Le marché immobilier de Vincennes présente un prix médian de 8 614 €/m² selon les données DVF 2024. Ce niveau, parmi les plus élevés du Val-de-Marne, s'explique par la densité urbaine exceptionnelle (24 000 hab/km²) et la proximité de Paris. La ville enregistre 772 transactions annuelles, mais subit une correction de -5,9 % sur un an, reflet d'un ajustement après une période de forte hausse.
Comment se porte le marché immobilier à Vincennes
Avec une baisse de -5,9 % en un an, le marché vincennois connaît un net retournement. Cette correction, supérieure à la moyenne régionale, touche autant les appartements (prix médian 8 572 €/m²) que les maisons (11 414 €/m²). Le volume de transactions (772) reste conséquent pour une commune de 2 km², signe d'une liquidité persistante. La fourchette interquartile, comprise entre 7 563 et 9 997 €/m², révèle une dispersion modérée des prix, typique d'un parc immobilier homogène. La part marginale des maisons (4,9 % du parc) contribue à leur prime de prix significative. L'ancrage territorial est fort, avec une accessibilité soutenue par la gare de Val de Fontenay et un taux d'emploi local de 77,8 %.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction de -5,9 % sur un an intervient après une période de forte hausse, reflétant un ajustement national au contexte de taux. Cette baisse modère les prix sans effacer les gains antérieurs, offrant une fenêtre de négociation pour les acheteurs. La dynamique à moyen terme reste soutenue par des indicateurs solides : faible chômage (7,7 %), forte densité d'équipements (2 167 au total) et attractivité de la Métropole du Grand Paris. Pour un vendeur, le timing exige un prix réaliste et un bien en excellent état pour se distinguer.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Vincennes
Le parc est très majoritairement composé d'appartements (95,1 %), ce qui explique la domination des transactions de ce type (743 ventes contre 29 pour les maisons). Les résidences principales représentent l'immense majorité du marché, avec seulement 5,1 % de résidences secondaires. Les acquéreurs sont principalement des ménages aisés, le revenu médian local étant de 34 880 €. Le temps d'accès à la propriété pour un appartement type de 47 m² est de 11,6 ans de revenus, contre 32,7 ans pour une maison, réservant cette dernière à une clientèle très fortunée.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en transition vers un équilibre plus favorable aux acheteurs. Le taux de vacance de 6,5 % et la baisse des prix indiquent un desserrement de la tension. Néanmoins, la faible offre neuve (49 logements autorisés en 2024) et le prestige du cadre de vie maintiennent un plancher de valorisation élevé. La vente reste relativement aisée pour les biens bien situés et correctement présentés, mais les surévaluations sont rapidement sanctionnées. La taxe foncière, à 34,87 %, est un élément de négociation pour les acquéreurs.
Dernières ventes enregistrées à Vincennes
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Vincennes
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Vincennes
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Vincennes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Vincennes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Vincennes: 659 logements autorisés sur 5 ans, 49 pour la dernière année (+26 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 659 logements autorisés sur cinq ans, avec une tendance en hausse de 26 %, indiquent une attractivité confirmée et une réponse à la demande. Ce volume modéré, à peine 2 % du parc existant, ne crée pas de risque de sur-offre. Il contribue à moderniser l'offre (seulement 4 % du parc est postérieur à 2006) et peut exercer une pression à la baisse sur les prix des appartements anciens les moins performants. La construction neuve reste un segment niche sur cette commune déjà dense de 2 km².
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Vincennes suit le rythme francilien : une accélération au printemps, un ralentissement estival et une reprise à l'automne. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité auprès des familles souhaitant une rentrée scolaire. L'encaissement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre en amont. Acheter en fin d'année permet parfois de négocier sur des biens moins exposés.
Le saviez-vous ?
- 4 monuments historiques protégés dont le Château.
- Densité championne du Val-de-Marne (rang 1/21).
- 97 % des logements sont éligibles à la fibre.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Vincennes
- Prix médian au m² : 8 614 € (DVF 2024).
- Maisons 33 % plus chères que les appartements.
- Correction de -5,9 % sur un an.
- Revenu médian local de 34 880 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Vincennes
Quel est le prix au m² à Vincennes ?
Le prix médian global s'établit à 8 614 €/m² selon les derniers chiffres DVF 2024. Il varie de 8 572 €/m² pour un appartement à 11 414 €/m² pour une maison.
Le prix immobilier à Vincennes est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est en baisse de -5,9 % sur un an. Cette correction affecte l'ensemble des typologies et témoigne d'un rééquilibrage après les fortes appréciations passées.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Pour 80 % des transactions, les prix se situent entre 7 563 et 9 997 €/m². Une maison de 100 m² vaut environ 1,14 M€, contre 403 000 € pour un appartement de 47 m².
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