Apt affiche des rendements bruts attractifs, à 7% pour les appartements et 5,3% pour les maisons, selon la Carte des loyers. Néanmoins, le rendement net estimé chute à 4,2% et 3,1% après charges. Le taux de chômage élevé (19,7%) et le déclin démographique (-7,9% en 5 ans) pèsent sur la demande locative locale. Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien.
Indices immobiliers d'Apt
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
2,2
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobiliere faible (2,2/10) : un marche d'acheteurs ou la negociation est possible.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobiliere faible (2,2/10) : un marche d'acheteurs ou la negociation est possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilite moderee (5,2/10) : le prix d'entree reste raisonnable mais la solvabilite locale est limitee.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilite moderee (5,2/10) : le prix d'entree reste raisonnable mais la solvabilite locale est limitee.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative elevee (6/10) : une demande locative soutenue justifie une strategie de rendement.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative elevee (6/10) : une demande locative soutenue justifie une strategie de rendement.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique moderee (4,1/10) : la location saisonniere est une option complementaire plus qu'un moteur principal.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique moderee (4,1/10) : la location saisonniere est une option complementaire plus qu'un moteur principal.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Apt ?
Investir a Apt en 2026, c'est avant tout viser un rendement locatif brut élevé, estimé a 7,0 % pour les appartements. Selon la carte des loyers du Ministère du Logement, la demande locative annuelle est soutenue, portee par une part de ménages locataires relativement élevée (52 %). Cette rentabilité immédiate constitue le principal atout du marche.
Cet avantage est à nuancer par plusieurs facteurs de risque. D'abord, la taxe foncière sur le bâti s'éleve a 42,13 %, une charge annuelle significative qui grève le rendement net. Ensuite, 8,6 % du parc est classé en passoire thermique (DPE F ou G), exposant les propriétaires à des obligations de renovation coûteuses à court terme. Enfin, le taux de vacance des logements (14,6 %) suggère un marche locatif potentiellement fragmenté.
La stratégie la plus adaptée semble être l'investissement en location annuelle, sur des appartements de petite surface (autour de 60 m²) bien situés. La pression touristique moderée (IPTI 4,1/10) et la faible part de résidences secondaires (9,8 %) indiquent que la location saisonnière n'est pas le moteur principal. L'horizon doit être le moyen terme, le temps de consolider la location et d'espérer une éventuelle revalorisation, conditionnée a un rebond de l'attractivité résidentielle.
Profil locatif à Apt
La demande locative locale est principalement portée par des ménages aux revenus modestes, attirés par des loyers accessibles (11,7 €/m²/mois en appartement). Le tourisme, avec 12 hébergements et 3 campings, génère une demande saisonnière potentielle pour des locations courtes. Toutefois, la part des 60 ans et plus (35,9%) suggère aussi un besoin de logements adaptés. Les étudiants sont peu présents, faute d'établissements d'enseignement supérieur majeurs.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, plus petits (60 m² médians) et meilleurs rendeurs, sont à privilégier, notamment les T2 bien placés. Le parc ancien est dominant (20% d'avant 1945) et présente un risque DPE : 8,6% des logements sont des passoires (F/G). Le neuf, rare (8,5% du parc construit après 2006), offre une sécurité réglementaire mais un rendement plus faible. L'offre de maisons locatives est limitée par la forte proportion de propriétaires occupants.
Quelles zones cibler à Apt ?
Le centre-bourg, avec ses 16 monuments historiques, attire une clientèle touristique et peut justifier des locations saisonnières. La périphérie, plus résidentielle, convient aux locations classiques en famille. Aucune zone en développement majeur n'émerge, la construction neuve étant modérée (31 logements autorisés en 2024). La connectivité fibre (85,5% couvert) est un atout partout.
Performance énergétique du parc à Apt
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 642 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Apt: la classe D domine, 8,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier est dominé par la classe D (205 kWh/m²/an). Seuls 8,6 % sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat d'indécence, mais la loi Climat impose la rénovation progressive. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. À Apt, acheter un bien classé E ou pire nécessite de budgéter des travaux de rénovation énergétique à moyen terme.
Construction neuve à Apt (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 264 logements autorisés à à Apt, dont 31 en 2024 (+22 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 264 logements autorisés sur 5 ans, avec une tendance à la hausse (+22 %), montrent une confiance des promoteurs. Cela répond partiellement à la demande en logements neufs, mais dans un contexte de population déclinante. Ce volume modéré (31 logements en 2024) ne crée pas de risque de sur offre massive. Il indique plutôt un renouvellement ciblé du parc, susceptible de maintenir l'attractivité du centre-bourg et de proposer des alternatives aux biens anciens à rénover.
Fourchettes de loyers à Apt
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Apt
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,13 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement après déduction des charges réelles. À Apt, la taxe foncière sur le bâti est de 42,13 %. Il faut aussi prévoir environ 15 % du loyer pour la gestion, les réparations et les périodes de vacance locative, qui concernent 14,6 % du parc. Pour un appartement, le rendement net tombe à environ 4,2 %. Un calcul précis doit intégrer la copropriété si le bien en relève et anticiper des travaux de mise aux normes énergétiques.
Calculateur de rendement à Apt
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Apt ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Apt
Pour un appartement de 50 m² à Apt, l'acquisition coûte environ 100 000 € (au prix médian de 2 000 €/m²). Le loyer mensuel estimé est de 585 €, générant un rendement brut de 7,0 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 700 €/an), charges et provision pour vacance, le rendement net approche 4,2 %. L'effort mensuel net, après crédit, dépendra des conditions d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Apt
- Oublier la taxe foncière, élevée à Apt (42,13 %).
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Négliger le taux de vacance local (14,6 %).
- Investir sans vérifier la classe DPE et la réglementation.
Le saviez-vous ?
- Apt compte 16 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement y est de 217,8 (très élevé).
- La commune a autorisé 264 logements neufs en 5 ans.
Risques à connaître avant d'investir à Apt
Le risque de vacance structurelle est réel, avec 14,6% de logements vacants. La taxe foncière (42,13%) et les coûts de gestion grèvent la rentabilité nette. La saisonnalité touristique du Luberon ne compense pas totalement cette vacance. Enfin, la rénovation énergétique devient impérative : un bien classé F ou G sera interdit à la location en 2028.
Simulation financière — appartement type 60 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation affichée compare le loyer médian à la mensualité d'un crédit. À Apt, avec un loyer médian de 11,7 €/m² pour un appartement, le rendement brut peut couvrir une partie importante de l'emprunt. L'effort résiduel dépend de votre apport et du taux. Pour un investissement locatif, visez un bien dont le loyer couvre au minimum la mensualité, charges et taxe foncière comprises, pour éviter une trésorerie négative. Le revenu médian local de 18 860 € limite le pouvoir d'achat des locataires.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut appartements a 7 %
- Correction recente de -21,1 %
- Potentiel locatif eleve (IOL 6/10)
− Points d'attention
- Declin demographique prononce (-7,9 % en 5 ans)
- Fragilite economique (taux de chomage 19,7 %)
Notre verdict
À éviter pour un investissement locatif classique à rendement stable. À réserver aux investisseurs avertis capables de cibler un bien rénové, bien situé et de gérer la saisonnalité touristique pour optimiser les revenus.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Apt
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 7,0 %.
- Taxe foncière impactante, à 42,13 % du taux de base.
- Loyer mensuel médian d'un appartement : environ 11,7 €/m².
- Taux de chômage élevé (19,7 %), un risque pour la solvabilité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Apt
Quel rendement locatif à Apt ?
Le rendement brut estimé est de 7% pour un appartement et 5,3% pour une maison. Le rendement net, après charges, tombe à environ 4,2% et 3,1%.
Quel type de bien privilégier pour investir à Apt ?
Privilégiez les appartements de type T2, bien isolés et situés en centre-ville pour capter une clientèle locative classique ou touristique. Évitez les passoires thermiques (8,6% du parc).
Quels sont les risques d'investir à Apt ?
Risques majeurs : vacance locative élevée (14,6% de logements vacants), pouvoir d'achat locatif limité (revenu médian 18 860 €), et obligation de rénovation énergétique pour les biens anciens.
Vous envisagez d'investir à Apt ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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