01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 278 logements dont 4 035 résidences principales, 66 résidences secondaires et 177 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 035 | 94,3 % |
| Résidences secondaires | 66 | 1,5 % |
| Logements vacants | 177 | 4,1 % |
Le graphique détaille la structure des 4 278 logements: 94 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 4 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 159 | 4,0 % |
| 1919-1945 | 172 | 4,3 % |
| 1946-1970 | 681 | 17,0 % |
| 1971-1990 | 1 516 | 37,9 % |
| 1991-2005 | 579 | 14,5 % |
| 2006-2019 | 896 | 22,4 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (38 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 37 | 0,9 % |
| 2 pièces | 157 | 3,9 % |
| 3 pièces | 353 | 8,7 % |
| 4 pièces | 931 | 23,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 557 | 63,4 % |
Taille moyenne: 4,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 63 %, les T1-T2 5 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 759 | 4 149 | 4 278 |
| Rés. principales | 3 614 | 3 929 | 4 035 |
| Rés. secondaires | 38 | 57 | 66 |
| Vacants | 107 | 162 | 177 |
À Arques (35 km, 9 431 hab.), la part de propriétaires s'élève à 54,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 942 | 72,9 % |
| Locataires (privé) | 474 | 11,7 % |
| Locataires HLM | 554 | 13,7 % |
| Logés gratuitement | 65 | 1,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 72,9 %, locataires 25,5 % — la part HLM s'établit à 14 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 731 | 42,9 % |
| Fioul | 159 | 3,9 % |
| Électricité | 1 301 | 32,2 % |
| Gaz bouteille | 64 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 780 | 19,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 43 % au gaz de ville, 32 % pour électricité, 19 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 289 |
| 2 à 4 ans | 679 |
| 5 à 9 ans | 745 |
| 10 ans ou plus | 2 321 |
| Total ménages | 4 035 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 427 |
| Sous-occupation modérée | 773 |
| Sous-occupation accentuée | 1 096 |
| Suroccupation modérée | 84 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 322 | 8,0 % |
| 1 voiture | 1 661 | 41,2 % |
| 2 voitures ou plus | 2 052 | 50,9 % |
Motorisation des ménages: 8 % n'ont aucune voiture, 41 % en ont une et 51 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 80,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 252 | 1 168 | 27 | 57 |
| 1975 | 1 637 | 1 524 | 51 | 62 |
| 1982 | 2 372 | 2 094 | 102 | 176 |
| 1990 | 2 823 | 2 630 | 60 | 133 |
| 1999 | 3 075 | 2 934 | 55 | 86 |
| 2006 | 3 400 | 3 288 | 23 | 89 |
| 2011 | 3 759 | 3 614 | 38 | 107 |
| 2016 | 4 149 | 3 929 | 57 | 162 |
| 2022 | 4 278 | 4 035 | 66 | 177 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 252 logements à l'origine, 4 278 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 136 | 130 | 125 | 128 | 176 | 91 |
| Dont vacants > 2 ans | 29 | 29 | 33 | 27 | 35 | 33 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,8 % |
| Classe B | 39 | 3,6 % |
| Classe C | 432 | 39,5 % |
| Classe D | 370 | 33,9 % |
| Classe E | 173 | 15,8 % |
| Classe F | 44 | 4,0 % |
| Classe G | 26 | 2,4 % |
Distribution DPE sur 1 093 diagnostics: la majorité se situe en classe C (40 %), avec 44 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 100 | 9,1 % |
| Classe B | 312 | 28,5 % |
| Classe C | 382 | 34,9 % |
| Classe D | 194 | 17,7 % |
| Classe E | 66 | 6,0 % |
| Classe F | 28 | 2,6 % |
| Classe G | 11 | 1,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (35 %), et 73 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 260 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 268 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 162 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 203 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 153 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 268 kWh/m²/an, contre 106 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 162 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0 |
| Classe B | 32 | 7 |
| Classe C | 206 | 226 |
| Classe D | 306 | 64 |
| Classe E | 160 | 13 |
| Classe F | 43 | 1 |
| Classe G | 26 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (213), appartements classés C (120), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 25 |
| T2 | 93 |
| T3 | 199 |
| T4 | 255 |
| T5+ | 97 |
Faut-il investir à Marck en 2026 ?
Porte d'entrée du littoral d'Opale, Marck bénéficie de la dynamique de l'agglomération de Calais. Avec un prix du m² stable autour de 2 000 €, la commune attire des ménages à la recherche d'un cadre de vie familial. Faut-il pour autant investir ici en 2026 ?
Avec un prix médian stable à 1 998 €/m² et un rendement locatif brut de 5,9 % sur les maisons, Marck offre un profil équilibré pour l'investisseur patient.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en maison, avec un horizon de moyen terme et une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Rendement brut maisons correct à 5,9 %
- ✓ Pression immobilière élevée, marché actif
- ✓ Correction récente, point d'entrée potentiel
- ⚠ Accessibilité faible pour les locaux
- ⚠ Dépendance à l'économie extérieure
- ⚠ Risque de liquidité à la revente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
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Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 40 % à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale du Pas-de-Calais.
- Rendement locatif supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Marck
Le marché immobilier de Marck affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Marck
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière est élevée, signe d'un marché actif et d'une demande soutenue.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière est élevée, signe d'un marché actif et d'une demande soutenue.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilité est faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilité est faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative est modérée : la demande locative existe mais sans tension excessive.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative est modérée : la demande locative existe mais sans tension excessive.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique immobilière est faible : peu d'effet saisonnier, le marché locatif est essentiellement annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique immobilière est faible : peu d'effet saisonnier, le marché locatif est essentiellement annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2019,0 — Percentile dept : 76/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 75/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 42/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,7 — Percentile dept : 41/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 327,1 — Percentile dept : 85/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 25/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 68,8 — Percentile dept : 43/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,9 — Percentile dept : 13/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 27,1 — Percentile dept : 76/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 42/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,7 — Percentile dept : 41/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 26/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2019,0 — Percentile dept : 24/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 42/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 26/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 19/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 327,1 — Percentile dept : 15/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Marck : opportunités et risques
L'investissement locatif à Marck se concentre sur les maisons, avec un rendement brut de 5,9 %. Ce chiffre est intéressant mais doit être nuancé par la fiscalité locale, la taxe foncière sur le bâti s'élevant à 45,6 %. Cette charge rogne significativement le rendement net, ramené à environ 3,4 % après vacance locative et gestion.
La faible part de passoires thermiques (6 %) est un atout, réduisant le risque de travaux de rénovation énergétique urgents imposés par la loi. Toutefois, l'investisseur doit veiller à la localisation précise du bien, car la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL), ce qui peut impacter l'assurabilité et la valeur de certains secteurs.
Le ralentissement de la construction neuve limite le risque de concurrence frontale avec des produits récents, mais témoigne aussi d'une dynamique territoriale en pause. L'horizon d'investissement doit donc être au moins le moyen terme, le temps que la stabilisation des prix se confirme et que le tissu économique local se consolide.
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Données du marché immobilier à Marck
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Marck s'est apprécié de près de 10 % entre 2020 et 2022, selon les données DVF, avant de se stabiliser. Cette hausse a creusé un écart avec la capacité d'achat locale, le revenu médian étant de 22 600 €. L'indice d'accessibilité (IAI) faible à 2,9/10 en est la traduction directe.
Le parc immobilier, très majoritairement composé de maisons individuelles, présente une double caractéristique. D'un côté, une ancienneté modérée (seulement 8,3 % d'avant 1945) et un bon niveau énergétique (classe dominante C, 6 % de passoires). De l'autre, une faible part de logements sociaux (16 %) et un taux de vacance contenu à 4,1 %, signes d'un marché plutôt tendu.
Ancrée dans la communauté d'agglomération Grand Calais Terres et Mers, Marck bénéficie d'une desserte correcte, avec l'aéroport de Calais-Dunkerque à 7 km. Néanmoins, le tissu économique local, marqué par un taux de chômage de 13,7 %, reste une fragilité qui pèse sur la demande intérieure.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Marck Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Marck révèle une trajectoire en deux temps. Entre 2020 et 2022, le marché a connu une forte poussée, avec le prix médian passant de 1 849 € à 2 045 €/m², soit une hausse de 10,6 %. Depuis, une légère correction s'est amorcée, stabilisant le prix autour de 2 000 €. Cette tendance place Marck au-dessus de la moyenne du Pas-de-Calais, mais en retrait par rapport à certaines voisines plus côtées. Pour un acheteur en 2026, cela suggère un marché ayant atteint un palier, où la marge de négociation peut être plus importante sur les biens mal positionnés.
Évolution du marché immobilier de Marck
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 112 transactions en 2025 et affiche une évolution de +9,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 998 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
98,2 % de maisons et 1,8 % d'appartements parmi les 112 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 98,2 % des mutations, pour un prix médian de 2 010 €/m² (maisons) contre 1 705 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 112 | 110 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 998 € | 2 010 € | 1 705 € |
| Prix moyen/m² | 2 125 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 117 | 1 831 € |
| 2022 | 117 | 2 022 € |
| 2023 | 102 | 2 004 € |
| 2024 | 102 | 2 019 € |
| 2025 | 112 | 1 998 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Marck montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 116 logements ont été autorisés, avec seulement 12 permis en 2024, soit une tendance en baisse de 9 %. Ce rythme modéré de construction, couplé à une légère décroissance démographique (-1,7 % sur 5 ans), limite le risque de sur-offre sur le marché. Toutefois, cela pourrait aussi freiner l'attractivité pour les nouveaux ménages. La part significative de logements récents (22,4 % construits après 2006) témoigne d'un développement récent qui semble aujourd'hui marquer une pause.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 10 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 178 sur 2013 — soit -94,4 %.
Vacance longue durée à Marck
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Marck (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Marck: 136 logements autorisés sur 5 ans, 5 pour la dernière année (+28 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Marck
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Marck
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Marck
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 093 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Marck: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,4 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (185 kWh/m²/an) place le parc de Marck dans une situation plutôt favorable par rapport à la moyenne nationale. Le faible taux de passoires thermiques (6,0 % classées F ou G) réduit le risque de dépréciation brutale à court terme. Pour les biens les moins performants, anticipez néanmoins des travaux pour répondre aux interdictions de location prévues par la loi Climat à partir de 2025.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons de 3 ou 4 pièces, type T3/T4, correspondant à la surface médiane de 97 m². Ce segment correspond à la demande familiale dominante. Les appartements, quasi inexistants (moins de 8,5 % du parc), présentent un risque de liquidité plus élevé. Le parc est récent à 22,4 %, mais attention aux 6 % de passoires thermiques (DPE F/G) qui devront être rénovées d'ici 2028.
Quelles zones cibler à Marck ?
Aucun quartier ne se détache clairement pour l'investissement. La centralité autour des équipements (27 commerces, 50 services de santé) peut être un atout pour attirer des locataires. La périphérie, plus résidentielle et pavillonnaire, convient aux familles. Il n'y a pas de zone en développement majeur signalée, la construction neuve étant en retrait (-9 % d'autorisations sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Marck
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Marck
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le taux de logements vacants structurel est de 4,1 %. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale, est un facteur de sensibilité. Enfin, la taxe foncière, à 45,6 %, pèse significativement sur la rentabilité nette. La faible connectivité numérique (score de 8/100) peut aussi être un frein.
Cas pratique : un investissement type à Marck
Pour une maison type d'environ 97 m² (déduit du prix total médian), l'investissement s'élève à 195 843 €. Avec un loyer moyen de 10,0 €/m², le revenu locatif annuel brut est d'environ 11 640 €, soit un rendement brut de 5,9 %. Après déduction des charges, le rendement net approche 3,4 %, générant un cash-flow net annuel d'environ 6 600 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Marck
- Oublier la taxe foncière élevée (45,6 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le coût des travaux sur un parc ancien (8,3 % avant 1945).
- Tabler sur une forte augmentation des loyers à court terme.
- Ignorer le risque, même limité, de vacance locative (4,1 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit généralement le rythme scolaire, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. La période estivale peut être plus calme. La date de paiement de la taxe foncière (en septembre) incite rarement les vendeurs à brader. L'absence de pic touristique marqué fait de Marck un marché à la saisonnalité classique, sans particularité locale forte.
Le saviez-vous ?
- Marck abrite deux monuments historiques protégés.
- L'altitude moyenne n'est que de 4 mètres au-dessus de la mer.
- La commune est raccordée à 100 % au très haut débit.
S'installer à Marck : cadre de vie et logement
Avec 236 équipements recensés par l'INSEE, Marck offre un niveau de services élevé pour une commune de sa taille, particulièrement en matière de santé et de commerces. Ce confort quotidien, couplé à une connectivité numérique excellente (fibre à 88,4 %), en fait un lieu adapté aux familles et aux télétravailleurs.
Le cadre de vie est marqué par la proximité du littoral et des grandes infrastructures de transport, mais aussi par une altitude moyenne très basse (4 m). Cette situation géographique expose à des risques naturels, comme en attestent les six arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le territoire est globalement plat, avec un climat tempéré mais pluvieux (738 mm/an).
La démographie montre un équilibre relatif entre les générations, avec un indice de vieillissement de 118. La part des moins de 30 ans (36,7 %) reste significative, soutenant une demande pour les logements familiaux. Cependant, la légère décroissance de la population appelle à la vigilance sur le maintien à long terme de cette attractivité résidentielle.
Carte du marché immobilier à Marck
Marck et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Marck
Une température moyenne annuelle de 11,0 °C et des précipitations de 738 mm par an définissent un climat océanique tempéré. Les hivers sont doux et les étés frais, avec un risque de gel limité par l'altitude basse (4 m). Ce profil convient aux personnes recherchant une atmosphère douce sans excès, mais peu enclines aux longs étés ensoleillés.
À qui s'adresse Marck ?
La commune s'adresse en priorité aux familles et aux primo-accédants recherchant une maison avec jardin, attirés par la staille humaine (10 467 habitants) et la sécurité d'un taux de propriétaires élevé. Les retraités (24,4 % des habitants) y trouvent également un cadre apaisé. En revanche, les jeunes actifs très connectés ou recherchant une vie nocturne animée pourront être en décalage.
Avantages et limites à Marck
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux communes littorales proches.
- Environnement familial avec 91,5 % de maisons individuelles.
- Bon niveau d'équipements et services de proximité (236 équipements).
- Desserte correcte par les transports (aéroport à 7 km, gare à 4 km).
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (classe C dominante).
− À prendre en compte
- Déclin démographique (-1,7 % en 5 ans) pouvant peser sur la dynamique locale.
- Exposition à certains risques naturels (PPRL, historique d'arrêtés).
- Connectivité numérique perfectible (score de 8/100).
Composition du parc immobilier à Marck
4 278 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Marck: 91,5 % de maisons, 8,5 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier est massivement composé de maisons individuelles (91,5 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (72,9 %). Ceci indique un marché résidentiel ancré, peu spéculatif, où la demande locale structure les prix. La part très faible des résidences secondaires (1,5 %) et un taux de logements sociaux de 16,0 % dessinent un profil d'acheteur typique : un ménage souhaitant s'installer durablement.
Ancienneté du parc à Marck
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 004 logements).
- Avant 1919 4,0 % 159 logts
- 1919-1945 4,3 % 172 logts
- 1946-1970 17,0 % 681 logts
- 1971-1990 37,9 % 1 516 logts
- 1991-2005 14,5 % 579 logts
- 2006-2019 22,4 % 896 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Marck
236 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Marck
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est couvert par un Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL) du Calaisis, principalement lié aux submersions marines. Quatre risques naturels sont recensés et six arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé. La sismicité et le radon sont classés faibles. Consulter le zonage précis du PPR est une étape indispensable avant tout achat en zone potentiellement exposée.
Cas pratique : un achat type à Marck
Acquérir une maison de 100 m² à Marck nécessite un budget médian d'environ 201 900 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 1 050 €. Cela représente environ 56 % du revenu médian mensuel local (1 883 €), un effort important nécessitant souvent deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Marck
- Faire une offre sans avoir consulté le diagnostic DPE.
- Omettre de vérifier le zonage du PPRL secteur du Calaisis.
- Comparer des prix au m² sans tenir compte de l'état du bien.
- Surestimer l'impact de la gare TGV, située à 30,3 km.
Points clés à retenir à Marck
- Prix médian stable à 1 998 €/m² (+0,7 % sur 1 an).
- Rendement brut des maisons : 5,9 % ; net approximatif : 3,4 %.
- Climat doux et humide : 11,0 °C et 738 mm de pluie par an.
- Marché très majoritairement orienté maisons (91,5 % du parc).
- Taxe foncière sur le bâti à 45,6 %, un coût récurrent significatif.
- Le DPE devient un critère de valorisation incontournable.
- Revenu médian local de 22 600 €, inférieur à la moyenne nationale.
- Loyer moyen des maisons : 10,0 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Marck ?
À Marck, la valeur d'un bien est sensible à plusieurs facteurs locaux. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus sur la valorisation et la capacité à emprunter. La proximité de la gare Beau Marais (4,1 km) ou de l'aéroport (7 km) peut constituer un atout. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général (sachant que 8,3 % du parc est antérieur à 1945) sont déterminants. Enfin, la vue, l'exposition et la distance aux 27 commerces recensés influencent aussi le prix au mètre carré.
Estimation indicative d'une maison à Marck
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
187 812 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste vous évite deux écueils : brader votre patrimoine ou figer la vente avec un prix trop ambitieux. À Marck, où le parc est majoritairement constitué de maisons des années 70-90, le DPE devient un critère de valorisation déterminant. Une estimation professionnelle intègre ces paramètres invisibles dans les moyennes, ainsi que la dynamique spécifique de votre rue ou quartier, pour vous donner une fourchette de prix de vente réaliste et négociable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local apporte une connaissance fine des micro-secteurs, que les algorithmes nationaux ne captent pas. Il évalue l'état réel du bien, l'exposition aux risques, la qualité de la rénovation et le potentiel de valorisation. Son estimation sert aussi de référence pour négocier avec des acheteurs sérieux, évitant ainsi une mise sur le marché à un prix trop haut ou trop bas qui ferait perdre du temps.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² (2 019 €/m²).
- Minimiser l'impact d'un mauvais DPE sur la valorisation.
- Négliger les facteurs de confort (proximité commerces, exposition).
- Ne pas tenir compte de la faible dynamique de construction neuve.
Investir à Marck : passer à l'action
Les chiffres dessinent une tendance, mais chaque investissement est unique. Pour transformer cette analyse en achat rentable, une connaissance fine des quartiers et des opportunités est indispensable.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Marck.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Marck grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 108 ventes réelles à Marck
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Marck
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marck
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Marck ?
Le prix médian des maisons à Marck s'établit à 1 998 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 97 m². Le prix total d'une maison type est donc d'environ 196 000 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Marck ?
Les prix se sont stabilisés après une hausse entre 2020 et 2022. Cette pause peut constituer une fenêtre d'achat intéressante, notamment pour les investisseurs en quête de rendement locatif, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Marck est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Marck est moins chère que Téteghem-Coudekerque-Village (-20 %) et légèrement moins chère que Saint-Martin-Boulogne. Elle est en revanche plus chère qu'Arques ou Longuenesse, bénéficiant d'une position géographique plus proche du littoral.
Quel rendement locatif espérer à Marck ?
Le rendement locatif brut sur les maisons est de 5,9 %, pour un loyer médian de 10 €/m²/mois. Après déduction des charges courantes, le rendement net approximatif est de l'ordre de 3,4 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Marck ?
Les principaux risques sont liés à la faible accessibilité pour les revenus locaux, à la dépendance économique extérieure (taux de chômage à 13,7 %) et à l'exposition à certains risques naturels littoraux, formalisés par un PPRL.
Marché immobilier des communes voisines
Marck affiche un prix au m² inférieur de 20 % à celui de Téteghem-Coudekerque-Village tout en offrant des indicateurs similaires, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Marck.
Communes limitrophes de Marck
Marck est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Marck s'établit à 1 998 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Pas-de-Calais.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Marck a augmenté de +9,1 %. Au total, 550 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché penche nettement côté maisons (98,2 %), vendues autour de 2 010 €/m² pour des surfaces médianes de 94 m². Rapporté au revenu médian de Marck, un logement de 94 m² (188 940 €) représente 8,4 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,7 €/m² pour un appartement et 10,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 27 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Le marché immobilier de Marck s'interprète dans un contexte plus large — Marck est dans la tradition communale des Hauts-de-France, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral du Pas-de-Calais (37 km), en contexte de plaine (altitude moyenne: 2 m)) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).