4 angles pour comprendre le marché immobilier à Kourou
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
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Faut-il investir à Kourou en 2026 ?
Ville-porte du Centre Spatial Guyanais, Kourou bénéficie d'une économie singulière et d'un équipement en services exceptionnel pour la Guyane. Cette attractivité structurelle soutient un marché immobilier résilient, mais la fragilité de l'emploi local et le déclin démographique imposent une lecture nuancée de son potentiel investisseur.
Avec un indice d'attractivité territoriale de 6,7/10, la ville de Kourou se positionne parmi les communes les plus dynamiques de Guyane, supportant un marché immobilier robuste malgré un contexte économique fragile.
Verdict
➤ Réservé aux investisseurs locatifs patients, Kourou offre un rendement correct mais exige une sélection rigoureuse du bien et une acceptation du risque local.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 8,2 % pour les maisons
- ✓ Correction récente des prix : point d'entrée potentiel
- ✓ Demande locative solide (IOL 6,2/10)
- ⚠ Déclin démographique : -3,8 % sur 10 ans
- ⚠ Taux de chômage élevé : 26,1 %
- ⚠ Effort de rénovation nécessaire (parc ancien)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Plus chère que 75 % des communes françaises en raison de son contexte ultra-marin
- Première ville du département pour l'équipement en services (ICS 9,1/10)
- Prix au mètres carré inférieur de 55 % à Remire-Montjoly, la ville la plus chère de Guyane
Analyse du marché immobilier à Kourou
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 8,4 %.
Indices immobiliers de Kourou
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est actif, la négociation serrée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est actif, la négociation serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,2/10) : la demande locative est structurellement soutenue, favorisant les investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,2/10) : la demande locative est structurellement soutenue, favorisant les investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (5,2/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière pure, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (5,2/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière pure, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2652,9 — Percentile dept : 56/100 - Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
-
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 67/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,5 — Percentile dept : 38/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 75/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 64,7 — Percentile dept : 91/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 67/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,5 — Percentile dept : 38/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2652,9 — Percentile dept : 44/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 67/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 62/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 25/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Kourou : cadre de vie et logement
Acheter à Kourou, c'est opter pour une ville guyanaise au cadre de vie unique, marquée par la présence du centre spatial. Avec un prix médian de 2 404 €/m², l'accession à la propriété y est plus abordable que dans certaines communes côtières voisines. La ville, étendue sur 2 285 km², offre un environnement naturel préservé mais impose des distances. Son tissu équipé, avec 929 équipements recensés par l'INSEE, assure les services de base malgré un score numérique très faible (5/100).
Tout savoir pour acheter et vivre à KourouInvestir à Kourou : passer à l'action
Les données DVF révèlent un potentiel locatif réel, mais la fenêtre d'opportunité à Kourou est étroite et dépend d'une parfaite connaissance des quartiers et du parc. Transformer cette analyse en investissement viable exige l'expertise d'un professionnel ancré localement.
Ces chiffres posent un diagnostic, mais un bon investissement à Kourou se joue sur le terrain et dans la sélection du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Kourou
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Kourou ?
Le prix médian global à Kourou est de 2 404 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en moyenne 2 369 €/m² et les appartements 3 416 €/m², selon les dernières transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir en location à Kourou ?
Le rendement locatif brut est élevé (8,2% pour les maisons) et la demande locative solide (IOL 6,2/10). Cependant, le taux de chômage local élevé et la forte taxe foncière imposent une sélection rigoureuse du bien et une stratégie de moyen terme.
Kourou est-elle plus chère que les villes voisines ?
Non, Kourou est bien moins chère que Remire-Montjoly (-125%) et légèrement plus chère que Macouria (+18%). Cet écart important avec la commune la plus prisée du département représente un effet de levier intéressant.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Kourou ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,5% pour les appartements et 8,2% pour les maisons. Après déduction des charges locales (taxe foncière élevée, gestion, vacance), le rendement net estimé tombe à environ 2,3% et 3,4% respectivement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Kourou ?
Les principaux risques sont économiques (chômage à 26,1%), démographiques (déclin de la population) et environnementaux (inondations, radon). Il est essentiel de vérifier si le bien est situé en zone à risque (PPRI) et de budgétiser les travaux de rénovation éventuels.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Remire-Montjoly (+125 %) est colossal, tandis que Kourou n'est que 18 % plus chère que Macouria : un effet de levier intéressant pour capter une demande locative similaire à un prix d'entrée bien plus contenu.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Kourou.
Communes limitrophes de Kourou
Kourou est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Kourou ressort à 2 389 € (source DVF, 110 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Guyane.
Le prix médian de Kourou gagne +7,0 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 614 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +4,1 %.
Le marché de Kourou est dominé par les maisons individuelles — 77,3 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 414 €/m² pour 93 m² en surface médiane.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,7 € (appartements) et 16,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,4 % pour un appartement (8,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Kourou (6,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 145 logements autorisés sur 2021-2025, dont 35 commencés.
Le marché immobilier de Kourou s'interprète dans un contexte plus large — Kourou est une commune du territoire guyanais, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en plaine, à 35 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.