Le marché immobilier d'Ambarès-et-Lagrave, commune dynamique de Bordeaux Métropole, affiche un net repli en 2024. Avec un prix médian global de 2 782 €/m², les prix ont reculé de 9,1 % sur un an selon les données DVF 2024 (ministère des Finances). Cette correction intervient après une période de forte croissance, offrant un contexte renouvelé pour les vendeurs soucieux de valoriser leur patrimoine.
Comment se porte le marché immobilier à Ambarès-et-Lagrave
Le recul des prix de 9,1 % en un an marque un retournement de tendance après la flambée des années précédentes. Le volume annuel reste soutenu avec 191 transactions, dont une large majorité de maisons (157 ventes). Ces dernières affichent un prix médian très proche de la moyenne globale, à 2 786 €/m² pour 89 m² médians. Le segment appartement, plus étroit (34 ventes), se négocie autour de 2 749 €/m². La fourchette centrale des prix (entre le 1er et le 3e quartile) s'étale de 2 409 à 3 119 €/m², traduisant une dispersion modérée.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de -9,1 % du prix médian sur un an reflète une correction après des années de forte croissance, alignée sur le mouvement national de resserrement du crédit. Cette correction peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, dans une commune dont la démographie reste dynamique (+6,5 % en 5 ans). Le timing pour acheter semble plus favorable aujourd'hui, la pression baissière pouvant se poursuivre à court terme. Pour un vendeur, une mise en prix réaliste, proche des derniers prix de transaction observés, est impérative pour vendre dans des délais raisonnables.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Ambarès-et-Lagrave
Le parc immobilier local est très majoritairement composé de maisons individuelles (78 % des logements), ce qui se reflète dans les ventes. La part de logements sociaux atteint 23 %, tandis que les résidences secondaires sont marginales (0,4 %). Le taux de vacance de 4,8 % reste contenu. Les acheteurs sont majoritairement des ménages locaux et périurbains attirés par un cadre de vie familial, avec un revenu médian de 21 780 €.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché bascule en faveur des acheteurs, avec une baisse des prix qui accroît leur pouvoir de négociation. Cependant, le dynamisme démographique (+20,8 % de population en 10 ans) et la forte proportion de propriétaires-occupants (59,8 %) limitent les risques de sur-offre massive. La proximité de Bordeaux et la gare La Gorp à 500 m soutiennent l'attractivité. Vendre demande donc un prix ajusté à la nouvelle réalité du marché.
Dernières ventes enregistrées à Ambarès-et-Lagrave
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Ambarès-et-Lagrave
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Ambarès-et-Lagrave
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Ambarès-et-Lagrave
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Ambarès-et-Lagrave (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 851 logements autorisés sur 5 ans, avec une tendance en hausse de 30 %, indiquent une attractivité confirmée et une réponse à la demande croissante liée à l'expansion démographique. Ce volume important de neuf, intégré à Bordeaux Métropole, peut à moyen terme modérer la pression sur les prix de l'ancien en offrant une alternative moderne. Cela représente aussi un signal pour les investisseurs en locatif, le neuf attirant souvent une locataire spécifique, mais il faut surveiller le risque de saturation si la cadence se maintient à un tel rythme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme scolaire classique, avec une reprise d'activité en février-mars et une forte période de transactions au printemps. L'automne est aussi actif avant la trêve hivernale. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant emménager l'été. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir moins de concurrence et des opportunités de négociation. Noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- La commune a vu sa population croître de 20,8 % en 10 ans.
- Le taux de renouvellement des entreprises locales atteint 21,4 % par an.
- Seulement 0,4 % des logements sont des résidences secondaires.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Ambarès-et-Lagrave
- Correction annuelle des prix de -9,1 % en 2024.
- Parc à 78 % de maisons, marché très résidentiel.
- 33,3 % des logements construits après 2006.
- Prix total médian pour une maison : environ 248 000 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Ambarès-et-Lagrave
Quel est le prix au m² à Ambarès-et-Lagrave en 2024 ?
Le prix médian est de 2 782 €/m² selon DVF 2024. Les maisons se vendent en moyenne 2 786 €/m² et les appartements 2 749 €/m². La fourchette typique se situe entre 2 400 et 3 100 €/m².
Le prix immobilier à Ambarès-et-Lagrave est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 9,1 % sur un an, marquant une correction significative. Cette tendance offre des opportunités pour les acheteurs mais demande une vigilance accrue sur le prix de vente pour les vendeurs.
Combien de temps pour vendre un bien à Ambarès-et-Lagrave ?
Avec 191 ventes par an et un marché qui se rééquilibre, les délais de vente peuvent s'allonger si le prix n'est pas ajusté. La forte dynamique démographique locale (+6,5 % en 5 ans) continue de soutenir la demande.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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