4 522 €/m². C'est le prix médian immobilier à Genas selon les données DVF 2024, en repli de 8,9 % sur un an. Cette petite ville de l'Est lyonnais, peuplée de 13 421 habitants, enregistre 116 transactions annuelles. Son marché, dominé à 74,7 % par des maisons, affiche une fourchette de prix resserrée entre 3 669 et 5 276 €/m². Une photographie nécessaire pour tout projet de vente.
Comment se porte le marché immobilier à Genas
Le marché genassien est en correction, avec une baisse annuelle des prix de 8,9 %. Cette tendance, plus marquée qu'ailleurs dans la région, s'explique en partie par un rééquilibrage après des années de forte pression. Les maisons (64 ventes) dominent très largement les transactions, à un prix médian de 4 622 €/m² pour 99 m² typiques. Les appartements (52 ventes) se négocient à 4 214 €/m² pour 66 m². Le volume de transactions (116) reste modeste pour une commune de cette taille, signe d'une certaine frilosité.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction des prix au m² observée sur un an (-8,9 %) s'inscrit dans un mouvement national de réajustement après la flambée post-Covid. Elle peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, dans une commune dont la démographie reste positive (+3,1 % en 5 ans). Pour un vendeur, cette baisse impose une estimation fine et réaliste, car le marché est plus sélectif. Le prix médian actuel se consolide peut-être sur une nouvelle base.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Genas
Le parc de Genas est très majoritairement composé de maisons individuelles (74,7 %), ce qui se reflète dans les ventes. La propriété occupante est le statut dominant (74,4 % de propriétaires), tandis que les logements vacants ne représentent que 3,6 % du parc. Les acheteurs sont principalement des ménages recherchant un cadre pavillonnaire, attirés par la proximité de l'aéroport et de l'échangeur autoroutier. Seulement 10 % de logements sociaux limitent la mixité.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 3,6 % de logements vacants et un volume de vente limité, le marché penche légèrement en faveur des acheteurs, qui disposent d'un peu plus de marge de négociation dans un contexte de prix en baisse. La vente n'est pas immédiate, d'autant que 721 logements neufs ont été autorisés ces 5 dernières années, augmentant l'offre. Toutefois, la démographie positive (+3,1 % en 5 ans) et la faible taxe foncière (35,39 %) restent des atouts structurels.
Vacance longue durée à Genas
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Genas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 721 logements autorisés à à Genas, dont 109 en 2024 (+90 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 721 logements autorisés sur cinq ans, avec une tendance en hausse de 90 %, témoignent d'une forte attractivité confirmée des promoteurs. Cette offre neuve, souvent mieux isolée (DPE A ou B), répond à une demande croissante mais peut aussi, à terme, exercer une pression concurrentielle sur le marché de l'ancien, incitant les vendeurs à valoriser les atouts de leurs biens (charme, emplacement établi, terrain) face à la standardisation du neuf.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier genassien suit le rythme national, avec une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre. La période estivale peut être propice à des négociations, les vendeurs étant parfois plus disponibles. Noter que la taxe foncière, payable en octobre, n'influence pas directement les prix mais peut motiver certains vendeurs à conclure avant cette échéance. L'affluence liée à l'aéroport voisin n'induit pas de saisonnalité marquée des achats.
Le saviez-vous ?
- Genas héberge l'aéroport Lyon-Saint Exupéry, à 5,6 km seulement.
- La commune compte 554 équipements publics et privés pour 13 421 habitants.
- Le taux de chômage n'est que de 6,0 %, inférieur à la moyenne nationale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Genas
- Prix médian au m² à 4 522 €, en correction de -8,9 % sur un an.
- Écart de 408 €/m² entre maisons (4 622 €) et appartements (4 214 €).
- Coût total médian : 457 578 € pour une maison, 278 124 € pour un appartement.
- 721 logements neufs autorisés en 5 ans, signe d'une dynamique constructive soutenue.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Genas
Quel est le prix au m² d'une maison à Genas ?
Le prix médian des maisons à Genas est de 4 622 €/m², pour une surface typique de 99 m². La fourchette centrale des prix se situe entre 3 669 et 5 276 €/m² (données DVF 2024).
Le prix de l'immobilier à Genas baisse-t-il ?
Oui, les prix médians ont reculé de 8,9 % sur un an à Genas. Cette baisse, supérieure à la moyenne régionale, caractérise un marché en phase de correction après une période de forte croissance.
Genas est-elle plus chère que ses voisines ?
Genas (4 522 €/m²) est significativement plus chère que Charvieu-Chavagneux (3 427 €/m²) ou Feyzin (3 449 €/m²), et légèrement au-dessus de Chassieu (4 329 €/m²). Son positionnement reste intermédiaire dans l'Est lyonnais.
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