En 2024, le marché immobilier de Cesson affiche un prix médian de 2 991 €/m², en repli de -4,3 % sur un an. Cette petite ville de Seine-et-Marne, dynamique (+5,6 % d'habitants en 5 ans), enregistre 103 transactions annuelles. Son parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (76,4 %), ce qui structure l'offre et la demande. L'analyse des données DVF permet de cerner les valeurs pour vendre au juste prix.
Comment se porte le marché immobilier à Cesson
Le marché essonnien est en correction modérée, avec une baisse des prix de -4,3 % sur un an selon les données DGFiP 2024. Cette tendance s'inscrit dans un contexte national de ralentissement. Les maisons, dominantes (88 ventes), se négocient en médiane à 2 966 €/m² pour 96 m². Les appartements, moins nombreux (15 ventes), atteignent 3 228 €/m² pour 46 m² médians. La fourchette centrale des prix (entre le 1er et le 3e quartile) s'étale de 2 512 à 3 396 €/m², reflétant une diversité de biens. Le faible taux de logements vacants (2,5 %) suggère une liquidité correcte.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -4,3 % sur un an, s'établissant à 2 991 €/m². Cette baisse peut refléter un ajustement après une période de forte croissance (+17,3 % de population en 10 ans). Le marché semble entrer dans une phase de consolidation. Pour un vendeur, cela demande un prix réaliste. Pour un acheteur, c'est une opportunité de négociation, dans un contexte où les taux de crédit restent élevés.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Cesson
Le parc de Cesson est très orienté vers l'accession, avec 73,6 % de propriétaires occupants. Les maisons individuelles représentent 76,4 % des logements, contre seulement 17 % d'appartements. Ce déséquilibre explique en partie l'écart de prix entre les typologies. Les acheteurs sont probablement des ménages franciliens en recherche de pied-à-terre pavillonnaire, attirés par un tissu économique actif (635 entreprises) et une desserte ferroviaire (gare à 700 m). La part de logements sociaux (17 %) est conforme à la moyenne régionale.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche légèrement en faveur de l'acheteur, sous l'effet de la baisse des prix et d'une offre neuve conséquente (324 logements autorisés sur 5 ans). Néanmoins, la dynamique démographique soutenue (+17,3 % en 10 ans) et la faible vacance structurent une demande résiliente. Vendre exige un prix réaliste, d'autant que les biens similaires abondent dans un parc récent (30,4 % construits après 2006). La présence d'un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) peut également impacter la valorisation de certains secteurs.
Vacance longue durée à Cesson
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Cesson (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 324 logements autorisés à à Cesson, dont 82 en 2024 (-25 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Sur les cinq dernières années, 324 logements neufs ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse (-25 %). Seulement 82 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement de la construction neuve limite les risques de sur-offre à court terme et maintient une pression sur le parc existant, soutenant potentiellement les prix à moyen terme dans cette ville où 30,4 % du parc date d'après 2006.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Cesson suit le rythme francilien : plus actif au printemps et à l'automne. Les ventes se concluent souvent en été pour une rentrée en septembre, période où la taxe foncière est due. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant emménager avant la rentrée scolaire. Acheter en fin d'année peut offrir des opportunités de négociation.
Le saviez-vous ?
- 40,2 % des Cessonnais ont moins de 30 ans.
- La commune a gagné 5,6 % d'habitants en seulement 5 ans.
- Le score numérique de la ville est de 10/100, malgré une fibre à 100 %.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Cesson
- Prix médian à 2 991 €/m², en baisse de 4,3 % sur un an.
- Maisons à 2 966 €/m², appartements à 3 228 €/m².
- Tendanciellement, 76,4 % du parc est constitué de maisons.
- 324 logements neufs autorisés sur 5 ans, tendance en baisse.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Cesson
Quel est le prix au m² à Cesson en 2024 ?
Le prix médian du mètre carré à Cesson est de 2 991 €, selon les dernières données DVF. Il varie de 2 512 €/m² pour les 25% des biens les moins chers à 3 396 €/m² pour les 25% les plus chers.
Le prix immobilier à Cesson est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de -4,3% sur un an à Cesson. Cette correction modérée suit la tendance nationale et intervient après une forte croissance démographique (+17,3% en 10 ans).
Quelle fourchette de prix pour une maison à Cesson ?
Une maison de 96 m² médians se négocie autour de 2 966 €/m² à Cesson, soit un budget médian d'environ 285 000 €. Les prix s'échelonnent généralement entre 240 000 € et 325 000 € selon l'état et la localisation.
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