Avec des rendements bruts autour de 4 %, le marché locatif de Remire-Montjoly n'offre pas une rentabilité exceptionnelle, mais présente une certaine stabilité portée par la démographie. Néanmoins, l'investisseur doit composer avec des charges spécifiques, comme une taxe foncière élevée à 56,2 %, et un parc locatif jeune où la rénovation énergétique est moins urgente (seulement 11,6 % de passoires).
Indices immobiliers de Remire-Montjoly
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché est dynamique et porté par une forte demande d'achat.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché est dynamique et porté par une forte demande d'achat.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée. Le loyer couvre partiellement la mensualité, le rendement net est faible après charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée. Le loyer couvre partiellement la mensualité, le rendement net est faible après charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique immobilière faible. Le marché locatif est essentiellement annuel, peu porté par la saisonnalité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique immobilière faible. Le marché locatif est essentiellement annuel, peu porté par la saisonnalité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Remire-Montjoly ?
Investir à Remire-Montjoly en 2026 relève d'une stratégie de plus-value plus que de rendement locatif pur. Le rendement brut de 4,1 % pour les appartements, qui se réduit à environ 2,2 % net après charges (dont une taxe foncière à 56,2 %), est modeste. Il suppose un apport personnel conséquent ou une capacité à supporter un effort mensuel net important, le loyer ne couvrant qu'une partie de la mensualité.
Le risque principal est celui d'un essoufflement après la hausse spectaculaire de 2024. L'écart de prix avec Kourou (118 % plus cher) interroge sur la marge de progression restante. Par ailleurs, le parc étant récent, le risque lié aux passoires thermiques est contenu (11,6 % de classes F/G), mais la loi climat impose néanmoins des travaux de rénovation à moyen terme pour une partie du stock.
La dynamique démographique (+6 % en 5 ans) et les nombreux projets de construction neuve (1 889 logements autorisés en 5 ans) soutiennent la demande structurelle. Toutefois, l'investisseur devra sélectionner rigoureusement son bien, en privilégiant les secteurs bien connectés et les typologies adaptées à la demande locale (T3/T4 familiaux). La vigilance sur les zones à risque inondation (PPRI actifs) est également impérative pour l'assurabilité du bien.
Profil locatif à Remire-Montjoly
La demande locative est principalement alimentée par une population jeune (âge médian de 34,3 ans) et des ménages actifs, attirés par la qualité de vie et les nombreux équipements de la commune. Le taux de chômage local (17,6 %) modère toutefois le pouvoir d'achat d'une partie des locataires potentiels. La clientèle est plutôt orientée résidence principale de longue durée, avec peu de saisonnalité touristique marquée (seulement 3 hébergements touristiques).
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, avec des loyers estimés à 17,6 €/m²/mois, offrent un rendement brut légèrement supérieur (4,1 %) aux maisons (4,0 %). Le petit format (médiane de 53 m² pour les appartements) correspond à la demande des jeunes actifs ou des petites familles. Le neuf, qui représente une part importante du parc, attire les locataires mais implique un prix d'acquisition plus élevé, comprimant la rentabilité.
Quelles zones cibler à Remire-Montjoly ?
La localisation est clé. Les zones les mieux équipées et les plus proches du littoral ou du centre-bourg concentrent la demande et justifient des loyers au m² plus élevés. La proximité des 26 établissements scolaires, des commerces et des axes de transport structure l'attractivité locative. Les programmes neufs en développement peuvent présenter un potentiel de plus-value, mais surveillez le rythme des constructions pour éviter la sur-offre.
Performance énergétique du parc à Remire-Montjoly
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 43 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Remire-Montjoly: classe C en tête, 11,6 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique moyenne (classe C, 188 kWh/m²/an) est relativement bonne pour un parc récent. Cependant, le taux de passoires thermiques (11,6 % en F/G) reste une donnée à vérifier à l'achat. Ces logements seront progressivement interdits à la location (loi Climat). Pour un investisseur, acquérir une passoire implique des travaux de rénovation énergétique substantiels et urgents pour rester dans la légalité, ce qui impacte la rentabilité.
Construction neuve à Remire-Montjoly (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 889 logements ont été autorisés à à Remire-Montjoly, +22 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance à la construction neuve est très positive (+22 % d'autorisations sur 5 ans), avec 1889 logements programmés. Ce volume important répond à une demande croissante et confirme l'attractivité résidentielle de la commune. Cela pourrait à moyen terme modérer la pression sur les prix de l'ancien en offrant des alternatives. Pour un acheteur, le neuf représente une option avec une performance énergétique souvent meilleure, mais à un prix au m² qui suit la tendance haussière du marché.
Fourchettes de loyers à Remire-Montjoly
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Remire-Montjoly
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute d'environ 2 points par rapport au brut. La taxe foncière, indexée à 56,2 % du taux communal, est un poste lourd. S'y ajoutent les charges de copropriété, fréquentes dans un parc de logements collectifs jeune (42,6 % post-2006), la gestion locative et une provision pour travaux. La vacance locative, avec un taux de logements vacants de 6,8 %, n'est pas négligeable. Un calcul réaliste doit intégrer ces coûts pour évaluer la rentabilité cash-flow.
Calculateur de rendement à Remire-Montjoly
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Remire-Montjoly ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Remire-Montjoly
Pour un appartement type de 53 m² (d'après le prix total médian), l'investissement se chiffre autour de 270 000 €. Avec un loyer moyen de 17,6 €/m², cela génère environ 933 € mensuels, soit un rendement brut de 4,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe près de 2,2 %. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, l'effort résiduel mensuel serait d'environ 200 € à combler.
Erreurs à éviter quand on investit à Remire-Montjoly
- Oublier la taxe foncière, très élevée localement à 56,2 %.
- Négliger les coûts de climatisation et d'entretien sous ce climat.
- Surestimer les loyers sans vérifier la réalité du marché.
- Ne pas consulter les règles du PPR pour le bien loué.
Le saviez-vous ?
- 43,1 % de la population a moins de 30 ans, un marché jeune.
- La commune compte 15 monuments historiques protégés.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 24,5 % par an.
Risques à connaître avant d'investir à Remire-Montjoly
Le risque de vacance locative est réel dans un marché étroit. Il faut intégrer un taux de vacance prudentiel d'au moins 8 % dans le calcul de rentabilité. La taxe foncière élevée (56,2 %) grève significativement le rendement net. Enfin, certains quartiers sont soumis à des Plans de Prévention des Risques (PPRI) inondation, pouvant impacter l'assurabilité et l'attractivité du bien.
Simulation financière — appartement type 53 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Le calcul de l'effort résiduel est crucial à Remire-Montjoly. Si votre mensualité de crédit dépasse le loyer perçu, vous devez combler ce trou chaque mois. Sur une base de rendement brut d'environ 4 %, cet effort peut être significatif, surtout avec des taux d'emprunt élevés. Un effort résiduel trop important grève la rentabilité réelle et la trésorerie. Pour un investissement viable, visez une simulation où le loyer couvre au moins 80 % de la mensualité, ce qui implique un apport conséquent dans ce marché au m² élevé.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Hausse de 65,6 % des prix en 2024
- Indice d'attractivité territoriale très élevé
- Parc de logements récent (43 % post-2006)
− Points d'attention
- Rendement locatif net faible (environ 2,2 %)
- Opportunité locative modérée (IOL 3,9/10)
Notre verdict
Investir ici suppose d'accepter une rentabilité modeste (environ 2,2 % net) et de privilégier la sécurité d'un marché démographiquement porteur. Ciblez les petits appartements bien situés pour limiter le risque de vacance. À éviter si vous recherchez une forte rentabilité cash-flow ou si vous n'êtes pas prêt à gérer un bien à distance.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Remire-Montjoly
- Rendement brut locatif autour de 4,0 %-4,1 %.
- Rendement net divisé par deux, environ 2,1 %.
- Taxe foncière élevée, à 56,2 % du taux de base.
- Seulement 2,4 % de résidences secondaires, marché locatif essentiel.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Remire-Montjoly
Est-il rentable d'investir à Remire-Montjoly ?
La rentabilité brute est d'environ 4 %, mais le rendement net, après déduction de la taxe foncière élevée (56,2 %), des frais de gestion et d'une provision pour vacance, tombe autour de 2,1 % à 2,2 %. C'est un rendement de confort plus que de spéculation.
Quel type de bien privilégier pour la location à Remire-Montjoly ?
Privilégiez les appartements de 2-3 pièces (surface médiane 53 m²), adaptés à la demande des jeunes actifs et des petites familles. Leur rendement brut estimé (4,1 %) est légèrement supérieur à celui des maisons, et leur ticket d'entrée est plus accessible.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (taux structurel de 6,8 %), le poids de la taxe foncière, et l'exposition à des risques naturels (inondations) dans certains secteurs couverts par un PPR, ce qui peut compliquer l'assurance.
Vous envisagez d'investir à Remire-Montjoly ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Remire-Montjoly
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.