Investir à Fontenay-sous-Bois offre un rendement locatif brut de 4,6 % pour les appartements, supérieur à la moyenne francilienne. Néanmoins, une fois déduites les charges récurrentes (gestion, taxe foncière à 40,67 %, vacance locative estimée à 8 %), la rentabilité nette tombe autour de 2,8 %. Ce marché, porté par une demande locative solide (taux d'emploi de 70,2 %), s'adresse à des investisseurs avertis prêts à gérer un parc ancien.
Indices immobiliers de Fontenay-sous-Bois
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché tendu où la demande dépasse l'offre, un contexte plutôt favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché tendu où la demande dépasse l'offre, un contexte plutôt favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité faible (3,3/10) signifie que les prix dépassent la capacité d'achat local, ce qui peut compliquer la revente sans acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité faible (3,3/10) signifie que les prix dépassent la capacité d'achat local, ce qui peut compliquer la revente sans acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (3,7/10) indique une demande locative présente mais sans forte tension, avec des rendements corrects mais non exceptionnels.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (3,7/10) indique une demande locative présente mais sans forte tension, avec des rendements corrects mais non exceptionnels.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée (4,3/10) confirme que le marché est orienté vers la location annuelle, peu propice à un investissement saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée (4,3/10) confirme que le marché est orienté vers la location annuelle, peu propice à un investissement saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Fontenay-sous-Bois ?
Investir à Fontenay-sous-Bois en locatif annuel présente un profil de rendement correct mais exigeant. Le rendement brut de 4,6 % pour les appartements, calculé d'après la carte des loyers du ministère, est immédiatement amputé par des charges conséquentes. La taxe foncière, à 40,67 %, représente à elle seule près d'un mois de loyer. Après gestion, vacance et impôts, le rendement net tombe autour de 2,8 %, selon nos estimations.
Un risque majeur réside dans l'état du parc. Les diagnostics DPE disponibles montrent que 11,6 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G). La loi Climat et Résilience imposera leur interdiction de location à horizon 2028 (F) et 2025 (G). Acquérir un bien mal isolé expose donc à des travaux obligatoires et coûteux, pouvant annihiler toute rentabilité. La classe énergétique dominante du parc est C, ce qui reste correct mais appelle à la vigilance.
La dynamique de construction neuve (1 769 logements autorisés en 5 ans) offre une alternative pour l'investisseur cherchant à éviter les travaux. Néanmoins, cette offre additionnelle, si elle dépasse la demande, pourrait exercer une pression à la baisse sur les loyers de l'ancien. L'investissement n'est donc conseillé qu'avec une sélection rigoureuse du bien, en privilégiant les appartements rénovés, bien situés près des transports, et avec une stratégie de moyen à long terme pour espérer une revalorisation.
Profil locatif à Fontenay-sous-Bois
La demande locative est diversifiée. Les jeunes actifs (37,6 % de moins de 30 ans) et les familles recherchent des T2 et T3 bien desservis, notamment pour profiter de la gare de Val de Fontenay (RER A et E). Le taux de chômage local (10,8 %) et le revenu médian modéré (25 750 €) indiquent une part de demande pour des loyers accessibles. La présence de seulement 1,1 % de résidences secondaires exclut un marché saisonnier.
Quels types de biens privilégier ?
Les studios et petits appartements (surface médiane de 50 m²) sont les plus liquides, avec un loyer estimé à 22,9 €/m²/mois. Les maisons, plus rares (23,6 % du parc), offrent un rendement brut plus faible (3,4 %). Attention au parc ancien : 23,4 % des logements sont antérieurs à 1945 et 11,6 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque réglementaire et financier majeur avec la loi Climat.
Quelles zones cibler à Fontenay-sous-Bois ?
Les secteurs les plus demandés sont évidemment proches de la gare de Val de Fontenay, nœud multimodal. Le centre-ville historique, avec son monument classé et ses commerces (209 équipements), présente aussi une forte attractivité. Les quartiers en renouvellement, bénéficiant des 1 769 logements neufs autorisés sur 5 ans, peuvent offrir des opportunités, mais avec un risque de sur-offre temporaire.
Performance énergétique du parc à Fontenay-sous-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 357 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Fontenay-sous-Bois est C, avec 11,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (212 kWh/m²/an) place le parc de Fontenay-sous-Bois dans une situation intermédiaire. Toutefois, 11,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Pour un acquéreur, cela signifie un risque réglementaire concret : la loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G dès 2025 et F en 2028. L'acheteur-investisseur doit impérativement budgéter des travaux de rénovation pour ces biens.
Construction neuve à Fontenay-sous-Bois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fontenay-sous-Bois totalise 1 769 logements sur 5 ans, soit +23 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 1 769 logements autorisés sur cinq ans, en hausse de 23 %, confirment l'attractivité de Fontenay-sous-Bois pour les promoteurs. Cette dynamique de construction neuve répond à une demande soutenue dans une Métropole du Grand Paris sous tension. Elle peut, à terme, modérer la pression sur les prix de l'ancien en offrant une alternative. Pour l'acheteur, le neuf représente une garantie sur la performance énergétique. Attention toutefois à la concentration de livraisons dans certains quartiers, qui pourrait temporairement saturer le marché locatif.
Fourchettes de loyers à Fontenay-sous-Bois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fontenay-sous-Bois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 4,6 % pour un appartement à Fontenay-sous-Bois doit être amputé d'environ 1,8 point pour obtenir le rendement net. La taxe foncière, élevée à 40,67 % de la valeur locative cadastrale, est le premier poste. Il faut ensuite compter les charges de copropriété (variables), les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), l'assurance PNO et une provision pour travaux et vacance locative. Avec un taux de vacance de 7,2 % sur la commune, prévoir 1 à 2 mois sans loyer par an est prudent.
Calculateur de rendement à Fontenay-sous-Bois
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Fontenay-sous-Bois ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Fontenay-sous-Bois
Pour un appartement de 50 m² à Fontenay-sous-Bois, comptez environ 300 000 € à l'achat (au prix médian de 6 000 €/m²). Avec un loyer de 22,9 €/m², cela génère 1 145 € de revenus mensuels bruts. Le rendement brut s'établit à 4,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 2,8 %, soit un revenu net mensuel d'environ 700 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Fontenay-sous-Bois
- Négliger la taxe foncière, élevée à 40,67 % à Fontenay.
- Oublier de provisionner pour la vacance (taux de 7,2 %).
- Surévaluer les loyers face à l'offre neuve concurrente.
- Acheter une passoire thermique sans budget travaux.
Le saviez-vous ?
- Fontenay-sous-Bois possède un seul monument historique protégé.
- La ville a autorisé 649 logements neufs en 2024, en forte hausse.
- Avec 1 651 équipements, elle offre 34 établissements d'enseignement.
Risques à connaître avant d'investir à Fontenay-sous-Bois
Le risque de vacance, estimé à 8 %, est réel dans un parc ancien où la concurrence avec le neuf s'intensifie. La dépendance à la conjoncture francilienne est forte. Le risque réglementaire lié au DPE est crucial : un bien classé F ou G (11,6 % du parc) devra être rénové, ce qui implique un investissement supplémentaire. Enfin, la taxe foncière élevée (40,67 %) pèse sur la rentabilité nette.
Simulation financière — appartement type 50 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit traduit votre capacité à financer un bien avec le loyer perçu. À Fontenay-sous-Bois, le loyer médian d'un appartement s'établit à 22,9 €/m². Pour un bien type de 300 000 €, avec un apport de 20 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine 1¢140 €. Un tel bien de 50 m² génère environ 1 145 € de loyer. L'effort résiduel mensuel est donc quasi nul, mais ce calcul brut exclut toutes les charges. L'investisseur doit vérifier que son taux d'endettement reste inférieur à 35 % de ses revenus globaux.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction récente de -7 % : opportunité d'achat
- Rendement locatif brut correct de 4,6 % (appartements)
- Accessibilité exceptionnelle (gare Val de Fontenay)
− Points d'attention
- Solvabilité locale limitée (revenu médian 25 750 €)
- Parc ancien avec 11,6 % de passoires thermiques
Notre verdict
À privilégier pour les investisseurs capables de sélectionner un appartement bien situé et énergétiquement performant, visant une rentabilité nette longue. À éviter pour ceux recherchant une forte plus-value immédiate ou redoutant les travaux de rénovation énergétique sur un parc ancien.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Fontenay-sous-Bois
- Rendement brut locatif de 4,6 % pour les appartements.
- Rendement net d'environ 2,8 % après charges et taxe foncière.
- Loyer moyen de 22,9 €/m² pour un appartement.
- Taux de logements vacants de 7,2 %, à intégrer dans le calcul.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Fontenay-sous-Bois
Est-il rentable d'investir à Fontenay-sous-Bois ?
Le rendement locatif brut des appartements est de 4,6 %, mais le net, après charges et taxe foncière, est d'environ 2,8 %. La rentabilité est modérée et dépend fortement de l'état du bien.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, bien isolés (classe DPE C dominante), à proximité de la gare de Val de Fontenay pour attirer les actifs. Le loyer moyen est de 22,9 €/m²/mois.
Quels sont les risques principaux ?
Trois risques majeurs : la vacance locative (estimée 8 %), la taxe foncière élevée (40,67 %), et l'obligation de rénover les passoires thermiques (11,6 % du parc est en DPE F/G).
Vous envisagez d'investir à Fontenay-sous-Bois ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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