Avec un rendement brut de 3,6 % pour les appartements et 3,2 % pour les maisons, l'investissement locatif à Saint-Cyr-sur-Mer offre une rentabilité modeste, typique des zones balnéaires prisées du Var. Le rendement net, après charges (vacance, gestion, taxe foncière à 40,99 %), chute à 2,2 % et 1,9 % respectivement. Cette destination, où 46,8 % des logements sont des résidences secondaires, est avant tout un pari sur la plus-value et l'attrait touristique.
Indices immobiliers de Saint-Cyr-sur-Mer
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobilière très élevée : le marché est tendu et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobilière très élevée : le marché est tendu et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais ne suffit pas à générer des rendements élevés sans sélection rigoureuse.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais ne suffit pas à générer des rendements élevés sans sélection rigoureuse.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la saisonnalité offre un complément de revenu mais ne peut constituer la seule stratégie.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la saisonnalité offre un complément de revenu mais ne peut constituer la seule stratégie.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Saint-Cyr-sur-Mer ?
Investir à Saint-Cyr-sur-Mer en 2026 requiert une stratégie adaptée à ses spécificités. Le rendement locatif brut, autour de 3,6 % pour les appartements d'après la carte des loyers, est modeste. La taxe foncière élevée (40,99 %) et la forte proportion de résidences secondaires rognent la rentabilité nette, qui plafonne autour de 2,2 %. L'opportunité repose davantage sur une hypothèse de revalorisation à moyen terme que sur un cash-flow immédiat.
Le parc immobilier, peu sujet aux risques de rénovation énergétique (seulement 3,5 % de passoires), est un point positif. Cependant, l'investisseur doit privilégier les biens adaptés à une location mixte : annuelle pour la clientèle sédentaire attirée par les nombreux services, et saisonnière pour capter la demande touristique estivale, bien que modérée (IPTI à 4,4/10).
La faible accessibilité (IAI à 1,6/10) et le tissu économique local (taux de chômage à 10,4 %) imposent une sélection rigoureuse. Les biens les plus pertinents sont les appartements bien situés, à proximité de la gare SNCF (0,9 km) ou du centre, capables d'attirer des locataires actifs travaillant dans le bassin toulonnais. Une vision à cinq ans minimum est nécessaire pour espérer une plus-value.
Profil locatif à Saint-Cyr-sur-Mer
La demande locative est fortement saisonnière, portée par le tourisme estival (3 campings, 504 emplacements). Hors saison, le marché repose sur une population locale vieillissante (âge médian 55 ans) et un faible taux de chômage (10,4 %). Les familles et retraités représentent un segment stable, mais les étudiants sont quasi absents. La proximité de la gare (TGV à 18,5 km) attire quelques actifs travaillant à Toulon.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les petits appartements (T2, studios) pour la location touristique, avec une surface médiane de 43 m². Les maisons, plus chères, intéressent une clientèle longue durée ou saisonnière haut de gamme. Le parc ancien domine, mais seuls 3,5 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque limité. Le neuf, en net ralentissement (-67 % d'autorisations), reste rare.
Quelles zones cibler à Saint-Cyr-sur-Mer ?
Le centre-bourg et le secteur des Lecques (plage) sont les plus demandés pour la location saisonnière. La périphérie, plus résidentielle, convient à la location annuelle. Aucune zone en fort développement n'est signalée, le rythme de construction neuve étant atone. La proximité des commerces (117 équipements) et de la gare SNCF est un atout majeur pour la valorisation locative.
Performance énergétique du parc à Saint-Cyr-sur-Mer
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 959 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Cyr-sur-Mer: classe C en tête, 3,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe dominante C (156 kWh/m²/an). Seulement 3,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G), un chiffre rassurant pour les acheteurs. Cependant, la loi Climat et Résilience impose des travaux de rénovation d’ici 2025 pour les logements les plus énergivores. À Saint-Cyr, le risque réglementaire est donc limité, mais il faut rester vigilant sur les biens anciens, notamment les 10,7 % construits avant 1945.
Construction neuve à Saint-Cyr-sur-Mer (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 370 logements ont été autorisés à à Saint-Cyr-sur-Mer, -67 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les 5 dernières années, 370 logements neufs ont été autorisés, dont 199 en 2024. Cependant, la tendance est à une forte baisse (-67 % par rapport aux 5 années précédentes). Ce ralentissement net de la construction neuve limite les risques de sur-offre à court terme et maintient une certaine pression sur le parc existant. Cela confirme aussi une attractivité résidentielle durable, mais peut indiquer des difficultés d’accès au foncier ou un cycle de développement en pause.
Fourchettes de loyers à Saint-Cyr-sur-Mer
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Cyr-sur-Mer
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des charges réelles. À Saint-Cyr-sur-Mer, il faut déduire la taxe foncière, élevée à 40,99 % (2024), ainsi que les frais de gestion, d’assurance et d’entretien. Le parc étant relativement ancien (10,7 % d’avant 1945), des travaux de rénovation peuvent s’avérer nécessaires. Le passage d’un rendement brut de 3,6 % à un net d environ 2,2 % sur un appartement est donc réaliste. N’oubliez pas de provisionner pour la vacance locative, même si le taux de logements vacants n’est que de 2 %.
Calculateur de rendement à Saint-Cyr-sur-Mer
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-Cyr-sur-Mer ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Saint-Cyr-sur-Mer
Pour un appartement de 43 m² (surface médiane déduite du prix total type), le prix d’achat serait d’environ 257 570 €. Avec un loyer moyen de 17,9 €/m², le revenu locatif brut atteint 770 € par mois. Cela génère un rendement brut de 3,6 %. Après déduction des charges (taxe foncière, assurance, gestion), l’effort net mensuel pour l’investisseur, en supposant un emprunt à 100 % sur 20 ans à 4 %, serait légèrement négatif, nécessitant un apport ou un effort complémentaire.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Cyr-sur-Mer
- Négliger la taxe foncière, à 40,99 % à Saint-Cyr.
- Tabler sur une occupation locative continue en zone touristique.
- Oublier de provisionner pour des travaux dans l’ancien.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (17,9 €/m² en appartement).
Le saviez-vous ?
- Saint-Cyr-sur-Mer abrite 3 monuments historiques protégés.
- La commune compte 504 emplacements de camping répartis sur 3 sites.
- Le score numérique de la commune est faible, à 8/100, malgré une couverture fibre de 75,5 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Cyr-sur-Mer
Le risque principal est la vacance locative hors saison, estimée à 8 % dans notre calcul. La saisonnalité marquée exige une gestion active. La taxe foncière est élevée (40,99 %). Enfin, la part importante de résidences secondaires peut limiter la dynamique du marché locatif annuel. La faible part de logements sociaux (10 %) et un indice de vieillissement de 350,2 indiquent une demande locale atone.
Simulation financière — appartement type 43 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Une simulation de crédit affiche trois postes : la mensualité du prêt, le loyer perçu et l’effort résiduel mensuel. À Saint-Cyr-sur-Mer, avec un revenu médian de 26 690 €, un investissement type en appartement (environ 257 570 €) peut générer un loyer mensuel de l’ordre de 430 € (17,9 €/m² pour 24 m²). L’effort net après impôt dépendra donc fortement du taux d’emprunt et de votre tranche marginale. Pour un investisseur, cette simulation permet de vérifier la soutenabilité du projet sur 20 ans, surtout dans une commune où près de 47 % des logements sont des résidences secondaires, ce qui peut impacter la régularité des locations saisonnières.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction de -2,8 % : opportunité d'entrée
- Proximité immédiate du littoral varois
- Parc immobilier récent et bien équipé
− Points d'attention
- Accessibilité locale très faible
- Démographie vieillissante et atone
- Rendements nets sous la barre des 3 %
Notre verdict
Investir ici suppose d'accepter une rentabilité cash-flow faible pour miser sur l'appréciation du capital et les loyers saisonniers. Évitez les biens énergivores et les grandes surfaces, privilégiez les petits appartements bien situés pour la location touristique.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Saint-Cyr-sur-Mer
- Rendement brut moyen de 3,6 % pour les appartements.
- Rendement net estimé à 2,2 % après charges et impôts.
- Taxe foncière élevée, à 40,99 % du revenu cadastral.
- Seulement 2 % de logements vacants, signe d’un marché locatif tendu.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Cyr-sur-Mer
Est-il rentable d'investir à Saint-Cyr-sur-Mer ?
La rentabilité brute est de 3,6 % pour les appartements, mais le rendement net tombe à 2,2 % après charges. L'investissement est davantage orienté vers la plus-value que vers le revenu immédiat.
Quel rendement locatif attendre ?
Pour un appartement, le loyer moyen est de 17,9 €/m²/mois, conduisant à un rendement brut de 3,6 %. Le rendement net est d'environ 2,2 %, une fois déduites les charges locatives et la taxe foncière.
Quels sont les risques principaux ?
Les risques majeurs sont la vacance hors saison (la commune compte 46,8 % de résidences secondaires), la saisonnalité des loyers, et une taxe foncière élevée à 40,99 %.
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