Dans un marché en baisse de 7,9 %, estimer avec précision votre bien à Ivry-sur-Seine est crucial pour vendre rapidement et au meilleur prix.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Ivry-sur-Seine en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Ivry-sur-Seine issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 99 m² | 3 | 5 737 € | 568 000 € | 01/02/2023 |
| Appartement | 28 m² | 2 | 6 500 € | 182 000 € | 31/01/2023 |
| Appartement | 41 m² | 2 | 6 159 € | 252 500 € | 31/01/2023 |
| Appartement | 60 m² | 3 | 5 333 € | 320 000 € | 27/01/2023 |
| Appartement | 66 m² | 4 | 6 394 € | 422 010 € | 27/01/2023 |
| Appartement | 22 m² | 1 | 6 045 € | 133 000 € | 27/01/2023 |
Le marché immobilier à Ivry-sur-Seine
Le marché immobilier d'Ivry-sur-Seine est en phase de correction, avec une baisse des prix de 7,9 % sur un an (DVF 2024). Le prix médian s'établit à 5 000 €/m², mais avec de fortes variations : 6 337 €/m² pour les maisons (21 ventes) contre 4 974 €/m² pour les appartements (429 ventes). Des facteurs locaux comme la proximité de la gare, la vue, l'état du DPE (classe dominante D) et l'exposition aux risques (PPRI) influencent fortement la valeur. Une estimation professionnelle croise ces paramètres avec les 450 transactions récentes.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer conduit à une stagnation (6,3 % de logements vacants) et une dépréciation. Sous-évaluer signifie une perte sèche. Seule une analyse fine intégrant la spécificité de votre bien (surface, année de construction, étage) et les micro-tendances du quartier (près des 7 monuments historiques ou des axes bruyants) permet de fixer un prix attractif et réaliste. Les indices locaux (indice de prix des transactions immobilières à 6,3/10) confirment que la valeur se négocie au cas par cas.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Ivry-sur-Seine ?
À Ivry-sur-Seine, la valeur d'un bien est influencée par des facteurs bien identifiés. La proximité immédiate de la gare (0,3 km) et des commerces (269 équipements) prime. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec la réglementation sur les passoires. Un appartement rénové proche du centre-ville se négociera avec une forte prime par rapport à un logement énergivore. Pour une maison, la présence d'un jardin ou d'une terrasse est un atout majeur dans cette commune dense (6 km²). L'étage et l'exposition sont secondaires mais notables pour les biens offrant une vue dégagée ou un bon ensoleillement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne fournissent une moyenne, mais l'expertise humaine saisit les subtilités des micro-marchés. Un professionnel local connaît la valeur ajoutée d'une rue calme proche de la gare Ivry-sur-Seine versus une artère bruyante. Il évalue justement l'impact des 46 établissements scolaires à proximité ou de la vue sur un des 7 monuments historiques. Surtout, il prend en compte l'état réel du bien et son DPE, déterminants face à un acheteur informé. Enfin, il permet une mise en relation avec des acquéreurs sérieux, facilitant une négociation au juste prix et sécurisant la transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m², sans pondérer par l'état.
- Ne pas valoriser l'impact positif d'une rénovation énergétique récente.
- Ignorer la valeur ajoutée d'une proximité immédiate avec les 46 écoles.
- Oublier de comparer avec les ventes récentes du même îlot.
Le saviez-vous ?
- Ivry-sur-Seine compte 7 monuments historiques protégés sur son territoire.
- La fibre optique est disponible pour 94,6 % des logements de la commune.
- Le taux de chômage local (14,2 %) dépasse la moyenne nationale.
À retenir avant d'estimer votre bien à Ivry-sur-Seine
- Marché très majoritairement locatif (39 % de logements sociaux).
- Proximité de la gare d'Ivry-sur-Seine (0,3 km) valorisante.
- 11,9 % de passoires thermiques (F/G) à rénover.
- Fort taux d'équipements (2 400 au total) sur la commune.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Ivry-sur-Seine
Comment estimer son bien à Ivry-sur-Seine gratuitement ?
Utilisez notre outil d'estimation en ligne, alimenté par les données DVF des 450 transactions récentes à Ivry-sur-Seine et les caractéristiques précises de votre logement (surface, typologie, état).
Combien vaut une maison à Ivry-sur-Seine ?
Le prix médian des maisons est de 6 337 €/m², soit environ 494 000 € pour une surface médiane de 78 m². Mais la valeur réelle dépend de la localisation exacte, de l'état et du DPE.
Pourquoi faire estimer par un pro local ?
Un expert local connaît les micro-marchés (centre/gare/quartiers) et les facteurs de valorisation spécifiques (exposition aux PPR, demande locative). Son analyse permet d'ajuster le prix à la baisse du marché (-7,9 %) pour vendre dans des délais raisonnables.