Le marché immobilier de Camplong affiche une hausse continue des prix depuis 2021, avec une variation annuelle de +13,6% en 2024. Avec seulement 7 transactions en 2024, le marché est très étroit, dominé par les maisons. La pression touristique très élevée contraste avec un déclin démographique marqué et une fragilité économique structurelle.
Faut-il investir à Camplong en 2026 ?
Perché à 513 mètres d'altitude dans l'arrière-pays héraultais, Camplong est un petit village de 212 habitants en déclin démographique. Son marché immobilier, porté par la pression touristique, affiche des prix encore accessibles mais en forte hausse. Faut-il y investir en 2026 ?
Camplong se situe dans le top quart des communes de l'Hérault pour la pression touristique immobilière, un atout pour les investisseurs en location saisonnière.
Verdict
➤ Opportunité de niche en location saisonnière, à condition de sélectionner un bien bien placé et de maîtriser les coûts.
Points clés
- ✓ Prix médian inférieur de 20% aux voisines
- ✓ Rendement locatif brut correct de 4,9%
- ✓ Pression touristique très élevée (IPTI 7,9/10)
- ⚠ Fragilité économique très élevée (IFE 9/10)
- ⚠ Déclin démographique marqué (-11,7% en 10 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 85% des communes françaises
- Inférieure de 44% à la moyenne départementale de l'Hérault
- Rendement locatif brut supérieur aux grandes métropoles
Données du marché immobilier à Camplong
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché immobilier de Camplong est structuré par une contradiction majeure. D'un côté, l'indice de pression touristique immobilière (IPTI) très élevé (7,9/10) et une part de résidences secondaires supérieure à 26% indiquent un attrait réel pour les estivants et les retraités en quête de calme. De l'autre, le taux de chômage local de 28,4% et un déclin démographique continu fragilisent la demande résidentielle annuelle.
Cette dualité se lit dans les prix : avec un mâ² médian à 1 667 €, Camplong reste une porte d'entrée abordable dans l'arrière-pays, notamment comparée aux communes voisines comme Rosis ou Olmet-et-Villecun. Toutefois, la très faible connectivité fibre (1,8% des logements) et le parc vieillissant (31,5% construits avant 1945) constituent des freins structurels pour une clientèle plus large, notamment les télétravailleurs.
Le caractère du marché, étroit et peu liquide, est confirmé par le faible volume de transactions (7 en 2024) et le niveau élevé de logements vacants (15,4%). Néanmoins, cette rareté de l'offre soutient les prix, qui ont bondi de plus de 50% depuis 2021 selon la DGFiP, bien que à partir d'une base très basse.
Aperçu par typologie à Camplong
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Camplong
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Camplong (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
L'absence totale de construction neuve autorisée en 2024 (tendance à -100 %) indique un marché figé et un manque d'attractivité pour les promoteurs. Cela maintient la pression sur l'ancien et limite l'offre pour les nouveaux habitants. Cette dynamique confirme Camplong comme un village où la rénovation du bâti existant est le principal levier d'évolution du parc, avec les défis énergétiques que cela comporte. Aucune sur-offre ne viendra tempérer les prix à court terme.
Fourchettes de loyers à Camplong
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Camplong
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net intègre des charges incontournables. À Camplong, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,29 %, un taux élevé qui grève directement la rentabilité. Pour une maison, le passage d'un rendement brut de 4,9 % à environ 2,9 % net s'explique aussi par les frais de gestion, d'assurance et les provisions pour travaux. Le parc vieillissant (31,5 % antérieur à 1945) induit des coûts d'entretien supérieurs à la moyenne.
Performance énergétique du parc à Camplong
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 28 diagnostics analysés (ADEME)
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique du parc est un point de vigilance majeur. La classe dominante E et la part de 28,6 % de passoires thermiques (F/G) signifient qu'un bien sur trois est très énergivore. La future réglementation (interdiction de location des passoires d'ici 2028) constitue un risque pour les investisseurs et une contrainte financière pour les acquéreurs. Tout projet d'achat doit intégrer un budget conséquent pour des travaux de rénovation énergétique.
Calculateur de rendement à Camplong
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Camplong
Pour une maison de 100 m² à Camplong, au prix médian de 1 667 €/m², l'investissement est d'environ 166 700 €. Avec un loyer moyen de 6,9 €/m², le revenu locatif annuel brut serait de 8 280 €, soit un rendement brut de 4,9 %. Après déduction de la taxe foncière et des charges, le rendement net tombe autour de 2,9 %, générant un cash-flow mensuel net très faible, voire négatif selon le crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Camplong
- Négliger la taxe foncière élevée de 43,29 %.
- Oublier de provisionner pour des travaux de rénovation énergétique.
- Tabler sur une augmentation continue des prix à court terme.
- Sous-estimer le risque de vacance locative (15,4 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Camplong, avec 26,4 % de résidences secondaires, connaît une certaine saisonnalité. L'activité reprend souvent au printemps, pour des visites estivales. Vendre entre avril et juillet peut capter l'attention des acquéreurs souhaitant une installation avant l'été. La période de la taxe foncière (septembre) peut inciter certains propriétaires à vendre. L'hiver, avec seulement 212 habitants, le marché est très calme, ce qui peut jouer en faveur d'un acheteur négociateur.
Le saviez-vous ?
- Camplong compte 1 seul commerce pour 212 habitants.
- L'indice de vieillissement est de 535 % (5 seniors pour 1 jeune).
- Le village dispose de 12 équipements de proximité, dont 3 pour les sports et loisirs.
S'installer à Camplong : cadre de vie et logement
S'installer à Camplong, c'est choisir un cadre de vie rural et tranquille, à plus de 500 mètres d'altitude, avec une température moyenne fraîche (13,7 °C). La commune bénéficie de la proximité de la gare du Bousquet-d'Orb (4,6 km) et se trouve à moins de 40 km du TGV de Béziers, un atout pour la mobilité. Toutefois, l'offre de services quotidiens est limitée à une douzaine d'équipements, nécessitant souvent de se déplacer pour les courses ou la santé.
Le profil démographique est fortement marqué par le vieillissement, avec un âge médian de 60 ans et près de la moitié des habitants ayant plus de 60 ans. Cette caractéristique explique à la fois la faible demande locative annuelle et la présence d'un tissu associatif souvent orienté vers les retraités. Les nouveaux arrivants devront donc compter sur leur propre réseau et accepter une certaine forme d'isolement, accentuée par un très faible débit internet.
Carte du marché immobilier à Camplong
Camplong et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Camplong
227 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Camplong est ultra-dominé par les maisons individuelles (89,4 %), reflétant un cadre de vie villageois très prisé. La part élevée de propriétaires (75,9 %) indique une certaine stabilité, mais le taux de résidences secondaires (26,4 %) et de logements vacants (15,4 %) suggère un marché avec une forte dimension résidentielle et saisonnière. L'acheteur typique est souvent un acquéreur extérieur, recherchant une maison de caractère pour y habiter à l'année ou comme résidence secondaire.
Ancienneté du parc à Camplong
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 130 logements).
- Avant 1919 24,6 % 32 logts
- 1919-1945 6,9 % 9 logts
- 1946-1970 11,5 % 15 logts
- 1971-1990 25,4 % 33 logts
- 1991-2005 21,5 % 28 logts
- 2006-2019 10,0 % 13 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Camplong
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Camplong
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Camplong est exposé à 8 risques naturels recensés et a connu 6 arrêtés de catastrophe naturelle. La présence d'un radon significatif nécessite une vigilance particulière lors des diagnostics. La sismicité est très faible, ce qui est rassurant. Un acquéreur doit systématiquement consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) de la commune et exiger les diagnostics réglementaires pour mesurer d'éventuelles contraintes constructives ou assurances spécifiques.
Cas pratique : un achat type à Camplong
Pour une maison type de 98 m² (correspondant au prix total médian de 163 366 €), l'acquisition représente environ 8,2 années du revenu médian local (20 010 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % générerait une mensualité hors assurance d'environ 830 €, à mettre en regard du loyer moyen équivalent de 560 €/mois.
Erreurs à éviter quand on achète à Camplong
- Oublier de vérifier le DPE et le risque radon.
- Ne pas consulter le PPR pour les risques naturels.
- Surévaluer les perspectives de revente rapide.
- Négliger l'état réel des réseaux (eau, assainissement).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Camplong : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices composites dessine un paysage contrasté. Pour transformer cette analyse en décision d'investissement éclairée, une expertise locale fine est indispensable pour identifier les biens à potentiel et négocier au juste prix.
Les données révèlent un marché à double visage : opportunité touristique réelle, mais fragilité économique prononcée.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Camplong grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Camplong
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Camplong
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Camplong
Quel est le prix immobilier moyen à Camplong ?
Le prix médian au mâ² à Camplong est de 1 667 € en 2024. Pour une maison type de 98 m², le prix total s'élève à environ 163 000 €. Ce prix est en hausse de 13,6% sur un an.
Est-ce le bon moment pour investir à Camplong ?
Le marché, porté par le tourisme, offre une opportunité pour la location saisonnière. Néanmoins, la fragilité économique locale et le déclin démographique imposent une grande prudence et une sélection rigoureuse du bien.
Camplong est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Camplong est nettement moins chère que ses voisines. Son prix au mâ² est inférieur de 20% à celui de Rosis et de 53% à celui d'Olmet-et-Villecun, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer à Camplong ?
Le rendement locatif brut pour une maison est estimé à 4,9%. Après déduction des charges, le rendement net tombe autour de 2,9%, selon la carte des loyers du Ministère et la fiscalité locale.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Camplong ?
Les principaux risques sont économiques (taux de chômage de 28,4%), démographiques (population en baisse) et liés au parc vieillissant (31,5% des logements antérieurs à 1945). La présence de radon et de risques naturels est également à prendre en compte.
Marché immobilier des communes voisines
Camplong affiche un prix au m² inférieur de 20% à celui de Rosis et de 53% à celui d'Olmet-et-Villecun, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur visant la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Camplong.
Communes limitrophes de Camplong
Camplong est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
Études approfondies et classements par thématique d'investissement.
- Investissement locatif dans l'Hérault : les 15 communes où placer son argent en 2026
- Où vit-on le mieux dans l'Hérault ? Notre classement 2026
- Où acheter pas cher dans l'Hérault ? Notre analyse des communes accessibles en 2026
- Acheter à la campagne dans l'Hérault : les bons compromis et les pièges à éviter
- Où prendre sa retraite dans l'Hérault ? Notre analyse des 115 communes pour les seniors
- Où vivre dans l'Hérault en 2026 ? Le palmarès des communes les plus vertes et écologiques
- Immobilier dans l'Hérault : un marché sous tension, entre littoral saturé et arrière-pays en retrait
- Où s'installer dans l'Hérault ? Les communes qui gagnent des habitants et celles qui en perdent