En 2024, 103 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 991 €/m² à Cesson, niveau conforme à la médiane départementale. 50 % des transactions se sont réalisées entre 2 512 et 3 396 €/m² — une amplitude modérée qui traduit un marché cohérent.
Le prix médian de Cesson reste globalement stable sur la période 2020-2024. Sur l'ensemble de la période, 586 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -4,3 % du prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (85,4 %), vendues autour de 2 966 €/m² pour des surfaces médianes de 96 m². Rapporté au revenu médian de Cesson, un logement de 96 m² (284 736 €) représente 10,5 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,1 € (appartements) et 15,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,4 % pour un appartement (6,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 65 logements par an en moyenne sur la période 2020-2024. Le gros des permis concerne des logements collectifs (55 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Cesson est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 76 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Cesson
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Faut-il investir à Cesson en 2026 ?
Intégrée à la métropole du Grand Paris Sud, Cesson bénéficie d'une accessibilité remarquable avec sa gare et d'un profil démographique jeune. Son marché immobilier, après une phase de correction, interroge les investisseurs pour 2026. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Une correction de -4,3 % en 2024 et un rendement locatif brut supérieur à 6 % ouvrent une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs attentifs.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler des appartements pour la location annuelle, avec un horizon de moyen terme et une sélection rigoureuse.
Points clés
- ✓ Correction de -4,3 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut à 6,4 % : correct pour l'Île-de-France
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 5,9/10)
- ⚠ Revenu médian modéré : solvabilité locale limitée
- ⚠ Marché dominé par les maisons : offre locative restreinte
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 991 €/m², Cesson se situe en dessous de la moyenne nationale estimée.
- Le prix au m² est inférieur de 3 % à la moyenne des communes comparables du département.
- Le rendement locatif brut (6,4 %) dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Cesson
Le marché immobilier de Cesson affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Cesson
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,8/10) : la demande est soutenue, ce qui limite le risque de baisse brutale des prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,8/10) : la demande est soutenue, ce qui limite le risque de baisse brutale des prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,7/10) : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie de la population locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,7/10) : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie de la population locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, privilégiez les biens proches de la gare.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, privilégiez les biens proches de la gare.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (0,8/10) : aucun effet saisonnier significatif, concentrez-vous sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (0,8/10) : aucun effet saisonnier significatif, concentrez-vous sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Cesson : cadre de vie et logement
Acheter à Cesson, c'est opter pour une petite ville francilienne en croissance, où le pavillon domine (76,4 % des logements). Avec un prix médian de 2 991 €/m², l'accession y est plus accessible qu'à Villecresnes (3 764 €/m²) mais plus onéreuse que chez sa voisine Épinay-sous-Sénart. La commune affiche un visage jeune (âge médian 37,6 ans) et actif, soutenu par une desserte ferroviaire pratique (gare à 700 m) et une connexion fibre optimale (100 %). Le climat y est tempéré, avec 661 mm de précipitations annuelles.
Tout savoir pour acheter et vivre à CessonInvestir à Cesson : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cesson
Quel est le prix immobilier moyen à Cesson ?
Le prix médian global à Cesson s'établit à 2 991 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les maisons se négocient autour de 2 966 €/m² et les appartements à 3 228 €/m², pour des surfaces médianes respectives de 96 m² et 46 m².
Est-ce le bon moment pour investir à Cesson ?
La correction des prix de -4,3 % en 2024 crée un point d'entrée plus favorable qu'en 2022. Couplée à un rendement locatif brut correct (6,4 %), elle peut intéresser les investisseurs visant le moyen terme, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Cesson est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Cesson est moins chère que plusieurs de ses voisines directes. Son prix au m² est inférieur de 7 % à Quincy-sous-Sénart (3 198 €/m²) et de 26 % à Villecresnes (3 764 €/m²), selon les comparaisons 2024.
Quel rendement locatif espérer à Cesson ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 6,4 %, selon la carte des loyers. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 3,3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Cesson ?
Les secteurs les plus demandés pour la location sont naturellement ceux à proximité immédiate de la gare de Cesson (0,7 km du centre). Les zones récentes, construites après 2006 (30,4 % du parc), offrent aussi un meilleur confort énergétique.
Marché immobilier des communes voisines
Cesson affiche un prix au m² inférieur de 7 % à Quincy-sous-Sénart et de 26 % à Villecresnes, offrant un effet de levier intéressant pour des indicateurs démographiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cesson.
Communes limitrophes de Cesson
Cesson est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :