Andrézieux-Bouthéon présente un rendement locatif brut attractif de 7,5 % pour les appartements, mais seulement 4,6 % pour les maisons. Après déduction des charges typiques (vacance, gestion, taxe foncière), le net tombe à 4,8 % et 2,9 %. La demande locative est portée par les actifs travaillant à Saint-Étienne, les étudiants et les familles modestes. Toutefois, le taux de chômage local (10,1 %) et la vacance (8,8 %) imposent une sélection rigoureuse des biens et des locataires.
Indices immobiliers d'Andrézieux-Bouthéon
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,8/10) indique un marché dynamique, avec une demande soutenue qui soutient les prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,8/10) indique un marché dynamique, avec une demande soutenue qui soutient les prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1,3/10) indique que les prix sont déconnectés du revenu local, ce qui peut limiter la demande interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1,3/10) indique que les prix sont déconnectés du revenu local, ce qui peut limiter la demande interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (5,7/10) confirme un potentiel de rendement intéressant, notamment pour les appartements.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (5,7/10) confirme un potentiel de rendement intéressant, notamment pour les appartements.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière faible (1,7/10) révèle un marché orienté vers la résidence principale, sans effet saisonnier marqué.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière faible (1,7/10) révèle un marché orienté vers la résidence principale, sans effet saisonnier marqué.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Andrézieux-Bouthéon ?
Investir à Andrézieux-Bouthéon en 2026 se justifie presque exclusivement pour une stratégie de rendement locatif en appartement. Le rendement brut de 7,5 %, calculé d'après la carte des loyers du ministère, est robuste, mais il faut en déduire des charges significatives : une taxe foncière à 33,57 %, la gestion (12 %) et un taux de vacance estimé à 8 %. Le rendement net tombe alors autour de 4,8 %, ce qui reste correct mais moins spectaculaire.
La loi Climat et Résilience impose une vigilance accrue sur l'état du parc. Avec seulement 3,3 % de passoires thermiques (F/G), le risque de rénovation obligatoire est limité, un atout non négligeable. Privilégiez les biens déjà aux normes (classe DPE C dominante) pour sécuriser votre investissement face aux réglementations futures.
La forte dynamique de construction neuve (788 logements autorisés en 5 ans) est un double tranchant. Elle témoigne de l'attractivité mais peut, à terme, concurrencer le parc ancien et limiter la plus-value. L'horizon d'investissement doit donc être moyen terme (5-10 ans), le temps que la croissance démographique (+7 % en 5 ans) absorbe cette nouvelle offre.
Profil locatif à Andrézieux-Bouthéon
La clientèle locative est principalement composée de jeunes actifs (36,9 % de moins de 30 ans) attirés par la desserte ferroviaire et aérienne, et d'employés de la zone aéroportuaire. Les étudiants de l'agglomération stéphanoise représentent un bassin secondaire. Les familles à revenus modestes (revenu médian 22 200 €) cherchent des logements spacieux. La saisonnalité est quasi inexistante, avec seulement 1,2 % de résidences secondaires. La présence de 24 % de logements sociaux indique une part importante de demande à loyers encadrés.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 70 m²), bien isolés (DPE dominant C), pour cibler les jeunes actifs et les petits ménages. Les studios sont moins porteurs. Les maisons, plus chères à l'achat (2 870 €/m²), offrent un rendement net faible (2,9 %) et s'adressent à des familles, avec des durées de bail plus longues. Le neuf (19,2 % du parc post-2006) permet d'éviter les passoires thermiques (3,3 % de F/G), mais à un prix d'acquisition plus élevé.
Quelles zones cibler à Andrézieux-Bouthéon ?
Le centre-bourg, autour de la gare SNCF (0,5 km), est le plus recherché pour sa commodité et sa connectivité (fibre à 87,5 %). Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviennent aux familles. Les zones en développement, près de l'aéroport (3,2 km), attirent les employés aéroportuaires. Attention aux secteurs exposés aux risques naturels (42 PPRT actifs) qui peuvent compliquer l'assurance et décourager certains locataires.
Performance énergétique du parc à Andrézieux-Bouthéon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 051 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Andrézieux-Bouthéon: la classe C domine, 3,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique correcte avec une classe C dominante et seulement 3,3 % de passoires thermiques (classes F/G). Ce faible taux limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Cependant, près de 90 % du parc est antérieur à 2006, invitant à une vigilance sur les travaux de rénovation énergétique. La consommation moyenne de 142 kWh/m²/an reste un critère de confort et de coût à vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Andrézieux-Bouthéon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 788 logements autorisés à à Andrézieux-Bouthéon, dont 115 en 2024 (+82 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 788 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec un bond de +82 %, témoignent d'une attractivité confirmée et d'une réponse à la pression démographique (+7 % d'habitants). Cette offre neuve, souvent mieux énergétisée, tire le marché vers le haut et répond à la demande des 36,9 % de moins de 30 ans. Elle n'indique pas une sur-offre à court terme, mais canalise une partie de la demande, notamment en accession à la propriété, pouvant modérer la tension sur l'ancien dans certains segments.
Fourchettes de loyers à Andrézieux-Bouthéon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Andrézieux-Bouthéon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,57 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire en moyenne 2,5 à 3 points de pourcentage. La taxe foncière à Andrézieux-Bouthéon, à 33,57 % de la valeur locative cadastrale, constitue un poste significatif. Ajoutez à cela les frais de gestion (environ 5 % du loyer), la provision pour copropriété si applicable, et une provision pour travaux (1 % de la valeur du bien/an). Le taux de vacance local, lié à un parc locatif social représentant 24 % des logements, doit aussi être anticipé dans votre trésorerie.
Calculateur de rendement à Andrézieux-Bouthéon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Andrézieux-Bouthéon ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Andrézieux-Bouthéon
Pour un appartement de 48 m² (surface type correspondant au prix total médian de 131 040 €), le loyer attendu est d’environ 566 €/mois (11,8 €/m²). Avec un crédit à 3,5 % sur 20 ans et 10 % d'apport, la mensualité est proche de 520 €. Le rendement brut s'établit à 5,2 %, et l’effort net mensuel, après déduction forfaitaire des charges, peut être légèrement positif, autour de +20 €, avant imposition.
Erreurs à éviter quand on investit à Andrézieux-Bouthéon
- Négliger la taxe foncière, élevée à 33,57 % de la valeur locative cadastrale.
- Surévaluer les loyers face à un parc social représentant 24 % des logements.
- Oublier de provisionner pour travaux dans un parc où 90 % des biens ont plus de 15 ans.
- Ne pas vérifier le zonage du PPRT ou du PPRN inondation avant l'achat.
Le saviez-vous ?
- L'aéroport de Saint-Étienne-Bouthéon n'est qu'à 3,2 km du centre-ville.
- La commune compte 12 établissements scolaires pour 10 425 habitants.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 11,8 % par an.
Risques à connaître avant d'investir à Andrézieux-Bouthéon
Le risque de vacance locative est réel (8,8 % de logements vacants), pouvant allonger les délais de mise en location. La taxe foncière est élevée (33,57 % en 2024), ce qui grève significativement le rendement net. La dépendance à l'économie stéphanoise expose aux fluctuations de l'emploi local (taux de chômage 10,1 %). Enfin, les logements anciens peuvent nécessiter des travaux de rénovation énergétique pour se conformer à la loi Climat, un coût à anticiper.
Simulation financière — appartement type 70 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Le ratio entre la mensualité du crédit et le loyer perçu détermine votre effort résiduel mensuel. À Andrézieux-Bouthéon, avec un loyer médian de 11,8 €/m², l’investissement locatif peut être autofinancé pour des biens bien ciblés. L'effort net dépendra de votre taux d’emprunt : à 3,5 %, un appart type de 48 m² génère une mensualité d’environ 520 € pour un loyer proche de 566 €, couvrant presque l’intégralité de la charge avant impôt et charges annexes. L'analyse de ce cash-flow est cruciale face au taux de chômage local de 10,1 %, facteur de risque de vacance.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé (7,5 %)
- Attractivité territoriale très élevée (IAT 9,4/10)
- Correction récente : point d'entrée potentiel
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux
- Marché des maisons peu rentable (4,6 % brut)
- Prix déconnectés du revenu médian
Notre verdict
Investir ici exige de cibler les appartements récents en centre-bourg pour un rendement correct, mais en acceptant une fiscalité lourde et un marché locatif concurrentiel. Évitez les maisons et les biens énergivores.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Andrézieux-Bouthéon
- Rendement brut locatif attractif pour les appartements : 7,5 %.
- Rendement net estimé à 4,8 % après charges et taxe foncière à 33,57 %.
- Taux de vacance à considérer : 8,8 % des logements sont inoccupés.
- Seulement 1,2 % de résidences secondaires, marché orienté résidence principale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Andrézieux-Bouthéon
Est-il rentable d'investir à Andrézieux-Bouthéon ?
Oui, pour les appartements avec un rendement brut de 7,5 %, soit environ 4,8 % net après charges. Les maisons sont moins rentables (4,6 % brut, 2,9 % net).
Quel type de bien privilégier pour la location à Andrézieux-Bouthéon ?
Les appartements de 2 ou 3 pièces, récents (DPE C) et proches de la gare, sont les plus demandés. Leur loyer estimé est de 11,8 €/m²/mois.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
La vacance locative (8,8 % de logements vacants), une taxe foncière à 33,57 % et des risques naturels (42 PPRT) pouvant impacter l'assurance et la valorisation.
Vous envisagez d'investir à Andrézieux-Bouthéon ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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