Faut-il investir à Bouillante en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Bouillante : -43,1 % en un an, dans un contexte de seulement 35 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 13 % du Guadeloupe
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -43,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Bouillante
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Bouillante
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,1
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4455,0 — Percentile dept : 89/100 - Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
-
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 55/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -11,7 — Percentile dept : 3/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 142,5 — Percentile dept : 39/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 23,9 — Percentile dept : 16/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 55/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -11,7 — Percentile dept : 3/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4455,0 — Percentile dept : 11/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 55/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 20,0 — Percentile dept : 81/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 142,5 — Percentile dept : 61/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Bouillante : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Bouillante
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Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Bouillante
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bouillante s'établit à 2 420 €, sur la base de 35 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Bouillante se positionne dans le top 13 % des communes les plus chères du Guadeloupe.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 59,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 10,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bouillante Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bouillante
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 335 €/m² → 2 420 €/m² (-27,4 %), volume annuel actuel 35 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 85 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
91,4 % de maisons et 8,6 % d'appartements parmi les 35 transactions enregistrées.
Sur 35 transactions enregistrées, 91,4 % portent sur des maisons (1 744 €/m²) et 8,6 % sur des appartements (3 608 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 35 | 32 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 420 € | 1 744 € | 3 608 € |
| Prix moyen/m² | 2 814 € | ||
| Surface médiane | – | 72 m² | 85 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 21 | 3 335 € |
| 2022 | 25 | 3 744 € |
| 2023 | 15 | 2 381 € |
| 2024 | 29 | 4 252 € |
| 2025 | 35 | 2 420 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 904 autorisations et 490 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 54 %.
Vacance longue durée à Bouillante
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bouillante (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bouillante: 174 logements autorisés sur 5 ans, 31 pour la dernière année (-11 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Bouillante
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bouillante
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (59,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Calculateur de rendement à Bouillante
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bouillante : cadre de vie et logement
Bouillante compte 6 127 habitants, à 330 m d'altitude.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 3 appellations d'origine rattachées au terroir local et 361 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bouillante
Bouillante et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Bouillante
4 250 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Bouillante: 92,9 % de maisons, 7,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Bouillante
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 886 logements).
- Avant 1919 0,9 % 26 logts
- 1919-1945 2,0 % 57 logts
- 1946-1970 10,4 % 299 logts
- 1971-1990 32,2 % 929 logts
- 1991-2005 38,0 % 1 096 logts
- 2006-2019 16,6 % 479 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bouillante
361 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bouillante
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Bouillante
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bouillante
Quel est le prix de l'immobilier à Bouillante ?
Le prix médian au m² à Bouillante est de 2 420 € (données DVF, 35 transactions). Pour une maison de 72 m² (surface médiane locale), compter environ 126 000 €.
Comment Bouillante se situe-t-elle dans le Guadeloupe ?
Bouillante se classe au 4ᵉ rang sur 32 communes du Guadeloupe — dans le top 13 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Bouillante ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bouillante est de 10,5 % (loyer de 15,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bouillante.
Communes limitrophes de Bouillante
Bouillante est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Bouillante se situe dans la moyenne — prix médian 2 420 €/m², dans la ligne de la médiane du Guadeloupe.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Bouillante a enregistré une baisse de -27,4 % du prix médian. Au total, 125 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -43,1 %.
Le marché de Bouillante est dominé par les maisons individuelles — 91,4 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 744 €/m² pour 72 m² en surface médiane.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,7 €/m² pour un appartement et 15,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,9 % — dans la moyenne française. Peu de résidences secondaires à Bouillante (10,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 174 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 35 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 71 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Bouillante s'interprète dans un contexte plus large — Bouillante est au cœur du territoire antillais, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 330 m d'altitude, dans un relief de collines.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.