À 10 minutes de l'aéroport Lyon-Saint-Exupéry, Genas cultive son identité de petite ville résidentielle de l'Est lyonnais, où les maisons individuelles avec jardin dominent le paysage. Avec 13 421 habitants et une densité modérée (559 hab./km²), elle offre un compromis entre tranquillité et accès à l'emploi régional. Le marché immobilier, en correction (-8,9 %), ouvre des opportunités pour certains budgets, mais le cadre de vie présente des contrastes.
Carte du marché immobilier à Genas
Genas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Genas
5 689 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (74,7 %) et collectif (25,3 %).
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc de Genas est très majoritairement constitué de maisons individuelles (74,7 %) et peuplé à 74,4 % de propriétaires occupants. Cette forte proportion de propriétaires stables et le faible taux de résidences secondaires (1,5 %) indiquent un marché ancré dans une dynamique résidentielle de long terme. Cela attire principalement des ménages en recherche d'accession à la propriété pour y habiter, plutôt que des investisseurs purs.
Évolution démographique à Genas
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Genas
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Genas
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 25,0 %
- Professions intermédiaires 19,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 17,5 %
- Employés 13,8 %
- Autres sans activité professionnelle 12,2 %
- Ouvriers 8,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,3 %
- Agriculteurs exploitants 0,3 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Genas
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Genas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 353 logements).
- Avant 1919 3,1 % 166 logts
- 1919-1945 1,0 % 51 logts
- 1946-1970 9,1 % 489 logts
- 1971-1990 37,8 % 2 023 logts
- 1991-2005 24,8 % 1 326 logts
- 2006-2019 24,2 % 1 298 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Genas
554 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Genas
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Genas
Pour une maison familiale de 100 m², le budget médian est de 457 578 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 2 300 €. Ce montant représente environ 90 % du revenu médian local mensuel (2 551 €), soulignant la nécessité d'un double revenu ou d'un apport plus conséquent pour un achat serein.
Erreurs à éviter quand on achète à Genas
- Ne pas consulter le plan de prévention des risques technologiques (69 PPRT actifs).
- Se fier uniquement au prix au m² sans considérer l'état et le DPE du bien.
- Sous-estimer les frais de notaire sur un bien ancien.
- Omettre de vérifier la desserte fibre (97,2 % du territoire couvert).
Le saviez-vous ?
- Genas héberge l'aéroport Lyon-Saint Exupéry, à 5,6 km seulement.
- La commune compte 554 équipements publics et privés pour 13 421 habitants.
- Le taux de chômage n'est que de 6,0 %, inférieur à la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Genas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 636 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Genas: la classe C domine, 6,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C dominante et la faible part de passoires (7 % en F/G) placent Genas dans une situation plutôt favorable. Seule une minorité de biens est immédiatement concernée par les interdictions de location prévues pour 2025 (étiquettes G) et 2028 (F). Pour un acheteur, cela réduit le risque de travaux de rénovation énergétique urgents et coûteux, mais l'objectif de sortie des classes D et E d'ici 2034 reste à anticiper.
Risques naturels et géorisques à Genas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est concerné par 69 plans de prévention des risques technologiques (PPRT), héritage de la plateforme industrielle. La sismicité est classée comme modérée et le radon faible. Ces données, consultables sur Géorisques, impliquent des vérifications spécifiques lors de l'acquisition. Les 11 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent que des épisodes localisés (inondation, sécheresse) peuvent survenir, influençant potentiellement l'assurance.
Cadre de vie à Genas
Le climat est tempéré, avec une moyenne annuelle de 13,1°C et 821 mm de pluie. La commune est bien reliée : l'aéroport de Lyon-Bron est à 5,1 km, la gare TGV Saint-Exupéry à 5,6 km, et l'autoroute A43 est rapidement accessible. Les services de proximité sont corrects avec 75 commerces et 104 équipements de santé. En revanche, l'offre culturelle et de loisirs est limitée (34 équipements). La ville est soumise à un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) en raison de sa proximité avec la plateforme chimique, un élément à vérifier avant tout achat.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acheter une maison typique de 99 m², il faut prévoir environ 457 000 € (médiane 4 622 €/m²). Un appartement de 66 m² se situe autour de 278 000 € (4 214 €/m²). Les prix ont baissé de près de 9 % en un an, ce qui peut permettre des négociations. Avec un revenu médian local de 30 610 €, l'accession à la propriété demande un apport conséquent : il faut l'équivalent de 14,9 ans de revenus pour une maison type. Les délais de vente peuvent être allongés dans le contexte actuel.
À qui s'adresse Genas ?
Genas s'adresse en priorité aux familles d'actifs travaillant dans les secteurs de l'aéronautique, de la logistique ou de l'industrie, recherchant une maison avec extérieur sans être trop éloignés de leur emploi. Les primo-accédants avec un bon apport peuvent y trouver une opportunité dans un marché en baisse. En revanche, les jeunes actifs sans enfants et les seniors recherchant animation et services culturels pourront trouver le cadre trop pavillonnaire et l'offre de loisirs insuffisante.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité des pôles d'emploi (aéroport, plateforme chimique, Saint-Priest)
- Majorité de maisons individuelles avec jardin (74,7 % du parc)
- Environnement calme avec densité modérée (559 hab./km²)
- Parc immobilier relativement récent (24,2 % post-2006) et énergétiquement correct (classe C dominante)
- Très bon taux d'emploi local (73,3 %) et chômage faible (6,0 %)
− À prendre en compte
- Sous l'influence du PPRT (risque technologique) et d'une sismicité modérée
- Offre culturelle, de loisirs et de transports en commun limitée
- Dépendance économique forte à quelques secteurs industriels et logistiques
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Genas est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Genas
- Climat tempéré : 13,1 °C de moyenne et 821 mm de pluie par an.
- Parc immobilier stable : 74,4 % de propriétaires occupants.
- Dominante de maisons individuelles (74,7 % du parc total).
- Performance énergétique correcte : classe C dominante, seulement 7 % de passoires F/G.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Genas
Quel budget pour une maison à Genas ?
Le budget médian pour une maison à Genas est d'environ 457 000 €, pour une surface de 99 m² à 4 622 €/m². Les prix débutent autour de 3 669 €/m² pour les biens les plus accessibles.
Genas est-elle adaptée aux familles ?
Oui, grâce à ses 9 établissements scolaires, sa majorité de maisons individuelles et son environnement calme. Cependant, l'offre d'activités extrascolaires et culturelles pour les enfants y est réduite.
Quels sont les points noirs à connaître avant d'acheter ?
Deux points critiques : la commune est concernée par un PPRT (risque technologique) en raison des sites industriels voisins, et son offre en transports en commun est limitée, rendant la voiture indispensable.
Vous envisagez d'acheter à Genas ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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