Avec un rendement brut estimé à 5,7 % pour les appartements, Ivry-sur-Seine présente un profil locatif intéressant en Île-de-France, supérieur à de nombreuses communes de petite couronne. Le loyer médian atteint 23,6 €/m²/mois. Toutefois, ce potentiel s'accompagne de risques spécifiques, comme un taux de chômage local de 14,2 % et 11,9 % de passoires thermiques dans le parc. L'investissement y est donc réservé à une approche sélective et informée.
Indices immobiliers d'Ivry-sur-Seine
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobilière très élevée (7,7/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, privilégiez une stratégie d'achat rapide.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobilière très élevée (7,7/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, privilégiez une stratégie d'achat rapide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,8/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,8/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (7,1/10) : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement en location classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (7,1/10) : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement en location classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique immobilière élevée (6,3/10) : la demande saisonnière existe, permettant d'envisager une stratégie locative mixte.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique immobilière élevée (6,3/10) : la demande saisonnière existe, permettant d'envisager une stratégie locative mixte.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Ivry-sur-Seine ?
Investir à Ivry-sur-Seine en 2026 cible prioritairement la rentabilité locative. Le rendement brut de 5,7 % pour les appartements, supérieur à la moyenne régionale, constitue l'argument principal. Cependant, il faut immédiatement en déduire la taxe foncière, l'une des plus élevées du département à 48,51 %, ainsi que les charges de gestion et un taux de vacance estimé à 8 %. Le rendement net tombe alors autour de 3,2 %.
La stratégie gagnante consiste à sélectionner des petites surfaces (43 m² en médiane), bien adaptées à la demande locative d'une population jeune et à la solvabilité limitée. Il est crucial d'éviter les passoires thermiques (classes F/G), qui représentent près de 12 % du parc et seront interdites à la location. La proximité de la gare d'Ivry-sur-Seine (0,3 km) et des axes de transport est un critère non-négociable pour assurer la liquidité.
Enfin, il faut intégrer le risque économique local : un taux de chômage de 14,2 % fragilise la demande locative endogène. L'investissement est donc conditionné à une clientèle d'actifs travaillant hors de la commune, souvent attirés par la proximité de Paris. La perspective de plus-value à court terme est faible, privilégiez un horizon de 5 à 10 ans.
Profil locatif à Ivry-sur-Seine
La demande locative est portée par une population jeune (âge médian de 34,7 ans) et active, avec 43 % de moins de 30 ans. Les profils dominants sont les jeunes actifs et les étudiants, attirés par la proximité de Paris via la gare d'Ivry-sur-Seine (0,3 km) et un tissu de services dense (1 24 équipements). Le faible taux de résidences secondaires (3,9 %) confirme un marché locatif principalement de résidence principale, avec une demande stable mais sensible au pouvoir d'achat.
Quels types de biens privilégier ?
Les studios et T2, correspondant à la surface médiane des appartements vendus (43 m²), sont les plus adaptés à la demande locative jeune. Le parc ancien (18,3 % d'avant 1945) peut offrir des opportunités de rénovation, mais attention aux contraintes du DPE, la classe dominante étant D. Le neuf (17,1 % construit après 2006) est présent mais connaît une baisse des autorisations de construire (-12 % sur 5 ans), ce qui peut limiter la future concurrence locative.
Quelles zones cibler à Ivry-sur-Seine ?
La proximité immédiate de la gare d'Ivry-sur-Seine et du centre-bourg, avec ses 269 commerces, constitue la zone la plus prisée pour la location. Les quartiers en renouvellement, près des 7 monuments historiques protégés, peuvent aussi offrir un potentiel de plus-value. En revanche, les secteurs plus excentrés ou exposés aux risques naturels (inondation PPRI Marne et Seine) pourraient connaître une vacance plus forte, pesant sur la rentabilité nette.
Performance énergétique du parc à Ivry-sur-Seine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 20 560 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Ivry-sur-Seine: la classe D domine, 11,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc est un sujet d'attention. La classe D dominante (224 kWh/m²/an) et la présence de 11,9 % de passoires thermiques (F/G) indiquent un bâti globalement moyen, avec un parc ancien conséquent (18,3 % d'avant 1945). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire croissant. Les logements classés F ou G sont interdits à la location depuis 2025 s'ils dépassent certains seuils de consommation. Un audit énergétique est donc fortement conseillé pour anticiper d'éventuels travaux de rénovation obligatoires.
Construction neuve à Ivry-sur-Seine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 4 113 logements autorisés à à Ivry-sur-Seine, dont 1 299 en 2024 (-12 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Le volume de construction neuve reste soutenu avec 1 299 logements autorisés en 2024, malgré une tendance à la baisse (-12 % sur 5 ans). Ces 4 113 logements autorisés sur la période confirment l'attractivité de la commune au sein de la Métropole du Grand Paris. Cette offre neuve répond à la demande et modernise le parc, mais elle peut aussi exercer une pression concurrentielle à la marge sur le marché de l'ancien, notamment pour les biens similaires non rénovés. C'est un signal de vitalité économique et démographique à long terme.
Fourchettes de loyers à Ivry-sur-Seine
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ivry-sur-Seine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net nécessite de soustraire plusieurs postes significatifs. La taxe foncière sur le bâti à Ivry-sur-Seine est de 48,51 %, un prélèvement conséquent qui impacte directement la rentabilité. Il faut également provisionner les charges de copropriété, la gestion locative (environ 5-8 % du loyer), et les travaux d'entretien. Avec un taux de vacance local de 6,3 %, la trésorerie doit être robuste. Ces éléments expliquent pourquoi un rendement brut de 5,7 % pour les appartements se transforme en un rendement net estimé autour de 3,2 %.
Calculateur de rendement à Ivry-sur-Seine
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Ivry-sur-Seine ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Ivry-sur-Seine
Pour un appartement type de 43 m² (surface correspondant au prix total médian de 213 882 €), le loyer médian attendu est d'environ 1 015 €/mois (23,6 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans, la mensualité s'élèverait à environ 1 100 € (hors assurance). Le rendement brut serait de 5,7 %, mais après déduction de la taxe foncière, charges et provisions, l'effort net mensuel pourrait être légèrement négatif ou nul, nécessitant un apport personnel solide.
Erreurs à éviter quand on investit à Ivry-sur-Seine
- Négliger la taxe foncière élevée (48,51 %) dans le calcul de rentabilité.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (6,3 % du parc).
- Surévaluer les loyers sans vérifier les références du quartier.
- Acheter sans audit énergétique pour éviter les passoires thermiques.
Le saviez-vous ?
- Ivry-sur-Seine compte 7 monuments historiques protégés sur son territoire.
- La fibre optique est disponible pour 94,6 % des logements de la commune.
- Le taux de chômage local (14,2 %) dépasse la moyenne nationale.
Risques à connaître avant d'investir à Ivry-sur-Seine
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,3 %. Le rendement net, après déduction d'une vacance estimée à 8 %, d'une gestion à 12 % et d'une taxe foncière élevée (48,51 %), tombe à environ 3,2 % pour les appartements. Le parc présente aussi un risque réglementaire lié au DPE : 11,9 % de logements classés F ou G, qui devront être rénovés d'ici 2028 pour rester louables, impliquant des travaux potentiels.
Simulation financière — appartement type 43 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit indique la mensualité théorique. À Ivry-sur-Seine, avec un loyer médian de 23,6 €/m² pour un appartement, le loyer peut couvrir une part significative de l'emprunt. Néanmoins, sur la base du revenu médian local (19 680 €), l'effort résiduel – la différence entre le loyer perçu et la mensualité – devra être financé par d'autres ressources. Pour un investisseur, la capacité à supporter cette charge mensuelle durant les périodes de vacance locative, estimée à 6,3 % du parc, est un critère décisif pour la viabilité du projet.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut solide à 5,7 %
- Correction récente de -7,9 % : point d'entrée potentiel
- Dynamique démographique soutenue (+10,4 % en 10 ans)
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux
- Fragilité économique avec 14,2 % de chômage
- Taxe foncière élevée à 48,51 %
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un petit appartement rénové près de la gare pour maximiser le rendement, en intégrant le coût de la taxe foncière et le risque travaux DPE. À éviter : les maisons (rendement net de 2,2 %) et les biens énergivores éloignés des transports.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Ivry-sur-Seine
- Rendement brut locatif des appartements à 5,7 %.
- Rendement net estimé à seulement 3,2 % après charges.
- Taxe foncière sur le bâti élevée : 48,51 %.
- Taux de vacance des logements de 6,3 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Ivry-sur-Seine
Est-il rentable d'investir à Ivry-sur-Seine ?
Le rendement brut des appartements (5,7 %) est attractif. Cependant, le rendement net estimé n'est que de 3,2 %, une fois les charges et la taxe foncière locale élevée (48,51 %) prises en compte.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Privilégiez les appartements de petite surface (studio/T2), qui correspondent à la demande des jeunes actifs majoritaires. Leur loyer médian est de 23,6 €/m²/mois, pour un prix d'acquisition médian de 4 974 €/m².
Quels sont les risques principaux ?
Les risques sont la vacance (6,3 % de logements vacants), les travaux de rénovation énergétique (11,9 % de passoires) et la dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 14,2 %), qui peut affecter la solvabilité des locataires.
Vous envisagez d'investir à Ivry-sur-Seine ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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