01 Le parc de logements
Le parc comprend 28 600 logements dont 22 953 résidences principales, 4 477 résidences secondaires et 1 170 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 22 953 | 80,3 % |
| Résidences secondaires | 4 477 | 15,7 % |
| Logements vacants | 1 170 | 4,1 % |
Sur les 28 600 logements recensés, 80 % sont occupés à l'année, 16 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 535 | 2,4 % |
| 1919-1945 | 973 | 4,4 % |
| 1946-1970 | 3 848 | 17,3 % |
| 1971-1990 | 7 591 | 34,0 % |
| 1991-2005 | 4 004 | 18,0 % |
| 2006-2019 | 5 353 | 24,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 34 %, devant les constructions récentes (24 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 405 | 6,1 % |
| 2 pièces | 4 880 | 21,3 % |
| 3 pièces | 5 958 | 26,0 % |
| 4 pièces | 5 225 | 22,8 % |
| 5 pièces ou plus | 5 485 | 23,9 % |
Distribution par taille: 27 % de petits logements (T1-T2), 24 % de grands (5p+), moyenne à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 23 163 | 25 473 | 28 600 |
| Rés. principales | 19 279 | 19 922 | 22 953 |
| Rés. secondaires | 3 477 | 3 919 | 4 477 |
| Vacants | 407 | 1 632 | 1 170 |
À Tarbes (131 km, 44 399 hab.), la part de propriétaires s'élève à 28,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 12 654 | 55,1 % |
| Locataires (privé) | 7 123 | 31,0 % |
| Locataires HLM | 2 705 | 11,8 % |
| Logés gratuitement | 471 | 2,1 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 55,1 % de propriétaires face à 42,8 % de locataires (dont 12 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 13 827 | 60,2 % |
| Fioul | 238 | 1,0 % |
| Électricité | 8 071 | 35,2 % |
| Gaz bouteille | 61 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 755 | 3,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 60 % au gaz de ville, 35 % pour électricité, 3 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 008 |
| 2 à 4 ans | 5 294 |
| 5 à 9 ans | 4 432 |
| 10 ans ou plus | 10 218 |
| Total ménages | 22 953 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 909 |
| Sous-occupation modérée | 6 050 |
| Sous-occupation accentuée | 4 183 |
| Suroccupation modérée | 1 753 |
| Suroccupation accentuée | 34 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 571 | 11,2 % |
| 1 voiture | 13 102 | 57,1 % |
| 2 voitures ou plus | 7 280 | 31,7 % |
Motorisation des ménages: 11 % n'ont aucune voiture, 57 % en ont une et 32 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 78,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 304 | 6 192 | 626 | 486 |
| 1975 | 9 729 | 8 154 | 923 | 652 |
| 1982 | 12 626 | 10 897 | 1 027 | 702 |
| 1990 | 16 204 | 13 332 | 2 098 | 774 |
| 1999 | 19 834 | 16 188 | 2 821 | 825 |
| 2006 | 21 479 | 18 051 | 2 883 | 545 |
| 2011 | 23 163 | 19 279 | 3 477 | 407 |
| 2016 | 25 473 | 19 922 | 3 919 | 1 632 |
| 2022 | 28 600 | 22 953 | 4 477 | 1 170 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 7 304 à 28 600 logements, soit +292 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 479 | 3 058 | 2 859 | 2 428 | 2 278 | 1 125 |
| Dont vacants > 2 ans | 103 | 109 | 172 | 256 | 171 | 393 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 185 | 1,9 % |
| Classe B | 390 | 3,9 % |
| Classe C | 4 704 | 47,1 % |
| Classe D | 3 238 | 32,5 % |
| Classe E | 1 035 | 10,4 % |
| Classe F | 336 | 3,4 % |
| Classe G | 89 | 0,9 % |
Le graphique décompose les 9 977 diagnostics par étiquette énergétique: 47 % en C, 53 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 805 | 18,1 % |
| Classe B | 1 683 | 16,9 % |
| Classe C | 3 223 | 32,3 % |
| Classe D | 2 304 | 23,1 % |
| Classe E | 708 | 7,1 % |
| Classe F | 228 | 2,3 % |
| Classe G | 26 | 0,3 % |
Répartition climat du parc: C concentre 32 % des diagnostics et 67 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 244 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 219 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 183 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 159 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 244 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 87 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 116 | 69 |
| Classe B | 155 | 235 |
| Classe C | 512 | 4 192 |
| Classe D | 606 | 2 632 |
| Classe E | 376 | 659 |
| Classe F | 162 | 174 |
| Classe G | 53 | 36 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (199 kWh/m²/an) et appartements en classe C (167).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 314 |
| T2 | 1 128 |
| T3 | 1 259 |
| T4 | 646 |
| T5+ | 95 |
Faut-il investir à Anglet en 2026 ?
Entre océan et aéroport international, Anglet incarne la vitalité du littoral basque. Avec une croissance démographique de +9,3 % en 5 ans et un tissu économique dynamique, la commune attire au-delà des frontières régionales. Cette attractivité se reflète-t-elle dans les opportunités d'investissement immobilier en 2026 ?
Malgré une correction de -6,3 %, le marché se maintient dans le top 10 % des communes françaises pour son attractivité territoriale, soutenant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ Investir ici impose une sélection rigoureuse pour capter une demande locative solide, malgré une rentabilité nette modérée.
Points clés
- ✓ Correction de -6,3 % : opportunité d'entrée
- ✓ Pression immobilière très élevée (9,2/10)
- ✓ Opportunité locative élevée (7/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Rendement net faible après charges lourdes
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Anglet affiche un prix médian supérieur de 227 % à celui de Tarbes, commune comparable.
- Le revenu médian y est le plus élevé de sa catégorie dans les Pyrénées-Atlantiques.
- Son rendement locatif brut (3,5 %) dépasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Bordeaux.
Analyse du marché immobilier à Anglet
Le marché d'Anglet est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 3,5 %.
Indices immobiliers d'Anglet
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
9,2
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est extrêmement tendu, avec une forte demande face à une offre limitée, ce qui structurellement soutient les prix.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est extrêmement tendu, avec une forte demande face à une offre limitée, ce qui structurellement soutient les prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix ont largement décroché du revenu local, le marché est principalement alimenté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix ont largement décroché du revenu local, le marché est principalement alimenté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande en location est forte et les loyers soutenus, créant un environnement favorable pour l'investissement locatif annuel.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande en location est forte et les loyers soutenus, créant un environnement favorable pour l'investissement locatif annuel.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la location saisonnière existe mais n'écrase pas le marché, laissant de la place pour une stratégie locative classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la location saisonnière existe mais n'écrase pas le marché, laissant de la place pour une stratégie locative classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5664,9 — Percentile dept : 97/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 15,8 — Percentile dept : 96/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 15,7 — Percentile dept : 82/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 89/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1545,4 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 15,8 — Percentile dept : 4/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 44,2 — Percentile dept : 8/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 44,9 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 15,7 — Percentile dept : 82/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 89/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 19/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5664,9 — Percentile dept : 4/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 15,7 — Percentile dept : 82/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 19/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 14/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1545,4 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Anglet : opportunités et risques
Investir à Anglet en 2026 se justifie prioritairement pour capter une demande locative annuelle solide, portée par l'attractivité résidentielle et économique du territoire. L'indice d'Opportunité Locative (IOL 7/10) et le taux de propriétaires (55,1 %), légèrement en deçà de la moyenne nationale, indiquent un bassin de locataires structurel. Le loyer médian des appartements (15,2 €/m²/mois) génère un rendement brut de 3,5 %, correct dans un contexte de taux bas.
Il faut toutefois intégrer des charges significatives qui rognent ce rendement. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,76 %, et le parc, bien que moderne (24 % construits après 2006), n'est pas exempt de passoires thermiques (4,4 % classées F/G). La future interdiction de location de ces logements implique un audit énergétique systématique. Le rendement net, estimé à 2,2 % après charges, reste faible et nécessite une visée de plus-value à moyen terme.
La stratégie de location saisonnière, possible avec 15,7 % de résidences secondaires, est cantonnée par un indice de pression touristique immobilière modéré (IPTI 4,1/10). Elle peut être complémentaire mais ne doit pas être le pilier principal du montage. L'horizon d'investissement doit être au minimum de 7 à 10 ans pour espérer compenser les frais d'acquisition et profiter de la revalorisation d'un bien situé dans un territoire aussi convoité.
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Données du marché immobilier à Anglet
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global à Anglet, à 5 644 €/m² en 2024, matérialise une correction de -6,3 % sur un an. Cette baisse, la première significative depuis 2020, intervient dans un cycle national de repli, mais elle est moins marquée qu'ailleurs, préservant l'essentiel des gains des années précédentes. D'après les transactions DVF, le marché reste structuré par un écart important entre maisons (6 934 €/m²) et appartements (5 294 €/m²), ce dernier segment étant le plus liquide avec 547 ventes.
Cette résilience relative s'explique par des indicateurs territoriaux exceptionnels. L'indice d'Attractivité Territoriale (IAT 9,3/10) et la pression immobilière (IPI 9,2/10) placent Anglet dans l'élite nationale. La proximité immédiate de l'aéroport de Biarritz et de la gare TGV, couplée à un taux d'équipements et de services parmi les plus élevés de la région (2 424 équipements), en font un pôle incontournable du Pays Basque, bien au-delà de sa seule fonction balnéaire.
Néanmoins, ce marché présente une fragilité : son accessibilité est très faible (IAI 0,5/10). Avec un prix médian de l'appartement type représentant 12,4 années de revenu local, la demande locale est évincée. Le marché dépend donc fortement des acquéreurs et investisseurs extérieurs, le rendant potentiellement plus sensible aux retournements de conjoncture économique nationale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Anglet Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Anglet depuis 2020 dessine une trajectoire en deux temps : une hausse soutenue de +21,5 % entre 2020 et 2023, suivie d'un net repli de -6,3 % en 2024. Ce repli, observé dans un contexte national de remontée des taux, marque une pause après des années de forte valorisation. Les maisons, avec un prix médian à 6 934 €/m², ont moins corrigé que les appartements (5 294 €/m²), reflétant la demande persistante pour ce type de bien sur le littoral. Comparée à la moyenne départementale, Anglet reste sur une valorisation très élevée, mais cette correction récente offre un point d'entrée relativement plus accessible pour les investisseurs, à condition de sélectionner avec soin.
Évolution du marché immobilier d'Anglet
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 974 €/m² → 5 644 €/m² (+13,5 %), volume annuel actuel 759 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 759 transactions en 2024, le marché d'Anglet reste actif et liquide, bien que le volume ait baissé par rapport au pic de 2021 (1 088 ventes). La répartition est très orientée vers les appartements (547 ventes contre 228 maisons), ce qui dessine un marché urbain et tourné vers la location. La surface médiane vendue est de 60 m² pour les appartements et 109 m² pour les maisons. Ces chiffres, issus des données DVF 2024, indiquent un marché d'acheteurs pour les biens les plus chers, où la négociation peut porter ses fruits, mais qui reste sous tension pour les produits typiques de la demande locative, maintenant une dynamique de vendeur sur ces segments.
Répartition des ventes
27,9 % de maisons et 72,1 % d'appartements parmi les 759 transactions enregistrées.
27,9 % maisons, 72,1 % appartements sur 759 ventes: le collectif pèse 72,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 759 | 212 | 547 |
| Prix médian/m² | 5 644 € | 6 934 € | 5 294 € |
| Prix moyen/m² | 6 155 € | ||
| Surface médiane | – | 104 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 984 | 4 974 € |
| 2022 | 878 | 5 716 € |
| 2023 | 684 | 5 811 € |
| 2024 | 734 | 5 451 € |
| 2025 | 759 | 5 644 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Anglet montre un net ralentissement : 1 836 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 44 % par rapport à la période précédente. Seulement 312 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement contraste avec une croissance démographique soutenue (+9,3 % en 5 ans), ce qui devrait maintenir, voire accentuer, la pression sur le parc existant. Cette faible offre neuve limite les risques de surproduction et soutient la valorisation du bâti ancien. Elle indique aussi que les opportunités d'investissement se concentreront sur la revente et la rénovation de l'existant, dans un parc où près d'un quart des logements ont été construits après 2006.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 624 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 13 172 autorisations pour 10 894 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Anglet
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Anglet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 630 logements autorisés à à Anglet, dont 312 en 2025 (-47 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Anglet
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Anglet
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,76 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net, seule vraie mesure de rentabilité, intègre des charges spécifiques à Anglet. La taxe foncière, à 35,76 % du taux voté, pèse lourd. Ajoutez 15 à 20 % du loyer pour frais de gestion, copropriété (fréquente dans un parc à 68 % de collectif) et provision pour travaux. Un taux de vacance modeste, lié à une démographie dynamique (+9,3 % en 5 ans), préserve le revenu. Le net tombe alors souvent sous les 2 %.
Performance énergétique du parc à Anglet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 977 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Anglet: la classe C domine, 4,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc, avec une classe dominante C et seulement 4,4 % de passoires (F/G), est plutôt performant. Ceci s'explique par une construction récente importante (24 % du parc post-2006). Le risque réglementaire (interdiction de location des passoires dès 2025) est donc limité. Pour un acquéreur, cela signifie moins de travaux obligatoires à court terme, mais une valorisation attendue des biens les mieux classés (A ou B) dans un contexte de hausse des coûts énergétiques.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3, offrent la meilleure liquidité locative. Le neuf, bien que moins présent (tendance à la baisse de -44% des autorisations), attire les investisseurs en loi Pinel. L'ancien rénové, avec un bon DPE (classe C dominante), est plébiscité. Attention aux biens nécessitant des travaux de rénovation énergétique (4,4% de passoires).
Quelles zones cibler à Anglet ?
Le centre-ville et les secteurs à proximité des plages (Chambre d'Amour, Cavaliers) sont les plus demandés pour la location saisonnière. Les quartiers plus résidentiels, comme Brindos ou l'hippodrome, attirent les locations longues durées pour familles. La zone de la Barre, bien située, bénéficie d'une bonne accessibilité. La proximité des gares et de l'aéroport est un atout pour tous les profils locatifs.
Calculateur de rendement à Anglet
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Risques à connaître avant d'investir à Anglet
Le principal risque est la vacance locative hors saison estivale, estimée à un taux de 8% dans le calcul du rendement net. La dépendance au tourisme rend les revenus variables. La taxe foncière est élevée (35,76%). Enfin, la loi Climat et Résilience impose la rénovation des logements les moins performants (DPE F/G), représentant un coût potentiel.
Cas pratique : un investissement type à Anglet
Pour un appartement type de 60 m² à Anglet, comptez environ 311 400 € à l'achat. Au loyer médian de 15,2 €/m², cela génère 912 € mensuels. Le rendement brut atteint 3,5 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision, le rendement net avoisine 2,2 %, nécessitant un petit effort de trésorerie mensuel si l'emprunt est à 100 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Anglet
- Négliger la taxe foncière, élevée à 35,76 % du taux.
- Oublier les frais de copropriété dans les immeubles collectifs.
- Tabler sur une augmentation automatique des loyers chaque année.
- Investir sans visiter le quartier, très variable d'un bloc à l'autre.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché angloys suit un rythme méditerranéen : une forte activité de février à juillet, avec un pic printanier. L'été, ralenti par les vacances, reprend en septembre. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités avec des vendeurs pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut motiver certaines ventes avant cette échéance. L'afflux touristique estival (20 hébergements touristiques) n'influence pas directement le marché résidentiel.
Le saviez-vous ?
- Anglet concentre 11 km de plages, soit plus que Biarritz et Bayonne réunies.
- La commune abrite 2 monuments historiques protégés, dont l'église Saint-Léon.
- 94,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Anglet : cadre de vie et logement
S'installer à Anglet, c'est choisir un cadre de vie urbain et balnéaire particulièrement bien doté. La commune dispose de 2 424 équipements, dont 358 commerces et 677 établissements de santé, offrant une autonomie quotidienne rare. La connectivité est exemplaire avec 100 % de couverture très haut débit et 94,1 % de foyers éligibles à la fibre, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le territoire présente cependant une réalité géographique à anticiper. Situé en zone de sismicité modérée et concerné par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT LBC), tout projet d'achat doit s'accompagner d'une vérification attentive du cadastre et des assurances. Le profil démographique, avec un âge médian de 50,1 ans et un indice de vieillissement élevé (319,7), dessine une population plutôt âgée et aisée, ce qui influence l'ambiance des quartiers et le type de services.
Carte du marché immobilier à Anglet
Anglet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Anglet
Le climat océanique basque offre des hivers doux (moyenne 14,5 °C) mais une humidité marquée (1474 mm de pluie). Ce profil, très apprécié des résidents actifs et retraités en quête de douceur, limite les besoins de chauffage mais exige une bonne ventilation pour éviter l'humidité dans les logements. Idéal pour qui fuit le gel, il convient moins aux personnes sensibles à l'humidité ou recherchant un ensoleillement méditerranéen.
À qui s'adresse Anglet ?
La commune s'adresse principalement aux ménages aisés, retraités ou actifs travaillant dans le bassin bayonnais, attirés par la qualité de vie. Les familles y trouvent de nombreuses écoles (28 établissements) et activités. Les primo-accédants peuvent être tentés par les appartements, mais le revenu médian local (25 060 €) rend l'accession à la propriété difficile sans apport extérieur. Les amateurs de sports de plein air et de surf y sont particulièrement à leur aise.
Avantages et limites à Anglet
✓ Points forts
- Plages et espaces naturels (forêts) exceptionnels à proximité.
- Dynamisme économique et taux d'emploi élevé (66,3%).
- Très bonne desserte transports (aéroport, TGV, autoroute).
- Offre de services et équipements très complète (2 424 équipements).
- Parc immobilier de bonne qualité énergétique (DPE classe C dominante).
− À prendre en compte
- Prix immobiliers très élevés, même après la baisse récente.
- Fiscalité locale lourde (taxe foncière à 35,76%).
- Densité importante et pression touristique estivale.
Composition du parc immobilier à Anglet
28 600 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (32,9 %) et collectif (67,1 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Avec seulement 32,9 % de maisons, Anglet est un marché dominé par l'appartement, reflétant son urbanisation littorale. La forte proportion de propriétaires (55,1 %) et de résidences principales (environ 80 %) indique un ancrage résidentiel solide, favorable à la stabilité des prix. La part modeste de résidences secondaires (15,7 %) et de logements vacants (4,1 %) limite l'offre saisonnière et renforce la pression sur le marché locatif permanent.
Ancienneté du parc à Anglet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 22 304 logements).
- Avant 1919 2,4 % 535 logts
- 1919-1945 4,4 % 973 logts
- 1946-1970 17,3 % 3 848 logts
- 1971-1990 34,0 % 7 591 logts
- 1991-2005 18,0 % 4 004 logts
- 2006-2019 24,0 % 5 353 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Anglet
2 424 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Anglet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Anglet est exposée à un radon de niveau moyen et une sismicité modérée. Le PPRT technologique lié à la plateforme de Lacq (LBC) et 7 risques naturels recensés (inondation, submersion) impliquent de vérifier systématiquement le zonage du bien. 17 arrêtés catastrophes naturelles historiques montrent une réalité aléatoire. Ces contraintes, bien gérées par la commune, peuvent impacter l'assurabilité et la valeur. Une consultation du dossier géorisques en mairie est indispensable avant l'acte.
Cas pratique : un achat type à Anglet
Pour une maison type de 109 m² (médiane locale), comptez environ 743 489 € hors frais de notaire. Cela représente près de 30 années du revenu médian local (25 060 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 3¥500 €, soit un effort important pour un foyer local moyen.
Erreurs à éviter quand on achète à Anglet
- Omettre de vérifier le zonage du plan de prévention des risques (PPRT LBC).
- Acheter sans lire le dernier procès-verbal de copropriété.
- Sous-estimer l'impact de l'humidité sur un bien mal ventilé.
- Négocier sans connaître le prix médian au m² du secteur précis.
Points clés à retenir à Anglet
- Prix médian à 5 644 €/m², en baisse de 6,3 % sur un an.
- Rendement brut appartement à 3,5 %, maison à 3,0 %.
- Climat doux (14,5 °C) mais très pluvieux (1474 mm/an).
- Écart maison/appartement marqué : 6 934 € vs 5 294 €/m².
- Rendement net estimé autour de 2,2 % pour un appartement.
- Parc moderne : 24 % des logements construits après 2006.
- 4,4 % de passoires thermiques seulement, risque limité.
- Revenu médian local de 25 060 €, inférieur au prix du m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Anglet ?
À Anglet, au-delà du m² brut, la valeur se joue sur la proximité des 11 km de plages, des commerces (358 équipements) et de la gare TGV de Biarritz à 3,5 km. Pour un appartement, l'étage avec vue mer ou l'accès à une piscine copropriétaire peut ajouter jusqu'à 20 % de valeur. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont primordiales. Un DPE A ou B devient un argument majeur face à un parc majoritairement en classe C. L'état de la toiture, crucial avec 1474 mm de pluie, est scruté.
Estimation indicative d'une maison à Anglet
Pour une maison de 104 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
586 976 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché qui se normalise, une estimation réaliste est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables. Une surestimation entraîne une stagnation, tandis qu'une sous-estimation génère une perte de valeur. L'estimation doit intégrer la baisse récente des prix, la typologie précise du bien (un appartement de 60 m² n'évolue pas comme une maison de 109 m²), et les spécificités locales : exposition aux risques, qualité de la rénovation, DPE. Seule une analyse comparative détaillée des ventes réelles (DVF) permet de se positionner justement face à une clientèle désormais plus attentive aux prix.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne saisit pas la valeur d'une vue dégagée sur l'océan depuis la Chambre d'Amour ou la prime d'un quartier calme à deux pas des écoles. Un expert local connaît les micro-marchés : la demande différente entre le secteur de la Barre et celui du BAB. Il évalue l'état réel, souvent masqué par un ravalement, et l'impact des travaux à venir (ravalement, assainissement). Son estimation, crédible auprès des banques, sert aussi de base de négociation avec des acheteurs sérieux, évitant une surenchère irréaliste ou une décote inutile.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix moyen du m² sans pondérer par la surface.
- Surestimer la valeur ajoutée d'une rénovation cosmétique.
- Oublier de déclarer les défauts majeurs, engageant votre responsabilité.
- Fixer un prix de départ trop haut dans un marché en baisse (-6,3 %).
Investir à Anglet : passer à l'action
Transformer ces chiffres en acquisition gagnante exige de naviguer un marché tendu et sélectif. La fenêtre d'opportunité, liée à la correction récente, nécessite une réaction rapide et une connaissance intime des quartiers et des prix.
Ces données tracent une trajectoire. Son application à votre projet nécessite une expertise fine du terrain.
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Anglet
Quel est le prix moyen d'un appartement à Anglet ?
Le prix médian des appartements à Anglet est de 5 294 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 60 m², le budget total s'élève donc à environ 311 400 €.
Le marché d'Anglet est-il en baisse ?
Oui, le prix médian global a baissé de 6,3 % entre 2023 et 2024, passant de 5 929 €/m² à 5 644 €/m². Cette correction fait suite à plusieurs années de forte hausse.
Anglet est-elle plus chère que ses voisines comme Biarritz ?
Les données DVF 2024 ne fournissent pas de comparaison directe avec Biarritz, mais Anglet est significativement plus chère que d'autres communes comparables comme Tarbes, où le prix médian est inférieur de 69 %.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Anglet ?
Le rendement locatif brut moyen pour les appartements est de 3,5 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 2,2 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Anglet ?
Sans données de prix par quartier, il est conseillé de cibler les secteurs bien desservis par les transports et les commerces, ainsi que les zones proches des pôles d'emploi (aéroport, zones commerciales) pour capter une demande locative forte et régulière.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² trois fois supérieur à celui de Tarbes, Anglet offre un effet de levier bien différent : des indicateurs locatifs et une attractivité territoriale nettement plus solides, justifiant un pari sur la demande à long terme malgré l'écart de valorisation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Anglet.
Résumé
Les transactions DVF 2026 à Anglet font ressortir un médian à 5 644 €/m², très au-dessus de la médiane départementale. Dans les Pyrénées-Atlantiques, Anglet appartient au top 2 % des communes les plus chères au m².
Sur 2021-2025, le prix médian d'Anglet progresse de +13,5 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 4 039 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +3,5 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Anglet: 6 934 €/m² pour les maisons (surface médiane 104 m²) et 5 294 €/m² pour les appartements (57 m²). Un bien type de 104 m² revient à environ 721 136 €, soit 28,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,2 € (appartements) et 17,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,5 %, un niveau intermédiaire. Le parc d'Anglet compte 15,7 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Entre 2021 et 2025, 1 630 logements autorisés au permis de construire à Anglet — un rythme moyen de 326 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 57 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Anglet est au cœur du tissu communal basco-béarnais. Contexte physique: en arrière du littoral basque, à 4 km seulement, en contexte de plaine (altitude moyenne: 71 m).
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.