Estimer son bien à Fontenay-sous-Bois nécessite une analyse fine des dernières transactions et des spécificités locales.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
Estimer votre bien à Fontenay-sous-Bois
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse du marché local.
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Le marché à Fontenay-sous-Bois en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Fontenay-sous-Bois issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 34 m² | 2 | 5 353 € | 182 000 € | 31/01/2023 |
| Maison | 42 m² | 3 | 10 238 € | 430 000 € | 31/01/2023 |
| Maison | 28 m² | 1 | 15 357 € | 430 000 € | 31/01/2023 |
| Appartement | 40 m² | 2 | 4 000 € | 160 000 € | 27/01/2023 |
| Appartement | 34 m² | 1 | 6 941 € | 236 000 € | 27/01/2023 |
| Appartement | 53 m² | 3 | 7 208 € | 382 000 € | 23/01/2023 |
Le marché immobilier à Fontenay-sous-Bois
Le marché immobilier de Fontenay-sous-Bois, avec 531 transactions en 2024, est actif mais en correction (-7 %). Les prix médians, de 6 000 €/m² pour un appartement à 6 905 €/m² pour une maison, masquent de fortes disparités. La fourchette interquartile s'étale de 4 833 à 7 900 €/m². Des facteurs comme la proximité de la gare de Val de Fontenay, l'état énergétique (classe DPE dominante C) et l'année de construction (seulement 4,4 % de logements post-2006) influencent fortement la valeur. Une estimation précise doit intégrer ces paramètres et les comparer aux ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse, surévaluer son bien entraîne une stagnation et une perte de crédibilité. Sous-évaluer, c'est perdre de l'argent. Une estimation professionnelle, s'appuyant sur les données DVF et une connaissance fine des micro-quartiers (comme les zones sous PPR), permet de se positionner stratégiquement. Elle tient compte des nouveaux critères de valorisation, comme le DPE, devenu un élément négociateur majeur. Pour un vendeur, c'est l'assurance de fixer un prix attractif et réaliste pour vendre dans des délais raisonnables, malgré un taux de vacance de 7,2 %.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fontenay-sous-Bois ?
À Fontenay-sous-Bois, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation interne. La proximité de la gare du Val de Fontenay (à 1,2 km du centre) peut créer une surcote. L'état du bien et son DPE sont devenus déterminants : une passoire thermique se vend avec une décote significative. Pour un appartement, l'étage, la présence d'un ascenseur et la vue influent. La surface du terrain pour une maison est un facteur clé dans une ville dense de 6 km². Enfin, la proximité des 35 établissements scolaires et des 209 commerces reste un atout majeur pour les familles.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes au m² (6 200 €), mais ne capture pas les réalités des micro-marchés fontenaysiens. Un professionnel local évalue l'impact d'une rue calme, de la qualité de la copropriété, ou de la vue dégagée. Il connaît l'attractivité relative des quartiers face aux 1 769 logements neufs autorisés. Surtout, il intègre l'état réel et les travaux à prévoir, facteurs cruciaux dans un parc où 23,4 % des logements sont antérieurs à 1945. Cette expertise est un levier pour négocier avec des acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² (6 200 €).
- Oublier de valoriser la proximité de la gare Val de Fontenay.
- Ne pas anticiper la décote d'une mauvaise performance énergétique.
- Vouloir trop vite rentabiliser des travaux d'aménagement.
Le saviez-vous ?
- Fontenay-sous-Bois possède un seul monument historique protégé.
- La ville a autorisé 649 logements neufs en 2024, en forte hausse.
- Avec 1 651 équipements, elle offre 34 établissements d'enseignement.
À retenir avant d'estimer votre bien à Fontenay-sous-Bois
- Marché en correction (-7 % sur un an), négociation possible.
- Facteur valeur clé : proximité de la gare et état énergétique.
- 23,4 % du parc construit avant 1945, attention aux travaux.
- Taxe foncière sur le bâti à 40,67 %, un argument à anticiper.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Fontenay-sous-Bois
Comment estimer son bien à Fontenay-sous-Bois gratuitement ?
Nous utilisons les données DVF des 531 transactions récentes et les caractéristiques précises de votre logement (surface, état, DPE, localisation) pour vous fournir une estimation en ligne fiable et immédiate.
Combien vaut une maison à Fontenay-sous-Bois ?
Le prix médian des maisons est de 6 905 €/m². Pour une surface médiane de 94 m², cela représente environ 650 000 €. La valeur exacte dépend de la rue, de l'état et de la performance énergétique.
Pourquoi faire estimer par un pro local ?
Un expert local connaît les subtilités des quartiers, l'impact des risques naturels (PPR) et la demande spécifique. Cela permet une estimation au plus juste, essentielle dans un marché en baisse de 7% où chaque pourcent compte.