Avec un prix médian de 3 382 €/m², Sainte-Geneviève-Des-Bois se positionne comme une porte d'entrée relativement accessible dans le sud francilien. Cette ville de 35 000 habitants offre une palette complète de services, 1 415 équipements, et un climat tempéré (moyenne 11,9°C). Elle convient particulièrement aux jeunes actifs et familles recherchant la proximité de Paris sans son coût.
Carte du marché immobilier à Sainte-Geneviève-des-Bois
Sainte-Geneviève-des-Bois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Sainte-Geneviève-des-Bois
15 613 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Sainte-Geneviève-des-Bois combine 47,2 % de maisons et 52,8 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est stable, dominé à 58,2 % par des propriétaires occupants. La part de maisons individuelles (47,2 %) est significative, ce qui indique un habitat plutôt familial et ancré. Un taux de résidences secondaires très faible (1,1 %) indique une vocation principalement résidentielle, et non de villégiature. La proportion de logements sociaux (26,0 %) influe sur la dynamique des prix et la mixité. Ce paysage suggère un marché mature où la demande est structurée par les besoins en espace et en stabilité, plutôt que par la spéculation.
Évolution démographique à Sainte-Geneviève-des-Bois
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Sainte-Geneviève-des-Bois
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Sainte-Geneviève-des-Bois
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 24,0 %
- Employés 18,2 %
- Professions intermédiaires 17,2 %
- Autres sans activité professionnelle 15,4 %
- Ouvriers 11,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 11,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,6 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Sainte-Geneviève-des-Bois
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Sainte-Geneviève-des-Bois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 750 logements).
- Avant 1919 0,7 % 108 logts
- 1919-1945 7,3 % 1 073 logts
- 1946-1970 36,0 % 5 311 logts
- 1971-1990 28,0 % 4 135 logts
- 1991-2005 17,7 % 2 615 logts
- 2006-2019 10,2 % 1 508 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Sainte-Geneviève-des-Bois
1 415 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Sainte-Geneviève-des-Bois
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Sainte-Geneviève-des-Bois
Une maison de 90 m², proche du prix médian de 318 798 €, représente environ 13 années de revenu médian local (24 370 €). Avec un apport de 10 % (31 880 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 700 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière (plus de 1 500 €/an) et les charges courantes. Un tel achat est accessible pour un ménage avec deux revenus stables.
Erreurs à éviter quand on achète à Sainte-Geneviève-des-Bois
- Omettre de consulter le PPRi inondation avant l'offre.
- Se fier uniquement au prix au m², sans pondérer par l'état du bien.
- Négocier sans connaître le marché local réel et le temps de vente.
- Oublier de vérifier la composition et la santé financière de la copropriété.
Le saviez-vous ?
- 6 monuments historiques protégés dont le château du Val Fleury.
- La fibre optique est déployée à 100 % sur la commune.
- L'aéroport d'Orly n'est qu'à 9,6 km, un atout pour les voyageurs.
Performance énergétique du parc à Sainte-Geneviève-des-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 982 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Sainte-Geneviève-des-Bois est C, avec 5,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe C dominante et seulement 5,8 % de passoires thermiques (classes F/G). C'est un signal positif pour les acheteurs, limitant le risque de travaux de rénovation urgents. Cependant, la réglementation va se durcir : interdiction de location pour les logements classés F et G dès 2025, puis pour les E en 2028. Même pour un achat en résidence principale, anticiper ces échéances est prudent, car elles impacteront la valeur future et la capacité à revendre ou louer le bien.
Risques naturels et géorisques à Sainte-Geneviève-des-Bois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Orge et Sallemouille PPRN Approuvé approuvé le 16/06/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) pour l'Orge et la Sallemouille. Cela signifie que certains secteurs peuvent avoir des contraintes constructives ou des obligations d'assurance spécifiques. La sismicité est très faible et le radon, un gaz naturel, y est classé faible. L'historique de 19 arrêtés de catastrophe naturelle, majoritairement pour inondations, rappelle l'importance de consulter le PPR et l'état des risques avant tout achat, pour connaître les zones exposées et les garanties d'assurance nécessaires.
Cadre de vie à Sainte-Geneviève-des-Bois
L'environnement est urbain et dense (3 938 hab/km²), mais la commune préserve six monuments historiques. La connectivité est un atout majeur : gare à 1,6 km, aéroport d'Orly à 9,6 km et couverture fibre à 100 %. Le parc de logements est plutôt récent, avec une classe énergétique dominante C (158 kWh/m²/an). Les précipitations sont modérées (624 mm/an). En revanche, deux plans de prévention des risques d'inondation (PPRi) sont actifs, nécessitant une vigilance particulière pour certains quartiers. Les 30 établissements scolaires et les nombreux commerces répondent aux besoins du quotidien.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un achat, il faut compter environ 319 000 € pour une maison type de 89 m², et 175 000 € pour un appartement de 58 m². Ces prix sont inférieurs à ceux de Viry-Châtillon (3 823 €/m²) ou Savigny-sur-Orge (3 841 €/m²). Le marché étant favorable à l'acheteur, les délais de vente peuvent être plus longs qu'en période de hausse, exigeant un prix de vente réaliste. Le revenu médian local étant de 24 370 €, l'accession à la maison demande un apport conséquent ou un double revenu.
À qui s'adresse Sainte-Geneviève-des-Bois ?
La commune s'adresse d'abord aux primo-accédants et jeunes ménages actifs, attirés par les prix et les transports. Les familles y trouvent des écoles et un parc de maisons significatif (47,2 %). Les retraités (23,3 % des habitants) apprécient la proximité des services de santé (229 équipements) et la relative tranquillité. Elle est moins adaptée à ceux recherchant un cadre rural ou une forte animation culturelle.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux communes voisines (Draveil, Savigny)
- Desserte excellente : gare, aéroport d'Orly à 10 min, fibre 100 %
- Équipements et services nombreux (1 415 au total, 30 écoles)
- Parc de logements globalement récent et énergétiquement correct (classe C)
- Environnement sécurisé : risque sismique très faible, radon faible
− À prendre en compte
- Marché immobilier en baisse (-7.1 %), risque de moins-value à court terme
- Densité urbaine élevée (presque 4 000 hab/km²)
- Exposition à un risque inondation (PPRi actifs) sur certains secteurs
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Sainte-Geneviève-des-Bois est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Sainte-Geneviève-des-Bois
- Classe énergétique dominante C, seulement 5,8 % de passoires thermiques.
- 58,2 % de propriétaires, signe d'un parc résidentiel stable.
- Près de 30 établissements scolaires sur la commune.
- Accès rapide à Orly (9,6 km) et à la gare TGV de Massy (10,6 km).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Sainte-Geneviève-des-Bois
Quel budget prévoir pour acheter à Sainte-Geneviève-des-Bois ?
Le budget médian pour une maison est d'environ 319 000 € (89 m² à 3 582 €/m²) et de 175 000 € pour un appartement (58 m² à 3 027 €/m²). Prévoyez un apport personnel conséquent face au revenu médian local de 24 370 €.
Sainte-Geneviève-Des-Bois est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 30 établissements scolaires, 47,2 % de maisons individuelles et de nombreux équipements de services et de santé, ce qui en fait un cadre adapté aux familles.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Sainte-Geneviève-des-Bois ?
Les avantages sont la desserte transports, les prix accessibles et les services. Les inconvénients majeurs sont la densité urbaine et l'exposition au risque inondation (PPRi) dans certains quartiers.
Vous envisagez d'acheter à Sainte-Geneviève-des-Bois ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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