Ambarès-et-Lagrave, petite ville de Gironde intégrée à Bordeaux Métropole, offre un compromis entre vie périurbaine et accès rapide à la métropole. Avec 17 644 habitants et une densité modérée (706 hab/km²), elle séduit les familles et les actifs en quête d'un cadre résidentiel. Le marché, en repli de 9,1 %, ouvre des opportunités d'achat, mais requiert une connaissance fine des spécificités locales.
Carte du marché immobilier à Ambarès-et-Lagrave
Ambarès-et-Lagrave et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Ambarès-et-Lagrave
7 468 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est très majoritairement constitué de maisons individuelles (78 %) et de résidences principales (près de 95 %), signe d'un marché ancré dans le résidentiel familial et stable. Le taux de propriétaires (59,8 %) est dans la moyenne nationale, et la part dérisoire de résidences secondaires (0,4 %) confirme l'absence de pression touristique sur les prix. Cette composition suggère un marché mature, où la transaction porte souvent sur un bien de famille, avec une clientèle d'acquéreurs en recherche de pied-à-terre durable.
Évolution démographique à Ambarès-et-Lagrave
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Ambarès-et-Lagrave
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Ambarès-et-Lagrave
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 21,2 %
- Employés 19,6 %
- Autres sans activité professionnelle 17,2 %
- Ouvriers 16,6 %
- Professions intermédiaires 15,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 5,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Ambarès-et-Lagrave
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Ambarès-et-Lagrave
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 944 logements).
- Avant 1919 5,8 % 401 logts
- 1919-1945 3,8 % 265 logts
- 1946-1970 13,0 % 901 logts
- 1971-1990 27,0 % 1 873 logts
- 1991-2005 17,1 % 1 189 logts
- 2006-2019 33,3 % 2 314 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Ambarès-et-Lagrave
767 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Ambarès-et-Lagrave
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Ambarès-et-Lagrave
Pour une maison type de 89 m² (surface déduite du prix médian total), le budget médian est de 248 000 €. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, l'emprunt de 223 200 € génère une mensualité d'environ 1 290 €. Cela représente environ 71 % du revenu médian local mensuel (1 815 €), un effort important qui nécessite souvent un double revenu ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Ambarès-et-Lagrave
- Ne pas consulter le PPR inondation actif sur la commune.
- Faire une offre sans avoir vérifié le DPE et son impact sur le budget travaux.
- Ignorer la proximité ou l'éloignement de la gare La Gorp, facteur de valorisation.
- Surenchérir sur un bien sans comparer avec le prix au m² médian en baisse.
Le saviez-vous ?
- La commune a vu sa population croître de 20,8 % en 10 ans.
- Le taux de renouvellement des entreprises locales atteint 21,4 % par an.
- Seulement 0,4 % des logements sont des résidences secondaires.
Performance énergétique du parc à Ambarès-et-Lagrave
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 752 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique globalement bonne, avec une classe dominante C et seulement 2,8 % de passoires thermiques (classes F et G). Cette situation, liée à une forte proportion de constructions récentes (33,3 % après 2006), réduit considérablement le risque réglementaire pour les acquéreurs. Les propriétaires sont peu exposés aux interdictions de location prévues par la loi Climat pour 2025 (logements G) et 2028 (logements F), offrant une certaine sérénité sur la valeur patrimoniale du bien.
Risques naturels et géorisques à Ambarès-et-Lagrave
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Ambarès-et-Lagrave (rév) PPRN Approuvé approuvé le 23/02/2022
- BASSENS AMBARES PPRT Approuvé approuvé le 21/12/2010
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est concernée par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs, liés notamment au risque inondation sur le territoire de Bassens-Ambares. Sismicité et radon sont classés faibles. Les 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques montrent une exposition réelle, principalement aux inondations et coulées de boue. Tout acquéreur doit consulter obligatoirement le dossier de diagnostic technique (DDT) et le PPR pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques sur la parcelle visée.
Cadre de vie à Ambarès-et-Lagrave
Le climat est tempéré, avec une moyenne annuelle de 13,9°C et 819 mm de pluie. La commune, plate (altitude 9 m), est bien reliée : gare La Gorp à 500 m, gare TGV Bordeaux-Saint-Jean à 12,3 km et aéroport à 21 km. Les services sont nombreux avec 767 équipements, dont 16 écoles et 139 structures de santé. Deux monuments historiques animent le patrimoine. En revanche, la commune est concernée par 7 risques naturels, dont des inondations (PPR actif). La fibre est déployée à 74,5 %.
Budgets et types de biens disponibles
Le budget médian pour une maison de 89 m² est d'environ 248 000 €. Un appartement de 45 m² requiert environ 124 000 €. Les prix varient sensiblement : 25 % des biens se vendent sous 2 409 €/m² et 25 % au-dessus de 3 119 €/m². Comparé à Cestas (3 731 €/m²) ou Royan (3 875 €/m²), Ambarès-et-Lagrave reste plus abordable. Avec un revenu médian local de 21 780 €, l'accession à la propriété demande un apport conséquent.
À qui s'adresse Ambarès-et-Lagrave ?
Cette commune s'adresse principalement aux familles et aux primo-accédants travaillant dans l'agglomération bordelaise, attirés par la prédominance des maisons (78 % du parc) et la présence d'écoles. Les jeunes de moins de 30 ans y sont nombreux (37,2 %). Les retraités (21 % des habitants) y trouvent également un cadre paisible et bien doté en services. Les profils recherchant une vie nocturne animée ou un centre historique étendu seront en revanche déçus.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Bordeaux (12 km du centre) et bonne desserte routière/ferroviaire.
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles, idéal pour les familles.
- Dynamisme démographique fort (+20,8% d'habitants en 10 ans) soutenant la demande.
- Services et équipements nombreux (767 au total) pour une commune de cette taille.
- Parc de logements globalement performant énergétiquement (DPE classe C dominante).
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels, notamment inondations (PPR actif).
- Taxe foncière sur le bâti élevée (51,68%), impactant le budget des propriétaires.
- Offre culturelle et de loisirs limitée comparée à une grande ville, score numérique faible (8/100).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Ambarès-et-Lagrave est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Ambarès-et-Lagrave
- Climat doux avec 13,9 °C de moyenne annuelle.
- Seulement 2,8 % de passoires thermiques (F/G) dans le parc.
- Proche de la gare La Gorp (0,5 km) et de Bordeaux.
- Population jeune : 37,2 % de moins de 30 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Ambarès-et-Lagrave
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Ambarès-et-Lagrave ?
Le prix médian au m² pour une maison est de 2 786 €. Pour une surface médiane de 89 m², il faut donc prévoir un budget d'environ 248 000 €, hors frais de notaire.
Ambarès-et-Lagrave est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 78 % de maisons, 16 établissements scolaires et de nombreux services. L'âge médian est de 39,2 ans et 37,2 % de la population a moins de 30 ans.
Quels sont les risques naturels à connaître avant d'acheter ?
La commune est soumise à 7 risques naturels recensés, dont les inondations (un PPR est actif). 15 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consultez obligatoirement l'état des risques et pollutions.
Vous envisagez d'acheter à Ambarès-et-Lagrave ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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