Dans un marché aptésien en baisse de 21%, estimer avec précision son bien est la clé d'une vente réussie.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Apt en chiffres
Le marché immobilier à Apt
Le marché immobilier d'Apt, avec seulement 154 transactions annuelles, est étroit et volatile. Les prix médians, de 2 337 €/m² global, cachent de fortes disparités : la fourchette entre le premier et le troisième quartile va de 1 516 à 4 131 €/m² selon DVF. Des facteurs comme la vue, l'état du bâti (classe D énergétique dominante) ou la proximité du centre historique influent fortement. La forte vacance (14,6%) et la baisse démographique pèsent sur la demande.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute dans ce marché d'acheteur condamne à une vacance longue. Une sous-évaluation signifie une perte sèche. Seule une expertise locale fine, croisant les données DVF récentes, la connaissance des micro-quartiers et l'état précis du bien (notamment son DPE, critère de plus en plus décisif), permet de fixer le prix optimal. L'estimation doit intégrer la taxe foncière (42,13%), un élément de négociation pour l'acquéreur.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Apt ?
À Apt, au-delà du prix au m², plusieurs facteurs creusent l'écart de valeur. La proximité du centre historique et des 128 commerces peut majorer un prix de 10 à 15 %. Un bien rénové avec un DPE A/B se vend plus vite et jusqu'à 5 % plus cher. Pour une maison, la superficie du terrain et une vue dégagée sur le Luberon sont des atouts majeurs. À l'inverse, un logement situé en zone inondable PPRN ou nécessitant de lourds travaux énergétiques verra sa valeur diminuer d'autant. L'étage dans les résidences sans ascenseur est aussi un critère.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes utilisent des moyennes, mais un professionnel local sait que la valeur d'une maison rue des Tanneurs diffère de celle d'un appartement place de la Bouquerie. Il intègre l'état réel (finition, humidité, exposition), la demande spécifique pour tel quartier, et les projets d'équipements. Son estimation sert aussi de base à une négociation crédible avec les acheteurs, souvent aguerris dans un marché où 48 % des habitants sont propriétaires. Il connaît les prix réels de transaction, au-delà des bases DVF.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian du m² sans pondérer par l'état.
- Oublier de minorer un bien en zone à risque.
- Ne pas valoriser un DPE performant (A à C).
- Comparer avec des biens neufs sans ajustement.
Le saviez-vous ?
- Apt compte 16 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement y est de 217,8 (très élevé).
- La commune a autorisé 264 logements neufs en 5 ans.
À retenir avant d'estimer votre bien à Apt
- Marché en correction (-21,1 % sur un an).
- 8,6 % du parc est une passoire thermique (F/G).
- La proximité du centre historique majore la valeur.
- L'état du bien et le DPE sont des critères décisifs.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Apt
Comment estimer gratuitement son bien à Apt ?
Une estimation sérieuse se base sur l'analyse comparative des ventes DVF 2024 (154 transactions) et une expertise du quartier. Des outils en ligne donnent une fourchette indicative, mais ne remplacent pas un diagnostic terrain.
Combien vaut une maison de 100 m² à Apt ?
En appliquant le prix médian des maisons (2 591 €/m²), une maison de 100 m² vaut environ 259 000 €. Ce prix varie de ±30% selon l'état, la localisation exacte et la vue.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local ?
Le marché aptésien est hyper-local. Un pro connaît la valeur d'une rue, l'impact des risques naturels (PPRN) sur l'assurabilité, et le profil réel des acheteurs, crucial pour vendre dans un marché en baisse de 21,1%.