Avec un rendement brut uniforme de 5,7 % pour appartements et maisons, Divonne-Les-Bains se situe dans la moyenne haute locale. Toutefois, le rendement net estimé chute à 3,7 % après déduction des charges locatives (vacance, gestion, taxe foncière à 31,17 %). L'investissement ici s'adresse à ceux qui misent sur la plus-value à moyen terme, dans un marché résidentiel dynamique mais exposé à la saisonnalité.
Indices immobiliers de Divonne-les-Bains
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
9,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Score de 9/10 : le marché est très tendu, avec une forte concurrence entre acquéreurs. La négociation sera serrée.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéScore de 9/10 : le marché est très tendu, avec une forte concurrence entre acquéreurs. La négociation sera serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Score de 1,1/10 : l'accessibilité est très faible. Les prix sont largement déconnectés du revenu médian local, signe d'un marché porté par une clientèle extérieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleScore de 1,1/10 : l'accessibilité est très faible. Les prix sont largement déconnectés du revenu médian local, signe d'un marché porté par une clientèle extérieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Score de 6,5/10 : l'opportunité locative est élevée. La demande locative est soutenue, portée par les travailleurs frontaliers et la faible part de logements sociaux.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableScore de 6,5/10 : l'opportunité locative est élevée. La demande locative est soutenue, portée par les travailleurs frontaliers et la faible part de logements sociaux.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Score de 6/10 : la pression touristique immobilière est élevée. Les 20,1 % de résidences secondaires et la présence d'hébergements touristiques créent une opportunité pour la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéScore de 6/10 : la pression touristique immobilière est élevée. Les 20,1 % de résidences secondaires et la présence d'hébergements touristiques créent une opportunité pour la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Divonne-les-Bains ?
Investir à Divonne-Les-Bains en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 5,7 % est supérieur à celui des grandes métropoles, et la demande locative est structurellement soutenue par l'emploi frontalier. Néanmoins, le rendement net chute à environ 3,7 % une fois intégrées la taxe foncière (31,17 %), la vacance locative et les frais de gestion.
La part élevée de résidences secondaires (20,1 %) et la présence d'équipements touristiques ouvrent aussi une piste pour la location saisonnière, notamment pour les biens avec vue ou proches du lac. Toutefois, cette stratégie est plus volatile et soumise à la concurrence des 10 hébergements touristiques déjà recensés. La vigilance s'impose sur l'état du bien : avec 28,9 % du parc construit après 2006, les normes énergétiques sont globalement bonnes, mais les 10,3 % de passoires thermiques (classes F/G) représentent un risque de décote et d'investissement obligatoire.
La santé financière de la commune est robuste (dette de 1 322 €/habitant), un signal positif pour la stabilité de la fiscalité locale. L'accessibilité étant très faible (IAI 1,1/10), cet investissement reste l'apanage de portefeuilles solides, capable d'assumer un effort initial important pour un horizon de moyen à long terme.
Profil locatif à Divonne-les-Bains
La demande locative provient principalement de ménages actifs travaillant dans le bassin genevois, attirés par la qualité de vie et les 8 établissements scolaires. Le taux de chômage local de 7,6 % limite la demande purement locale. La forte présence de résidences secondaires (20,1 %) et la capacité touristique (10 hébergements) indiquent aussi un potentiel en location saisonnière, notamment pour les appartements proches du casino et du lac.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 73 m²), qui représentent l'essentiel du parc locatif potentiel. Le neuf (28,9 % du parc construit après 2006) est apprécié pour sa performance énergétique, un atout face à la réglementation. Attention aux 10,3 % de passoires thermiques (classes F/G) qui devront être rénovées d'ici 2028. Les maisons, plus rares, ciblent un marché de familles plus restreint.
Quelles zones cibler à Divonne-les-Bains ?
Le centre-bourg, autour des commerces et services (55 commerces), offre la meilleure liquidité pour la location longue durée. La proximité de la gare TGV de Bellegarde (36,6 km) et de l'aéroport d'Annecy (47,7 km) renforce l'attrait des secteurs bien desservis. Les zones en développement, où 642 logements ont été autorisés récemment, pourraient générer une sur-offre temporaire et peser sur les loyers.
Performance énergétique du parc à Divonne-les-Bains
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 472 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Divonne-les-Bains: la classe C domine, 10,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est plutôt performant, avec une classe énergétique dominante C et une consommation moyenne de 195 kWh/m²/an. Seulement 10,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cependant, la loi Climat et Résilience va progressivement interdire la location de ces logements les plus énergivores : interdiction de louer les logements classés G à partir de 2025, F en 2028 et E en 2034. Pour un acheteur, vérifier le DPE est donc crucial, tant pour le confort que pour la valorisation future.
Construction neuve à Divonne-les-Bains (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 642 logements autorisés à à Divonne-les-Bains, dont 18 en 2024 (+7 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Sur les cinq dernières années, 642 logements ont été autorisés, avec une tendance en hausse de +7 % par rapport à la période précédente. Ce volume modéré, couplé à une croissance démographique soutenue, indique une demande structurelle et évite le risque de sur-offre massive. Seulement 18 logements autorisés en 2024 suggèrent un ralentissement ponctuel. La construction neuve répond à une attractivité confirmée, mais elle ne saturera pas le marché à court terme, maintenant une pression sur les prix de l'ancien, surtout pour les biens bien situés.
Fourchettes de loyers à Divonne-les-Bains
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Divonne-les-Bains
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net implique de déduire tous les coûts récurrents. À Divonne, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,17 % (2024). Il faut y ajouter les charges de copropriété, les frais de gestion locative, une provision pour travaux et un taux de vacance. Avec un parc où 8,9 % des logements sont vacants, la disponibilité locative est réelle. Le rendement net moyen d'environ 3,7 % reflète ces prélèvements. Un investisseur doit budgéter ces éléments pour éviter les mauvaises surprises.
Calculateur de rendement à Divonne-les-Bains
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Divonne-les-Bains ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Divonne-les-Bains
Pour un appartement type de 73 m² (correspondant au prix total médian de 427 342 €), le loyer moyen attendu est d'environ 2 030 € par mois (73 m² x 27,8 €/m²). Avec un rendement brut de 5,7%, l'effort mensuel net, après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), pourrait se situer autour de 400 à 600 €, selon l'apport et les conditions de crédit. Cela suppose un bien en bon état et locatif rapidement.
Erreurs à éviter quand on investit à Divonne-les-Bains
- Oublier la taxe foncière, élevée à 31,17% à Divonne.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans un parc majoritairement collectif.
- Négliger la saisonnalité de la location due aux 20,1% de résidences secondaires.
- Investir sans vérifier le DPE et le risque de travaux de rénovation.
Le saviez-vous ?
- Divonne abrite 1 monument historique protégé sur ses 34 km².
- La fibre est déployée pour 68,5% des logements, score numérique de 7/100.
- Avec 240 emplacements, le camping est un hébergement touristique majeur.
Risques à connaître avant d'investir à Divonne-les-Bains
Le risque de vacance locative (estimé à 8 % dans notre calcul) est réel, amplifié par la saisonnalité et un taux de logements vacants de 8,9 %. La dépendance à l'économie frontalière suisse rend le marché sensible aux changements réglementaires ou fiscaux. Enfin, la taxe foncière (31,17 %) et les travaux de rénovation énergétique pour les biens anciens grèvent significativement la rentabilité nette.
Simulation financière — appartement type 73 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit indique votre mensualité brute. À Divonne, avec un rendement brut de 5,7 % pour les appartements, le loyer peut couvrir une partie significative de l'échéance. L'effort résiduel, soit la différence entre la mensualité et le loyer perçu, dépendra de votre apport et de la durée d'emprunt. Comptez sur un revenu médian local de 46 650 € pour évaluer votre capacité d'endettement. Cette opération reste réservée aux investisseurs capables d'absorber les aléas, dans une commune où 20,1 % des logements sont des résidences secondaires, signe d'une demande saisonnière.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction de -5,9 % : point d'entrée potentiel
- Rendement brut de 5,7 % : supérieur à la moyenne
- Pression immobilière très élevée : marché dynamique
− Points d'attention
- Accessibilité très faible : marché porté par l'extérieur
- Taxe foncière à 31,17 % : charge à intégrer
Notre verdict
Investir ici suppose d'accepter un rendement net modéré (3,7 %) et de maîtriser les risques de vacance. Ciblez un appartement rénové en centre-bourg pour une location longue durée à des actifs mobiles. Évitez les passoires thermiques et les biens éloignés des services.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Divonne-les-Bains
- Rendement brut identique de 5,7 % pour maisons et appartements.
- Taxe foncière sur le bâti à 31,17 %, à intégrer au calcul net.
- Loyer moyen des appartements à 27,8 €/m².
- 20,1 % de résidences secondaires, indice d'un marché de villégiature.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Divonne-les-Bains
Est-il rentable d'investir à Divonne-les-Bains ?
Le rendement brut de 5,7 % est correct, mais le net tombe à environ 3,7 % après charges. La rentabilité repose aussi sur la plus-value, dans un marché au prix élevé (5 906 €/m²).
Quel rendement locatif attendre ?
Un investisseur peut escompter un loyer moyen de 27,8 €/m²/mois pour un appartement. Sur un T2 de 55 m², cela génère environ 1 530 € de revenus bruts mensuels.
Quels sont les risques principaux ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (8 % en estimation), la saisonnalité, et la nécessité de rénover les passoires thermiques (10,3 % du parc). La taxe foncière est également élevée (31,17 %).
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