Dans un marché en baisse de 7,1 %, estimer précisément son bien est la clé pour vendre dans des délais raisonnables.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Sainte-Geneviève-des-Bois en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Sainte-Geneviève-des-Bois issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 65 m² | 4 | 2 508 € | 163 000 € | 30/01/2023 |
| Appartement | 72 m² | 4 | 1 736 € | 125 000 € | 27/01/2023 |
| Appartement | 38 m² | 2 | 4 474 € | 170 000 € | 27/01/2023 |
| Maison | 36 m² | 2 | 7 000 € | 252 000 € | 25/01/2023 |
| Appartement | 25 m² | 1 | 5 160 € | 129 000 € | 24/01/2023 |
| Maison | 59 m² | 3 | 3 695 € | 218 000 € | 23/01/2023 |
Le marché immobilier à Sainte-Geneviève-des-Bois
Le contexte local est crucial. Sainte-Geneviève-Des-Bois connaît une baisse des prix, mais avec des disparités fortes : une maison vaut 18 % de plus qu'un appartement au mètre carré. Les données DVF 2024 montrent que 136 appartements et 193 maisons ont changé de mains, fournissant une base solide de comparaison. Des facteurs comme la proximité de la gare, le DPE (seulement 5,8 % de passoires), ou l'exposition à un PPRi d'inondation font varier la valeur de manière significative. Une estimation standardisée ne peut pas intégrer ces paramètres hyperlocaux.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop élevé entraîne une vacance prolongée, un prix trop bas une moins-value immédiate. Avec un parc composé à 58,2 % de propriétaires, la concurrence à la vente est réelle. Les acheteurs sont bien informés et comparent avec les communes voisines comme Grigny (3 111 €/m²) ou Viry-Châtillon (3 823 €/m²). Une estimation professionnelle, qui croise les données du marché, les caractéristiques exactes de votre bien et les tendances micro-locales, est indispensable pour fixer un prix de vente attractif et réaliste.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Sainte-Geneviève-des-Bois ?
À Sainte-Geneviève-Des-Bois, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise. La proximité de la gare de Saint-Michel-sur-Orge (1,6 km) ou des commerces (282 équipements recensés) peut majorer le prix au m². Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont décisives. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec une prime pour les biens rénovés. En appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (charges, fonds de travaux) sont scrutés. Un bien bien entretenu et économe en énergie se vendra toujours mieux et plus vite.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés : un quartier près du parc des Séquoias ne vaut pas le même prix qu'un secteur proche de la RD 257. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes, et connaît la demande précise (familles, investisseurs). Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux et de négocier efficacement. Enfin, il vous protège des erreurs de prix : une surévaluation entraîne une stagnation, une sous-évaluation une moins-value. Son expertise ajuste le prix au marché réel, pas à une moyenne statistique.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² sans ajustement pour l'état ou la rue.
- Surestimer la valeur ajoutée de travaux personnels non universels.
- Fixer le prix en fonction des besoins du vendeur, non du marché.
- Négliger l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation.
Le saviez-vous ?
- 6 monuments historiques protégés dont le château du Val Fleury.
- La fibre optique est déployée à 100 % sur la commune.
- L'aéroport d'Orly n'est qu'à 9,6 km, un atout pour les voyageurs.
À retenir avant d'estimer votre bien à Sainte-Geneviève-des-Bois
- Marché en correction (-7,1 % sur un an), exigence de prix réaliste.
- Facteur valeur clé : proximité de la gare de Saint-Michel-sur-Orge (1,6 km).
- DPE de plus en plus impactant sur la valeur et la vendabilité.
- Taux de chômage à 10,9 %, élément du pouvoir d'achat local.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Sainte-Geneviève-des-Bois
Comment estimer son bien à Sainte-Geneviève-des-Bois gratuitement ?
Utilisez un outil en ligne qui s'appuie sur les données des 329 transactions récentes (DVF 2024) et pondère les critères comme la surface, la typologie, et la proximité des transports. Une visite terrain par un expert reste néanmoins indispensable pour une valeur fine.
Combien vaut une maison à Sainte-Geneviève-des-Bois ?
La valeur médiane d'une maison est de 3 582 €/m². Pour une surface de 100 m², cela représente environ 358 000 €. Cette valeur peut varier de ±20 % selon l'état, la localisation exacte et la performance énergétique du bien.
Pourquoi faire estimer par un pro local plutôt qu'en ligne ?
Un expert local connaît les nuances de chaque rue, l'impact des risques naturels (2 PPRi actifs), et la qualité réelle du bâti. Il peut ajuster la valeur en fonction de la demande du moment, crucial dans un marché en correction de 7,1 %.