Ivry-sur-Seine, ville dense de plus de 65 000 habitants en Val-de-Marne, combine une forte urbanité et une accessibilité remarquable à Paris. Le marché immobilier, en correction (-7,9 %), y est plus accessible qu'à Paris intra-muros, avec un prix médian de 5 000 €/m². Acheter ici s'adresse en priorité aux jeunes actifs et aux familles recherchant une ville animée, bien desservie, mais qui assume aussi certains inconvénients de la métropole.
Carte du marché immobilier à Ivry-sur-Seine
Ivry-sur-Seine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Ivry-sur-Seine
33 367 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (93,9 %) sur un total de 33 367 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier d'Ivry-sur-Seine est marqué par une forte proportion de logements sociaux (39 %) et de locataires. Seulement 26,9 % des habitants sont propriétaires, ce qui indique un marché locatif dynamique et un taux d'accession à la propriété modéré. La part très faible de maisons (6,1 %) et de résidences secondaires (3,9 %) souligne le caractère urbain et principalement résidentiel de la commune. Cette composition suggère un marché stable, tiré par la demande locative, où les appartements dominent largement l'offre.
Évolution démographique à Ivry-sur-Seine
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Ivry-sur-Seine
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Ivry-sur-Seine
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 20,9 %
- Employés 19,4 %
- Retraités 17,2 %
- Professions intermédiaires 15,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 13,6 %
- Ouvriers 10,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,7 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Ivry-sur-Seine
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Ivry-sur-Seine
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 29 139 logements).
- Avant 1919 5,9 % 1 729 logts
- 1919-1945 12,4 % 3 607 logts
- 1946-1970 30,8 % 8 962 logts
- 1971-1990 21,0 % 6 110 logts
- 1991-2005 12,9 % 3 760 logts
- 2006-2019 17,1 % 4 971 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Ivry-sur-Seine
2 400 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Ivry-sur-Seine
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Ivry-sur-Seine
Pour une maison type de 78 m² (surface correspondant au prix total médian de 494 286 €), l'achat représente environ 25 années du revenu médian local (19 680 €). Avec un apport de 10 % (49 429 €), un crédit sur 20 ans au taux de 3,5 % générerait une mensualité hors assurance d'environ 2 250 €, à laquelle il faut ajouter la taxe foncière (environ 1 800 €/an).
Erreurs à éviter quand on achète à Ivry-sur-Seine
- Faire une offre sans consulter l'état du DPE et les risques géologiques (PPR).
- Sous-estimer le budget travaux dans un parc ancien (18,3 % d'avant 1945).
- Négliger la proximité des transports malgré la présence de la gare.
- Oublier de vérifier la quote-part de charges en copropriété.
Le saviez-vous ?
- Ivry-sur-Seine compte 7 monuments historiques protégés sur son territoire.
- La fibre optique est disponible pour 94,6 % des logements de la commune.
- Le taux de chômage local (14,2 %) dépasse la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Ivry-sur-Seine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 20 560 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Ivry-sur-Seine: la classe D domine, 11,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc est un sujet d'attention. La classe D dominante (224 kWh/m²/an) et la présence de 11,9 % de passoires thermiques (F/G) indiquent un bâti globalement moyen, avec un parc ancien conséquent (18,3 % d'avant 1945). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire croissant. Les logements classés F ou G sont interdits à la location depuis 2025 s'ils dépassent certains seuils de consommation. Un audit énergétique est donc fortement conseillé pour anticiper d'éventuels travaux de rénovation obligatoires.
Risques naturels et géorisques à Ivry-sur-Seine
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRMT 94 "Anciennes Carrières" PPRN Prescrit
- PPRI Marne et Seine PPRN Approuvé approuvé le 12/11/2007
- PPRi Ruissellement urbain PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à plusieurs plans de prévention des risques naturels (PPR). Les PPRI Marne et Seine concernent le risque inondation, tandis que le PPRMT 94 "Anciennes Carrières" couvre les mouvements de terrain. Dix arrêtés de catastrophes naturelles ont été recensés. Ces contraintes ne signifient pas que la construction est impossible, mais elles imposent des vérifications spécifiques avant tout achat. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) et le diagnostic plomb/amiante est indispensable, notamment pour les biens anciens situés près des berges ou dans des secteurs d'anciennes carrières.
Cadre de vie à Ivry-sur-Seine
Le climat est typique de l'Île-de-France, avec une température moyenne annuelle de 13,2°C et 652 mm de précipitations. La ville est un nœud de transports avec la gare d'Ivry-sur-Seine (0,3 km) et la proximité de la gare TGV Paris Bercy (3 km). Les services sont pléthoriques : 46 établissements scolaires, 379 équipements de santé et 87 sports et loisirs. Néanmoins, la densité de population (10 844 hab/km²) est très élevée et deux risques naturels (inondation, anciennes carrières) font l'objet de plans de prévention (PPR).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 43 m², il faut prévoir un budget médian d'environ 214 000 €. Une maison de 78 m² coûtera en médiane 494 000 €. Les délais de vente peuvent être plus longs qu'en période de hausse, le marché étant en phase de correction. Le temps d'accès à la propriété est long pour les locaux : avec un revenu médian de 19 680 €, il faut 10,9 ans d'épargne pour un appartement type, ce qui explique le faible taux de propriétaires (26,9 %).
À qui s'adresse Ivry-sur-Seine ?
La ville s'adresse principalement aux jeunes actifs travaillant à Paris ou en proche banlieue, séduits par la connexion rapide (gare à 0,3 km). Les familles peuvent y trouver leur compte grâce aux nombreuses écoles, mais la part faible de maisons (6,1 %) et la densité sont des freins. Les primo-accédants y voient une porte d'entrée vers la propriété en Île-de-France, à condition d'accepter un logement souvent de taille modeste et un environnement urbain dense.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Accessibilité exceptionnelle avec la gare d'Ivry-sur-Seine à 0,3 km
- Offre de services très complète (2 400 équipements, 46 écoles)
- Dynamisme démographique (+10,4 % en 10 ans) porteur pour la valeur
- Prix au m² inférieur à Paris, avec un marché en correction
- Taux de chômage (14,2 %) en retrait par rapport à d'autres villes similaires (rang 6/8)
− À prendre en compte
- Densité très forte (10 844 hab/km²) et faible part d'espaces verts
- Exposition à deux risques naturels (inondation, anciennes carrières)
- Parc de logements majoritairement en appartements, souvent de petite surface
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Ivry-sur-Seine est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Ivry-sur-Seine
- Classe énergétique D dominante pour le parc.
- Seulement 26,9 % de propriétaires occupants.
- Population jeune : âge médian de 34,7 ans.
- Densité élevée sur 6 km² seulement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Ivry-sur-Seine
Quel budget prévoir pour acheter à Ivry-sur-Seine ?
Le budget médian pour un appartement est d'environ 214 000 € (43 m² à 4 974 €/m²). Pour une maison, comptez 494 000 € (78 m² à 6 337 €/m²), selon les données DVF 2024.
Ivry-sur-Seine est-elle adaptée aux familles ?
La ville offre 46 établissements scolaires et de nombreux services. Cependant, seuls 6,1 % des logements sont des maisons et la densité est très élevée, ce qui peut constituer un frein pour certaines familles.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Ivry-sur-Seine ?
Les atouts sont la connexion ferroviaire, la richesse des services et la dynamique démographique. Les points d'attention sont la densité urbaine, l'exposition à certains risques naturels et un parc immobilier très collectif.
Vous envisagez d'acheter à Ivry-sur-Seine ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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