Logement & immobilier

Le logement à Garde

83130 Var 26 476 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel de la Garde totalise 13 794 logements, à dominante collective (64,4 % d'appartements, 3,5 pièces en moyenne).

Résidences principales 92%
Logements vacants 5,0%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

13 794Logements au total
66 %Appartements i
50,7 %Propriétaires
2,6 %Rés. secondaires
24 %Logements sociaux i
5,0 %Logements vacants i-11% vs dept · -38% vs France
+7,7 %Évolution 2016–2022
862 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 13 794 logements dont 12 744 résidences principales, 357 résidences secondaires et 692 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 13 794 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (42 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 4 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Taille moyenne: 3,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 22 %, les T1-T2 25 %.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements12 32012 81013 794
Rés. principales11 47811 77012 744
Rés. secondaires275405357
Vacants567636692

À Allauch, commune similaire à 48 km, la part de propriétaires est de 67,8 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Occupation des résidences principales — 50,7 % appartiennent à leurs occupants, 47,3 % sont louées, avec 17 % du parc en logement social.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: électricité à 58 %. gaz de ville pèse 29 %, fioul 6 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 972
2 à 4 ans2 502
5 à 9 ans2 058
10 ans ou plus6 212
Total ménages12 744
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 877
Sous-occupation modérée3 430
Sous-occupation accentuée2 471
Suroccupation modérée1 916
Suroccupation accentuée101
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 18 % sans voiture, 50 % à une voiture et 32 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 56,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

13 794Logements en 2022
+305 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 405 logements, le total atteint 13 794 en 2022 (+305 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 734 766 789 1 042 849 436
Dont vacants > 2 ans 109 108 190 212 125 175

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
166kWh/m²/an en moyenne
2,3 %Passoires (F+G) i
4 298Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
166 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
2 007 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: C en tête (49 %), 61 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: A concentre 36 % des diagnostics et 79 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 222 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 80 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (173 kWh/m²/an) et appartements en classe C (165).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+3 kWh/m²/an
Consommation vs France-37 kWh/m²/an
Passoires vs département-1,3 pts
Passoires vs France-7,6 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

28,3 %Taux logements sociaux i
3 437Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,13 €Loyer moyen /m² i
2,3 %Taux de vacance i
48dont PLAI i
52dont PLS i
560En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1866
T2340
T3704
T4867
T5+138

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Avec 13 794 logements dont 92,4 % de résidences principales, La Garde présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Le collectif l'emporte très largement: 67,2 % d'appartements pour 32,8 % de maisons. La Garde est dans la géographie contrastée du Var, à 115 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à 28 km du littoral provençal.

Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 50,7 % de propriétaires, 47,3 % de locataires. La part HLM atteint 17,0 % dans l'offre de résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 28,3 % (cible 25,0 %).

La structure par époque du parc est contrastée — 3,8 % avant 1919 et 10,0 % depuis 2006. Sur le plan énergétique, de la Garde, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 166 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par électricité (58,2 % des résidences principales).

Croissance observée du parc résidentiel de la Garde: +7,7 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 18,1 % sans voiture et 32,1 % avec deux voitures ou plus.

Lue dans son contexte régional, la commune est dans la géographie contrastée du Var — un ancrage qui colore le parc. Le cadre géographique à 115 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à 28 km du littoral provençal nuance les caractéristiques du parc local.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Garde en 2026 ?

Ancrée dans la métropole toulonnaise, La Garde bénéficie d'une desserte ferroviaire directe et d'une croissance démographique positive (+4,3 % en 5 ans). Son marché immobilier, après un pic en 2022, est en phase de correction. Est-ce une fenêtre d'opportunité ou un signe de fragilité ?

3 628 €/m² prix médian
+3,3 % sur un an
361 transactions 2026

À -79 % du prix de Mandelieu-La-Napoule, La Garde offre un point d'entrée stratégique sur le bassin toulonnais, avec un rendement locatif correct.

Verdict

➤ Investir ici exige de viser le rendement locatif en appartement, malgré un marché en correction.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Correction récente de -6,7 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Rendement locatif correct (6,4 % brut appartements)
  • ✓ Attractivité territoriale élevée (indice 6,5/10)
  • ⚠ Baisse des prix en 2024 (-6,7 %)
  • ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 23 560 €)
  • ⚠ Risque radon significatif

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Plus chère que 75 % des communes françaises.
  • Inférieure de 15 % à la moyenne du Var.
  • Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles (6,4 % contre 4 % en moyenne).
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Garde

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Indices immobiliers de la Garde

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

4,7

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Marché équilibré, sans forte pression à la hausse ou à la baisse.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
55
Années de revenu pour acheter 70 m²
49
% de résidences secondaires
3
Croissance démographique (5 ans)
51
Densité de population
99
5,8

Indice d'Accessibilité Immobilière

Accessible

Accessibilité moyenne : les prix restent élevés pour le revenu local, mais inférieurs aux voisines.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
51
% de propriétaires
48
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
4,4

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Demande locative stable, adaptée à un investissement locatif classique avec sélection rigoureuse.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
95
% résidences secondaires (demande saisonnière)
3
Croissance démographique (5 ans)
51
Capacité touristique / population
2
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
46
0,6

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Peu de pression touristique, le marché locatif repose sur la demande résidentielle annuelle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
3
Capacité touristique / population
2
% de logements vacants
28
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3612,2 — Percentile dept : 55/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 49/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 3/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 51/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1654,8 — Percentile dept : 99/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 51/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 46,8 — Percentile dept : 48/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 15,7 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 49,3 — Percentile dept : 95/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 3/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 51/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 2/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3612,2 — Percentile dept : 46/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 3/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 2/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 28/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1654,8 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Garde : opportunités et risques

L'investissement locatif à La Garde trouve sa raison d'être dans le rendement brut des appartements, à 6,4 %. Ce chiffre, supérieur à la moyenne des grandes métropoles, s'explique par une demande locative ancrée dans la réalité économique locale, avec seulement 2,6 % de résidences secondaires. Toutefois, le rendement net tombe autour de 3,3 % une fois déduites la taxe foncière (59,11 %), les charges de gestion et les périodes de vacance.

Le parc immobilier, dominé par des logements de classe énergétique C, présente un faible taux de passoires thermiques (2,1 %), limitant le risque de travaux obligatoires liés à la loi Climat. En revanche, avec un revenu médian de 23 560 € et un taux de chômage à 12,2 %, la solvabilité de la demande locale est limitée. L'investisseur devra donc cibler des biens adaptés aux budgets modestes des locataires.

La baisse de -63 % des autorisations de construire sur cinq ans indique un ralentissement de l'offre neuve. À moyen terme, cette faible construction, couplée à une croissance démographique, pourrait soutenir les loyers et les prix de l'ancien, à condition que la demande économique locale suive.

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➤ Dans les conditions actuelles, l'investissement dans un appartement type nécessite un effort mensuel de 100 € après loyer perçu, compensé par un rendement brut de 6,4 %.

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Données du marché immobilier à Garde

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian a reculé à 3 538 €/m² en 2024, selon les transactions DVF. Cette correction de -6,7 % ramène la valorisation au niveau d'avant la bulle post-Covid, créant une fenêtre d'achat potentielle. Le marché est porté par les appartements, qui représentent les deux tiers des ventes, avec un prix d'entrée sous les 200 000 €.

Comparée aux communes de profil similaire, La Garde se positionne en milieu de tableau. Elle est 21 % moins chère que Gardanne et 36 % moins chère qu'Allauch, tout en étant 12 % plus chère que Manosque. Cet écart s'explique par sa proximité immédiate de Toulon et de la gare TGV, un atout majeur cité par l'INSEE dans son profil de connectivité.

Néanmoins, le territoire présente un signal environnemental à intégrer : un risque radon significatif est recensé. Si cet aléa naturel n'est pas rédhibitoire, il peut influencer l'assurabilité et le confort perçu de certains biens, particulièrement en rez-de-chaussée ou sous-sol.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de la Garde Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à La Garde, selon les données DVF, dessine un cycle marqué : après une hausse soutenue jusqu'au pic de 2022 à 4 089 €/m², le marché a amorcé une correction, revenant à 3 538 €/m² en 2024, soit un niveau proche de celui de 2020. Cette baisse de -6,7 % sur un an est plus prononcée pour les maisons, dont le prix médian a reculé de près de 10 % depuis le pic. Comparée à des voisines comme Les Pennes-Mirabeau ou Gardanne, La Garde apparaît aujourd'hui moins exposée à la surchauffe, offrant un point d'entrée relativement déconnecté des plus fortes appréciations du littoral.

Évolution du marché immobilier de la Garde

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

En 2025, 3 628 €/m² de prix médian pour 361 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +8,9 %.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 653 €/m²
Surface médiane 94 m²
Transactions 107
Appartements
Prix médian 3 225 €/m²
Surface médiane 65 m²
Transactions 254

Indicateurs clés du marché

+3,3 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,0 %
Rendement locatif apparts ?
4,2 %
Rendement locatif maisons ?
53,7 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

437 382 €
Maison 94 m² ?
Mensualité ~2 537 €/mois (20 ans, 3,5 %)
209 625 €
Appartement 65 m² ?
Mensualité ~1 216 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Sur la base des prix médians 2024, acquérir un appartement type de 65 m² à La Garde (198 315 €) générerait un loyer mensuel estimé à 1 053 €. Avec un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élèverait à environ 1 150 €, laissant un effort net mensuel d'une centaine d'euros après perception du loyer. Le rendement brut de 6,4 % est correct, mais il est important de le nuancer : la taxe foncière (59,11 %) et les charges de gestion rognent sensiblement le rendement net, estimé autour de 3,3 %.

Acheter vs Louer — appartement 65 m²

1 216 €/mois
Mensualité crédit ?
1 054 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 162 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

18,6 ans
Pour une maison ?
8,9 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

16,2 €/m²
Loyer médian appartements ?
13,0 - 20,2 €/m²
16,4 €/m²
Loyer médian maisons ?
11,5 - 23,4 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 317 ventes enregistrées en 2024, le marché de La Garde est relativement liquide, bien que moins actif que lors des années record 2021-2022 (plus de 400 transactions). Les appartements constituent le cœur du marché (254 ventes, 65 % du volume), avec une surface médiane de 65 m². Les maisons, plus chères et plus spacieuses (101 m² médians), représentent 107 transactions. Ce volume équilibré et cette répartition indiquent un marché mixte, ni tendu ni atone, où les négociations sont possibles, notamment sur les biens nécessitant des travaux.

Répartition des ventes

29,6 % de maisons et 70,4 % d'appartements parmi les 361 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 29,6 % de maisons et 70,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 361 107 254
Prix médian/m² 3 628 € 4 653 € 3 225 €
Prix moyen/m² 4 202 €
Surface médiane – 94 m² 65 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 393 3 333 €
2022 390 3 773 €
2023 296 3 641 €
2024 303 3 511 €
2025 361 3 628 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à La Garde montre un net ralentissement : seulement 43 logements autorisés en 2024, soit une tendance en baisse de -63 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes. Sur cinq ans, 506 logements ont été autorisés, un volume modeste pour une commune de cette taille et en croissance démographique. Ce ralentissement pourrait limiter l'offre future et soutenir les prix de l'ancien à moyen terme, à moins qu'il ne reflète une saturation du foncier disponible ou un manque d'attractivité pour les promoteurs.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 44 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 60 sur 2013 — soit -26,7 %.

Vacance longue durée à Garde

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

436 logements vacants au total
175 vacants depuis plus de 2 ans 40,1 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Garde (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 486 logements ont été autorisés à à Garde, -61 % par rapport au cycle précédent.

486 logements autorisés sur 5 ans
22 en 2025 dernière année connue
-61 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Garde

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 13,0 €/m²
Médian 16,2 €/m²
Haut 20,2 €/m²
Écart de 7,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 11,5 €/m²
Médian 16,4 €/m²
Haut 23,4 €/m²
Écart de 11,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Garde

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (65 m²)
~3 736 €/an
soit ~3,5 mois de loyer par an
Pour une maison type (94 m²)
~5 459 €/an
soit ~3,5 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 59,11 % Moyenne dept : 43,60 % +15,51 pt Moyenne France : 43,01 % +16,10 pt
Taxe d'habitation (rappel) 30,09 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

54,07 % 2021
57,51 % 2022
59,24 % 2023
59,11 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (59,11 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. À La Garde, la taxe foncière sur le bâti est de 59,11 %, un poste important. Comptez également environ 15 % du loyer pour frais de gestion et copropriété, et 5 % pour vacance locative, le taux de logements vacants étant de 5,0 %. Des travaux de maintenance sont à anticiper dans un parc où seulement 10 % des logements sont postérieurs à 2006. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut et le net approximatif de 3,3 % pour les appartements.

Performance énergétique du parc à Garde

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 298 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Garde: classe C en tête, 2,3 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 2,3 % F + G
Conso moyenne 165 kWh/m²/an

Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.

Le parc est dominé par des logements de classe C (165 kWh/m²/an), une performance honorable mais perfectible. Seulement 2,1 % sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cependant, la loi Climat implique l'interdiction de location pour les passoires à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Pour un investissement durable, privilégiez un bien classé au moins D, voire C. Les logements construits après 2006, qui représentent 10 % du parc, sont naturellement mieux classés.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de petite à moyenne surface (studio, T2), très demandés et offrant le meilleur rendement brut. Le parc est plutôt récent (10 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE dominante C). Les maisons, plus chères à l'achat, conviennent moins à l'investissement classique en raison d'un rendement net faible (2,2 %). Le neuf, dont 43 logements autorisés en 2024, peut présenter des opportunités malgré une baisse de 63 % des autorisations sur 5 ans.

Quelles zones cibler à Garde ?

La centralité et la proximité des transports (gare à 0,6 km, arrêts de bus) sont des atouts majeurs. Le centre-bourg, commerçant et animé, capte une forte demande. Les quartiers périphériques, mieux dotés en maisons, intéressent les familles. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, mais l'intégration à la Métropole Toulon-Provence-Méditerranée assure une continuité des services et des emplois à moins de 10 km.

Calculateur de rendement à Garde

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Garde

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 %, dans un contexte de taux de chômage supérieur à la moyenne. La dépendance à l'économie toulonnaise est un facteur de sensibilité. La taxe foncière élevée (59,11 %) grève la rentabilité nette. Enfin, même si les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 2,1 % du parc, la rénovation énergétique est un enjeu pour les biens anciens (5,9 % construits avant 1945).

Cas pratique : un investissement type à Garde

Pour un appartement de 65 m² (surface médiane typique) à La Garde, comptez un investissement d'environ 198 315 €. Avec un loyer médian de 16,2 €/m², vous percevrez 1 053 € par mois. Votre rendement brut s'établit à 6,4 %. En déduisant taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,3 %, générant un cash-flow mensuel net positif mais faible, nécessitant un apport personnel solide.

Erreurs à éviter quand on investit à Garde

  • Négliger la taxe foncière, élevée à La Garde (59,11 %).
  • Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
  • Oublier de vérifier la conformité du DPE pour éviter les interdictions de location.
  • Sous-estimer la durée de vacance locative malgré un taux à 5 %.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à La Garde, peu touristique, suit un cycle classique avec une reprise marquée en mars-avril et une accalmie estivale. Les transactions se concentrent au printemps et à l'automne. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus pressés. La présence de la gare TGV à proximité maintient une activité régulière toute l'année.

Le saviez-vous ?

  • La Garde abrite 4 monuments historiques protégés, témoins de son passé.
  • La commune dispose de 1 375 équipements, dont 236 commerces de proximité.
  • L'âge médian y est de 45,2 ans, supérieur à la moyenne nationale.

S'installer à Garde : cadre de vie et logement

Avec 1 375 équipements recensés par l'INSEE, La Garde offre un niveau de services élevé pour une ville de cette taille, notamment dans le domaine de la santé (282 équipements). Son intégration à la Métropole Toulon-Provence-Méditerranée et la présence d'une gare en centre-ville renforcent son attractivité pour les actifs travaillant dans l'agglomération.

Le cadre de vie est également marqué par une connectivité numérique excellente (87,6 % de couverture fibre), un atout pour les télétravailleurs. Cependant, le territoire est concerné par un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN), avec 13 risques naturels recensés et 21 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, un facteur à vérifier lors de l'acquisition d'un bien spécifique.

Carte du marché immobilier à Garde

La Garde et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Garde

15,9 °C
Température moyenne ?
645 mm
Précipitations ?
1 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 15,9 °C et seulement 645 mm de précipitations, le climat de La Garde est méditerranéen, doux et ensoleillé. Les hivers sont très modérés, idéaux pour les personnes recherchant un cadre de vie agréable sans froid intense. Ce profil climatique, proche de la mer, attire particulièrement les actifs travaillant dans la Métropole TPM et les retraités, qui représentent 32 % de la population. L'ensoleillement est un atout majeur pour le bien-être et limite les besoins en chauffage.

À qui s'adresse La Garde ?

La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles modestes attirés par la proximité de Toulon et les prix inférieurs à ceux des stations balnéaires voisines. Les 33,8 % de maisons et la présence de 15 écoles intéressent les familles. Les seniors (32 % ont plus de 60 ans) y trouvent aussi des services de santé. En revanche, les budgets très élevés ou la recherche d'un cadre exclusivement touristique seront déçus.

Avantages et limites à Garde

✓ Points forts

  • Proximité de Toulon et excellents transports (gare, TGV, aéroport).
  • Climat méditerranéen doux et ensoleillé (15,9°C de moyenne).
  • Équipements et services nombreux (1 375 au total).
  • Parc immobilier plutôt récent et énergétique correct (DPE C dominant).
  • Dynamisme démographique (+4,3% en 5 ans).

− À prendre en compte

  • Forte densité de population (1 655 hab./km²).
  • Taxe foncière élevée (59,11%).
  • Exposition à certains risques naturels (radon, inondations historiques).

Composition du parc immobilier à Garde

13 794 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Composition mixte: 4 529 maisons et 8 884 appartements à à Garde.

92,4 % Résidences principales 12 744 logements
2,6 % Résidences secondaires 357 logements
5,0 % Logements vacants 692 logements
50,7 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc immobilier est majoritairement composé de résidences principales, avec seulement 2,6 % de secondaires. Ce faible taux et une part de propriétaires occupant de 50,7 % indiquent un marché ancré dans la vie locale, moins spéculatif que certaines stations balnéaires. La proportion de maisons individuelles (33,8 %) reste significative pour une ville de cette densité. Avec un taux de vacants à 5,0 % et peu de logements sociaux (24 %), le marché est tendu, ce qui soutient les prix à la location comme à la vente pour les biens bien placés.

Ancienneté du parc à Garde

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 527 logements).

  • Avant 1919 3,8 % 477 logts
  • 1919-1945 2,1 % 262 logts
  • 1946-1970 21,8 % 2 731 logts
  • 1971-1990 42,0 % 5 262 logts
  • 1991-2005 20,3 % 2 539 logts
  • 2006-2019 10,0 % 1 256 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Garde

1 375 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

236 Commerces
723 Services
282 Santé
75 Sports et loisirs
36 Enseignement
7 Tourisme
16 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Garde

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 13 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 21 catastrophes naturelles déclarées

La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) révisé en 2011, recensant 13 risques. La sismicité est faible, mais un risque de radon significatif est présent. Vingt-et-un arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris. Ces contraintes influent sur l'assurabilité et peuvent imposer des travaux spécifiques. Consultez systématiquement le diagnostic géotechnique en cas de vente de terrain et le dossier de sinistralité du bien. Ces vérifications sont essentielles pour un achat en toute connaissance de cause.

Cas pratique : un achat type à Garde

Pour une maison de 101 m² (surface médiane typique) à 4 683 €/m², le budget total est d'environ 472 983 €. Cela représente 20 années de revenu médian local (23 560 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % générerait une mensualité hors assurance d'environ 2 150 €. Cet effort nécessite un revenu mensuel stable d'au moins 6 450 € pour respecter le taux d'endettement de 35 %.

Erreurs à éviter quand on achète à Garde

  • Faire une offre sans consulter le dossier des risques naturels (PPRN).
  • Négocier sans connaître le prix de vente réel des biens similaires (DVF).
  • Oublier de vérifier la couverture réelle du très haut débit (87,6 % fibre).
  • Ignorer les futures restrictions de circulation en centre-ville.

Points clés à retenir à Garde

  • Prix médian à 3 538 €/m², en baisse de 6,7 % sur un an.
  • Rendement brut locatif attractif à 6,4 % pour les appartements.
  • Climat méditerranéen doux, avec 15,9 °C de moyenne annuelle.
  • Un appartement type se vend autour de 198 315 € (DVF 2024).
  • Écart important entre maisons (4 653 €/m²) et appartements (3 225 €/m²).
  • Rendement net estimé à seulement 3,3 % après charges.
  • Parc de logements performant, dominé par la classe énergétique C.
  • La majorité des Gardéens (50,7 %) sont propriétaires-occupants.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Garde ?

À La Garde, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise. La proximité de la gare (0,6 km) ou des 236 commerces fait grimper le prix au m². Pour une maison, la taille du terrain et la vue sont déterminantes. Dans l'ancien, un DPE dégradé (classe E ou pire) peut justifier une décote de 5 à 10 %, tandis qu'une rénovation énergétique complète devient un argument de vente majeur. L'étage et l'exposition sud, valorisés, doivent être mis en avant. Enfin, la présence de monuments historiques à proximité peut créer un îlot de valeur ajoutée.

Estimation indicative d'une maison à Garde

Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

341 032 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Dans un marché en recul, une estimation trop haute condamne votre bien à rester des mois en vente. Une sous-évaluation vous prive de milliers d'euros. Avec seulement 43 logements neufs autorisés en 2024 (tendance en baisse de 63 %), l'offre est stable mais la demande sélective. Une estimation professionnelle, basée sur les transactions réelles (DVF) et les spécificités locales (taxe foncière à 59,11 %, risques naturels), vous donne le prix juste pour vendre dans des délais raisonnables. C'est la première étape vers une transaction réussie.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme ne saisit pas la nuance entre un appartement rénové à deux pas de la gare et un autre identique mais donnant sur une route bruyante. L'expertise d'un professionnel local intègre ces paramètres invisibles dans les données agrégées. Il connaît la demande réelle pour chaque micro-quartier et l'état exact du marché au moment de la vente. Son estimation est le point de départ d'une négociation crédible avec des acheteurs sérieux. De plus, il peut conseiller sur les travaux valorisants à réaliser avant mise en vente, maximisant votre retour sur investissement.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
  • Ne pas adapter le prix à l'état réel et au DPE du bien.
  • Oublier de valoriser la proximité des 15 établissements scolaires.
  • Vendre sans connaître la baisse récente des prix (-6,7 %).

Investir à Garde : passer à l'action

L'analyse chiffrée pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à La Garde se joue sur la sélection du bien et du quartier. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à identifier les opportunités concrètes et à négocier au juste prix.

Les données révèlent un marché en correction, mais le potentiel locatif existe sous conditions.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Garde

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à La Garde ?

    Le prix médian à La Garde est de 3 538 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 65 m², il faut compter environ 198 000 €, et autour de 473 000 € pour une maison de 101 m².

    Le marché est-il en hausse ou en baisse à La Garde ?

    Le marché est en baisse de -6,7 % sur un an en 2024. Après un pic à 4 089 €/m² en 2022, les prix sont revenus au niveau de 2020, offrant un contexte potentiellement favorable aux acheteurs.

    Quel rendement locatif peut-on espérer à La Garde ?

    Le rendement locatif brut moyen est de 6,4 % pour les appartements et 4,2 % pour les maisons. Après charges (taxe foncière, gestion), le rendement net estimé est d'environ 3,3 % pour les appartements.

    La Garde est-elle plus chère que ses voisines ?

    Non, La Garde est généralement moins chère. Son prix au m² est 21 % inférieur à celui de Gardanne et 36 % inférieur à Allauch. En revanche, elle est 12 % plus chère que Manosque.

    Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à La Garde ?

    Privilégiez les secteurs proches de la gare et du centre-ville, bien desservis et dotés de nombreux services. Ces zones concentrent la demande locative, portée par la proximité des transports et des commerces.

    Marché immobilier des communes voisines

    La Garde affiche un prix au m² 79 % inférieur à celui de Mandelieu-La-Napoule et 21 % inférieur à Gardanne, un écart de valorisation qui ouvre une marge de plus-value à condition de parier sur une convergence des indicateurs.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Garde.

    Communes limitrophes de la Garde

    La Garde est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 628 €/m² Prix médian à Garde
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le marché immobilier de la Garde est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 628 €/m² en 2026, soit -6,6 % de plus que la médiane du Var (3 884 €/m²).

    Hausse contenue du prix médian: +8,9 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 743 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +3,3 %.

    Marché mixte à Garde: maisons à 4 653 €/m² et appartements à 3 225 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (94 m² à 437 382 €) équivaut à 18,6 années de revenu médian au niveau communal.

    Loyers observés à Garde: 16,2 €/m²/mois pour un appartement, 16,4 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Construction neuve active à Garde: l'équivalent de 97 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.

    Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: La Garde est dans la géographie contrastée du Var. Le cadre géographique (à 28 km du littoral provençal, à 115 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Garde

    Classement remarquable Population Top 341 national Aussi sur cette commune Qualité de l'eau Aussi sur cette commune Transport et commerces Aussi sur cette commune Écoles & éducation Aussi sur cette commune Évolution démographique Aussi sur cette commune Économie locale Aussi sur cette commune Monuments et balades Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche La Garde

    Communes voisines

    Toulon 83000 179 116 hab. 6,3 km La Valette-Du-Var 83160 23 719 hab. 2,6 km Le Pradet 83220 10 933 hab. 2,0 km La Farlède 83210 10 014 hab. 5,5 km