Montigny-Le-Bretonneux affiche un rendement locatif brut estimé à 6,3% pour les appartements et 5,0% pour les maisons. Ces chiffres, supérieurs à la moyenne francilienne, doivent être nuancés par des charges conséquentes. Le rendement net approximatif tombe ainsi autour de 4,0% et 3,2% respectivement, après déduction de la vacance locative (8%), des frais de gestion (12%) et d'une taxe foncière élevée à 34,25%. L'investissement est possible, mais ciblé.
Indices immobiliers de Montigny-le-Bretonneux
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est dynamique, favorable aux vendeurs, avec une demande soutenue.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est dynamique, favorable aux vendeurs, avec une demande soutenue.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité financière faible (2,3/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs externes.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité financière faible (2,3/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs externes.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais nécessite un bien bien placé et de qualité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais nécessite un bien bien placé et de qualité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,2/10) : peu d'enjeu saisonnier, privilégier la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,2/10) : peu d'enjeu saisonnier, privilégier la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Montigny-le-Bretonneux ?
Avec un rendement brut de 6,3 % pour les appartements, Montigny-Le-Bretonneux se situe au-dessus de la moyenne francilienne, selon la carte des loyers du Ministère du Logement. Ce rendement est soutenu par une demande locative structurelle, émanant notamment des étudiants du pôle universitaire voisin et des jeunes actifs travaillant dans le bassin d'emploi.
La taxe foncière, à 34,25 %, est dans la moyenne départementale, mais elle grève significativement le rendement net, ramené autour de 4 % après vacance et gestion. Par ailleurs, le parc immobilier est globalement performant énergétiquement (seulement 0,6 % de passoires F/G), limitant le risque de travaux de rénovation urgents.
L'investissement est à envisager avec un horizon moyen terme, pour capter une éventuelle reprise des prix liée à la fin du cycle de hausse des taux et à la dynamique de l'intercommunalité. La sélection du bien est cruciale : privilégiez les appartements proches de la gare RER ou des commerces de proximité pour assurer une liquidité optimale.
Profil locatif à Montigny-le-Bretonneux
La demande locative est portée par les jeunes actifs (37,5% de moins de 30 ans) travaillant dans le bassin d'emploi de Saint-Quentin-en-Yvelines (taux d'emploi : 71,1%) et par les étudiants, attirés par la proximité des pôles universitaires. Les familles sont aussi présentes, recherchant des maisons. Le taux de chômage local modéré (7,7%) et l'offre de services étendue (1 228 équipements) stabilisent la demande. Néanmoins, l'évolution démographique légèrement négative (-0,3% sur 5 ans) appelle à la vigilance.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, correspondant à la surface médiane de 67 m² et à la demande majoritaire. Le parc est relativement récent (seulement 1,7% d'avant 1945) et énergétiquement performant (classe DPE dominante C), limitant le risque de passoires thermiques (0,6%). Les maisons, plus chères à l'achat, ciblent une niche locative familiale avec des loyers au m² plus faibles (17,9 €/m²/mois).
Quelles zones cibler à Montigny-le-Bretonneux ?
La proximité immédiate de la gare de Saint-Quentin-en-Yvelines - Montigny-le-Bretonneux (1,9 km) et du centre commercial régional constitue un pôle attractif incontournable pour la location. Les quartiers bien desservis par les transports et les services de proximité (commerces, écoles) seront les plus résilients. Aucune zone en forte rénovation n'émerge actuellement, la construction neuve étant en net ralentissement (seulement 3 logements autorisés en 2024).
Performance énergétique du parc à Montigny-le-Bretonneux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 533 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Montigny-le-Bretonneux est C, avec 0,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local est performant, avec une classe énergétique dominante C (163 kWh/m²/an) et un taux de passoires thermiques (F/G) insignifiant à 0,6 %. Ce résultat, issu de 7 533 diagnostics, s'explique par la jeunesse du bâti : moins de 2 % construit avant 1945. Le risque réglementaire lié aux interdictions de location (loi Climat) est donc marginal ici. Pour un acheteur, cela signifie un budget énergie maîtrisé et une future valeur du bien préservée, les logements étant déjà aux normes des exigences 2028 voire 2034.
Construction neuve à Montigny-le-Bretonneux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Montigny-le-Bretonneux totalise 484 logements sur 5 ans, soit -26 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Le rythme de construction neuve, avec 484 logements autorisés sur les 5 dernières années mais une tendance à la baisse de 26 %, indique un marché arrivé à maturité. Seulement 3 logements autorisés en 2024 suggèrent un net ralentissement. Cela limite le risque de sur-offre future qui ferait baisser les prix de l'ancien. Pour un acheteur, cela signifie que le parc actuel, très récent (8,9 % construit après 2006), restera dominant, avec des opportunités limitées sur le neuf. Cela conforte aussi la valeur à moyen terme de l'ancien bien entretenu.
Fourchettes de loyers à Montigny-le-Bretonneux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montigny-le-Bretonneux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,25 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 6,3 % pour un appartement se transforme en net d'environ 4,0 % après déduction des charges réelles. La taxe foncière, à 34,25 % à Montigny-le-Bretonneux, pèse lourd. Ajoutez les frais de copropriété (probable ici), une provision pour travaux, les assurances et un taux de vacance locative (le parc est jeune, avec seulement 3,8 % de logements vacants). La gestion locative, en agence, prélève encore environ un mois de loyer par an. Ces éléments expliquent l'écart entre rendement théorique et revenu réel.
Calculateur de rendement à Montigny-le-Bretonneux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Montigny-le-Bretonneux ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Montigny-le-Bretonneux
Pour un appartement de 65 m² (proche de la surface médiane), comptez environ 251 400 € à l'achat. Au loyer médian de 19,7 €/m², vous percevrez 1 280 € par mois. Avec un prêt à 100 % sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 1 450 €. L'effort résiduel mensuel est donc de 170 €, pour un rendement brut de 6,3 %. Après charges (taxe foncière, copropriété), le rendement net tombe autour de 4,0 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Montigny-le-Bretonneux
- Oublier la taxe foncière, élevée à 34,25 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger les frais de copropriété dans les immeubles récents.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local (19,7 €/m²).
Le saviez-vous ?
- Seulement 1,7 % du parc immobilier a été construit avant 1945.
- La commune compte 1 228 équipements, dont 376 dans le secteur de la santé.
- Le taux de renouvellement des entreprises locales atteint 17,8 % par an.
Risques à connaître avant d'investir à Montigny-le-Bretonneux
Le principal risque est celui d'une vacance locative prolongée, dans un contexte où 3,8% des logements sont déjà vacants. La taxe foncière élevée (34,25%) grève significativement la rentabilité nette. La dépendance à l'économie du secteur de Saint-Quentin-en-Yvelines rend le marché locatif sensible aux variations du taux d'emploi local. Enfin, bien que minime, le risque de cavités souterraines (PPR actif) peut impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains biens.
Simulation financière — appartement type 67 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit compare votre future mensualité au loyer médian que vous percevrez. À Montigny-le-Bretonneux, avec un appartement type de 251 384 € et un loyer estimé à 19,7 €/m², le loyer couvre-t-il l'emprunt ? Calculez l'effort résiduel mensuel (mensualité - loyer). Ce solde négatif, à financer chaque mois, détermine la rentabilité cash-flow de votre investissement. Un effort modéré, inférieur à 200 €, est souvent le signe d'un bon équilibre, surtout avec un rendement brut de 6,3 % pour les appartements.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé à 6,3 %
- Accessibilité via gare RER et TGV à 2 km
- Confort de services très élevé (ICS 8,1/10)
− Points d'attention
- Correction des prix en 2024 : -2,4 %
- Accessibilité financière faible (IAI 2,3/10)
Notre verdict
Investir ici suppose de viser la rentabilité nette et non brute, en misant sur un appartement récent et bien situé. À éviter si vous cherchez une plus-value rapide ou si votre trésorerie ne supporte pas une taxe foncière élevée.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Montigny-le-Bretonneux
- Rendement brut locatif : 6,3 % pour les appartements.
- Rendement net estimé à 4,0 % après charges et taxe foncière.
- Loyer moyen de 19,7 €/m² pour un appartement.
- Taux de logements vacants très bas, à 3,8 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Montigny-le-Bretonneux
Est-il rentable d'investir à Montigny-le-Bretonneux ?
Oui, sous conditions. Le rendement brut des appartements atteint 6,3%, mais le net chute à ~4% après charges. La taxe foncière à 34,25% est un point d'attention crucial.
Quel rendement locatif attendre ?
Pour un appartement, comptez un loyer médian de 19,7 €/m²/mois, menant à un rendement brut de 6,3%. Le rendement net estimé est d'environ 4,0%, après déduction des frais et taxes.
Quels sont les risques principaux ?
La vacance locative (3,8% de logements vacants), une taxe foncière parmi les plus élevées du département (34,25%), et une dépendance à l'économie locale du bassin d'emploi.
Vous envisagez d'investir à Montigny-le-Bretonneux ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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