Vesoul présente un rendement locatif brut attractif, estimé à 10,1 % pour les appartements. Toutefois, le rendement net chute à environ 5,5 % après déduction des charges (vacance locative estimée à 8 %, gestion, taxe foncière à 53,26 %). Ce marché, porté par une large population locataire (68,4 % des ménages) et un taux de chômage élevé (17,2 %), requiert une sélection rigoureuse du bien et une gestion proactive.
Indices immobiliers de Vesoul
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression d'achat moderee (5,3/10). Le marche n'est pas tendu, laissant du temps pour la negociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression d'achat moderee (5,3/10). Le marche n'est pas tendu, laissant du temps pour la negociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilite faible (2,2/10). Les prix depassent la capacite d'achat locale, signant un marche porte par des acheteurs exterieurs ou de l'investissement.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilite faible (2,2/10). Les prix depassent la capacite d'achat locale, signant un marche porte par des acheteurs exterieurs ou de l'investissement.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative elevee (6,3/10). La demande locative est soutenue, portee par une majorite de menages locataires et un bon niveau d'equipements.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative elevee (6,3/10). La demande locative est soutenue, portee par une majorite de menages locataires et un bon niveau d'equipements.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2/10). Le marche locatif est essentiellement annuel, peu propice a la saisonnierete.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2/10). Le marche locatif est essentiellement annuel, peu propice a la saisonnierete.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Vesoul ?
Investir a Vesoul en 2026 cible prioritairement le locatif annuel en appartement, porté par un taux de locataires eleve (68,4 % des menages) et un bon niveau d'equipements (ICS de 9,5/10). Le rendement brut de 10,1 % est solide, mais le net, estime a 5,5 % apres vacance locative et gestion, est rogne par une fiscalite locale lourde. La taxe fonciere a 53,26 % represente a elle seule l'equivalent d'environ un mois et demi de loyer.
La strategie doit integrer le risque reglementaire lie a la performance energetique. Bien que la part de passoires thermiques (F/G) ne soit que de 6,3 %, la classe dominante C (189 kWh/m²/an) indique un parc globalement peu performant. L'acquisition doit donc privilegier les biens deja bien isoles ou budgeter une renovation, d'autant que la loi Climat et Resilience interdira la location des logements classes F a partir de 2028.
Enfin, l'horizon d'investissement doit etre au minimum le moyen terme. La correction recente, bien que creant une opportunite d'entree, expose a une volatilite des prix a court terme. La reprise d'une trajectoire haussiere dependra de la capacite du territoire a endiguer son taux de chomage (17,2 %) et a retrouver une croissance demographique plus soutenue.
Profil locatif à Vesoul
La demande locative est principalement locale, portée par les jeunes actifs et les ménages modestes, avec un revenu médian de 19 150 €. La présence de 30 établissements scolaires génère une petite demande étudiante, mais l'université est absente. Les retraités (30,2 % des habitants) représentent un segment stable. Le faible taux de résidences secondaires (2,9 %) et la présence limitée de tourisme (4 hébergements) excluent un marché locatif saisonnier significatif.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, notamment les T2 et studios de moins de 64 m², sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire. Le parc ancien (80,9 % construit avant 2006) impose une vigilance sur l'état et la performance énergétique : 6,3 % sont des passoires (DPE F/G). Le neuf est rare (6 logements autorisés en 2024) et peut viser une niche de marché plus aisée. Les maisons offrent un rendement brut plus faible (7,6 %) et ciblent des familles locataires.
Quelles zones cibler à Vesoul ?
Le centre-bourg, bien desservi par la gare (0,3 km) et les 944 équipements de proximité, reste le plus demandé. La proximité des commerces et services (205 commerces, 336 services) est un atout. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour les maisons. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la dynamique de construction neuve étant faible (+21 % sur 5 ans mais partir de très bas).
Performance énergétique du parc à Vesoul
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 009 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Vesoul: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,3 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc vésulien est mitigée. Si la classe C domine, la consommation moyenne de 189 kWh/m²/an reste élevée. Surtout, 6,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation, dont le coût doit être intégré à la négociation du prix d'achat.
Construction neuve à Vesoul (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Vesoul: 278 logements autorisés sur 5 ans, 6 pour la dernière année (+21 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les cinq dernières années, 278 logements neufs ont été autorisés à Vesoul, avec une tendance à la hausse de 21 %. Toutefois, le rythme reste modéré (6 autorisations en 2024). Cette faible production neuve limite le risque de sur-offre à court terme et soutient la valeur de l'ancien, surtout dans un contexte de difficultés accrues pour la construction. Elle indique aussi une attractivité résidentielle contenue, cohérente avec la légère croissance démographique observée. L'offre neuve ne devrait donc pas peser significativement sur les prix de l'existant.
Fourchettes de loyers à Vesoul
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vesoul
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,26 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net annoncé intègre des frais souvent sous-estimés. À Vesoul, la taxe foncière sur le bâti est de 53,26 %, un poste significatif. Comptez également 0,5 à 1 mois de loyer pour la gestion locative, des travaux d'entretien (parc ancien à 19,1 % d'avant 1945) et une provision pour copropriété si le bien est en immeuble. La vacance locative, avec un taux de 8,7 %, doit aussi être provisionnée. Ces éléments expliquent l'écart entre le brut (10,1 %) et le net (environ 5,5 % pour un appartement).
Calculateur de rendement à Vesoul
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Vesoul ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Vesoul
Pour un appartement type de 64 m² à Vesoul (prix médian 77 440 €), le loyer attendu est d'environ 653 €/mois (10,2 €/m²). Avec un emprunt à 100 % sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait proche de 450 €. Le rendement brut atteint 10,1 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision vacance, l'effort net mensuel serait légèrement positif ou nul, selon vos frais de financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Vesoul
- Oublier la taxe foncière (53,26 % à Vesoul).
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner la vacance.
- Négliger l'état énergétique (DPE) du bien acheté.
- Surévaluer les loyers face à un parc social important.
Le saviez-vous ?
- Vesoul compte 16 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 44,3 ans.
- La fibre couvre 91,1 % des logements.
Risques à connaître avant d'investir à Vesoul
Le risque de vacance locative est réel (taux de vacance structurel de 8,7 %), accentué par le contexte économique local (chômage à 17,2 %). La dépendance à une économie locale fragile est un risque systémique. La réglementation énergétique (loi Climat) impose d'anticiper la rénovation des logements les plus anciens. Enfin, les risques naturels (PPRI Durgeon aval, 14 arrêtés catastrophes naturelles) peuvent impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains secteurs.
Simulation financière — appartement type 64 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit projetée vous montre l'effort mensuel net après déduction du loyer perçu. À Vesoul, avec un rendement brut de 10,1 % sur les appartements, la rentabilité locative peut sembler attractive. Toutefois, l'effort résiduel doit intégrer le taux d'emprunt, les charges et la taxe foncière locale de 53,26 %. Ce calcul détermine la vraie trésorerie mensuelle à dégager. Pour un investissement viable, visez un loyer couvrant au minimum 120 % de votre mensualité, en prévision des périodes de vacance (8,7 % des logements sont vacants).
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction de -18,2 % : point d'entree favorable
- Rendement locatif brut superieur a 10 %
- Cadre de vie tres bien equipe et connecte
− Points d'attention
- Solvabilite locale limitee (revenu median 19 150 €)
- Marche recent correction, risque de liquidite a court terme
Notre verdict
Investir à Vesoul exige de cibler les petits appartements en bon état et bien localisés pour atteindre un rendement net correct, tout en intégrant une marge de sécurité face au risque de vacance. Les maisons et les biens énergivores sont à réserver aux investisseurs disposant d'un apport pour la rénovation.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Vesoul
- Rendement brut appartement : 10,1 % (Carte des Loyers).
- Taxe foncière élevée : 53,26 % sur le bâti.
- Taux de vacance des logements : 8,7 %.
- Parc locatif social important (35 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Vesoul
Quel est le rendement locatif net à Vesoul ?
Après charges (vacance, gestion, taxe), le rendement net estimé est d'environ 5,5 % pour un appartement et 4,1 % pour une maison. La taxe foncière s'élève à 53,26 %.
Quels sont les risques à investir à Vesoul ?
Les principaux risques sont la vacance locative (8,7 % des logements sont vacants), la dépendance à l'économie locale et la présence de passoires thermiques (6,3 % du parc).
Quel type de bien est le plus rentable en location ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 10,2 €/m²/mois, offrent le meilleur rendement brut (10,1 %). Privilégiez les surfaces modestes (autour de 64 m²) bien situées.
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- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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