,7 % de propriétaires occupants et seulement 2,1 % de résidences secondaires, Rezé présente un marché stable et ancré dans la vie locale. La part de maisons individuelles (47,4 %) et d'appartements reflète une offre diversifiée, adaptée aux familles comme aux jeunes actifs. Un taux de logements sociaux de 20 % indique une politique de mixité et peut modérer la tension sur les loyers du parc privé. La faible vacance (5,5 %) indique une demande soutenue, tandis que la part importante de propriétaires assure une certaine résilience face aux fluctuations du marché.

Ancienneté du parc à Rezé

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 246 logements).

  • Avant 1919 5,5 % 1 121 logts
  • 1919-1945 5,6 % 1 129 logts
  • 1946-1970 27,5 % 5 565 logts
  • 1971-1990 25,8 % 5 220 logts
  • 1991-2005 15,0 % 3 038 logts
  • 2006-2019 20,6 % 4 173 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Rezé

1 515 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

250 Commerces
616 Services
460 Santé
92 Sports et loisirs
40 Enseignement
16 Tourisme
41 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Rezé

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 15 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 8 catastrophes naturelles déclarées

Rezé est exposée à plusieurs risques naturels encadrés par des Plans de Prévention des Risques (PPRi Loire Aval et Sèvre Nantaise). Le risque d'inondation est le plus structurant, avec 15 risques recensés et 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon, gaz naturel radioactif, présente aussi un potentiel significatif. Ces contraintes influencent directement l'assurabilité du bien, les primes d'assurance et parfois les possibilités de travaux. Consulter le cadastre des zones inondables et exiger un diagnostic radon en cas de vide sanitaire ou de sous-sol est indispensable.

Cas pratique : un achat type à Rezé

Pour une maison de 82 m² (surface médiane déduite), le budget est d'environ 279 374 € hors frais de notaire. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1£400 €. Cela représente 71 % du revenu médian local mensuel (1 963 €), un effort important qui explique le recours fréquent à deux apporteurs.

Erreurs à éviter quand on achète à Rezé

  • Oublier de vérifier le zonage du PPRi avant l'offre.
  • Négliger un diagnostic radon en sous-sol ou vide sanitaire.
  • Se fier au seul prix au m² sans visiter le quartier.
  • Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (11,1 % avant 1945).

Points clés à retenir à Rezé

  • Prix médian à 3 042 €/m², en baisse de 6,5 % sur un an.
  • Rendement brut locatif : 5,9 % pour les appartements, 4,4 % pour les maisons.
  • Climat doux océanique : 12,7 °C de moyenne annuelle.
  • Écart maison/appartement : 702 €/m² (3 361 € vs 2 652 €).
  • Rendement net estimé : 3,1 % et 2,3 % après charges.
  • Parc de logements performant : classe DPE C dominante.
  • 57,7 % de propriétaires, signe de stabilité.
  • Budget type : 279 374 € pour une maison, 167 710 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Rezé ?

À Rezé, au-delà du prix au m² moyen, la valeur est fortement modulée par la localisation précise et les caractéristiques physiques. La proximité de la gare de Rezé-Pont Rousseau (1,5 km) ou du TGV à Nantes (3,4 km) peut majorer un bien de 5 à 10 %. Un logement bien orienté, avec une exposition sud/ouest, se vend mieux. L'état du bien est crucial : un DPE C ou mieux devient un argument commercial fort. La présence d'un jardin, rare en centre-ville, est très valorisée. Enfin, la vue (dégagée, verdoyante) et le calme de la rue sont des atouts subjectifs mais impactants que seul un expert local peut chiffrer précisément.

Estimation indicative d'une maison à Rezé

Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

265 089 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les algorithmes de calcul en ligne se basent sur des moyennes qui lissent les écarts. Or, à Rezé, le prix peut varier de plus de 20 % entre un appartement rue d'Anjou et un autre près du parc de la Morinière, pour une surface identique. Un agent local connaît ces micro-marchés, l'état réel du bâti (fréquence des remontées capillaires près des zones humides) et la demande cible. Il sait qu'un bien rénové avec des matériaux durables se vend plus vite. Son estimation, fondée sur des comparables récents et négociés, permet de fixer un prix d'offre réaliste qui attire des acheteurs sérieux sans laisser d'argent sur la table.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser une moyenne au m² sans pondérer par l'état réel.
  • Ignorer l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
  • Ne pas actualiser l'estimation après une baisse de 6,5 %.
  • Oublier de valoriser un accès rapide aux transports.

Investir à Rezé : passer à l'action

Une analyse fine des données DVF et des indices locaux est cruciale, mais elle ne suffit pas. Identifier le bon bien au bon prix dans une commune aussi diversifiée que Rezé requiert l'expertise terrain d'un professionnel du secteur.

Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Rezé se joue dans le choix du quartier et la négociation.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Rezé

    Quel est le prix immobilier moyen à Rezé ?

    Le prix médian global est de 3 042 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en médiane à 3 361 €/m² et les appartements à 2 652 €/m², selon les données DVF.

    Est-ce le bon moment pour investir à Rezé ?

    Le marché a corrigé de -6,5 % en 2024, offrant un point d'entrée plus accessible. L'investissement locatif en appartement peut être pertinent pour un rendement brut de 5,9 %, mais le rendement net est modeste (environ 3,1 %).

    Rezé est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Rezé est 3 % plus chère que Saint-Herblain mais 28 % plus chère que Cholet. Son prix est surtout très inférieur (-33 %) à celui des Sables-d'Olonne, une station balnéaire.

    Quel rendement locatif espérer à Rezé ?

    Le loyer moyen est de 13,4 €/m²/mois pour un appartement, ce qui génère un rendement brut de 5,9 %. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 3,1 %.

    Quels sont les risques à connaître à Rezé ?

    La commune est soumise à des risques d'inondation (PPRi actifs) et présente un risque radon significatif. Le taux de chômage local (10 %) et le revenu médian modeste (23 550 €) indiquent une fragilité économique.

    Marché immobilier des communes voisines

    Rezé affiche un prix du mètre carré 33 % inférieur à celui des Sables-d'Olonne et seulement 3 % de moins que Saint-Herblain, offrant un meilleur effet de levier pour un accès à la métropole nantaise.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Rezé.

    Communes limitrophes de Rezé

    Rezé est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 047 €/m² Prix médian à Rezé
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian de Rezé s'établit à 3 047 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Loire-Atlantique.

    Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Rezé a enregistré une baisse de -6,8 % du prix médian. Au total, 3 528 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 361 €/m² (surface médiane 87 m²) et celui des appartements à 2 652 €/m² (62 m²). Le bien médian (87 m² à 292 407 €) équivaut à 12,4 années de revenu médian au niveau communal.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,4 €/m² pour un appartement et 12,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,0 % pour un appartement (4,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 2,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    La construction neuve est soutenue à Rezé: 1 016 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 203 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 68 % des logements autorisés.

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Rezé est entre océan et marais, sur la côte atlantique. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (26 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Rezé

    Classement remarquable Population Top 171 national Aussi sur cette commune Conformité sanitaire Aussi sur cette commune Services & mobilité Aussi sur cette commune Système éducatif Aussi sur cette commune Profil de la population Aussi sur cette commune Niveau de vie et emploi Aussi sur cette commune Que visiter Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Rezé

    Communes voisines

    Nantes 44200 327 734 hab. 3,2 km Vertou 44120 26 227 hab. 7,7 km Bouguenais 44340 20 530 hab. 4,0 km Les Sorinières 44840 9 275 hab. 5,5 km