Dans un marché verdunois en baisse de 5,9 %, connaître la valeur précise de son bien est l'étape décisive pour une vente réussie.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Verdun en chiffres
Le marché immobilier à Verdun
À Verdun, le prix médian global s'établit à 1 753 €/m², mais la dispersion est forte : 25 % des biens se vendent sous 1 184 €/m² et 25 % au-dessus de 2 793 €/m². Cette variation s'explique par la typologie (maison/appartement), l'état (8,3 % de passoires), la localisation et la proximité des services comme la gare (0,9 km). Les données DVF 2024 montrent que les appartements (59 m² de surface médiane) représentent 64 % des 340 transactions annuelles. La présence de 12,7 % de logements vacants impose une estimation réaliste pour éviter une mise en prix trop haute.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien dans un marché d'acheteur conduit à une stagnation et une dépréciation perçue. Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros. Seules les données de vente réelles (DVF), croisées avec les spécificités locales comme la taxe foncière (48,23 %) ou la classe énergétique dominante (C), permettent d'établir un juste prix. L'estimation doit intégrer la dynamique démographique déclinante et l'offre nouvelle (+136 % d'autorisations de construire), deux facteurs de pression à la baisse.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Verdun ?
À Verdun, trois facteurs créent de la valeur au-delà du prix au m² : la performance énergétique (DPE), la proximité des 191 commerces et services du centre, et l'exposition/étage pour les appartements avec vue dégagée. Un jardin ou un terrain agrandit significativement le prix d'une maison. À l'inverse, un bien mal orienté, nécessitant des travaux lourds ou situé en rez-de-chaussée sans intimité subit une décote. L'état général prime sur l'année de construction dans ce parc ancien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CA du Grand Verdun intègre des paramètres invisibles sur les plateformes : l'attractivité d'une rue précise, l'évolution des prix dans les copropriétés, l'état réel des parties communes. Il ajuste l'estimation selon la demande du moment pour une tranche d'âge (ex : pour les 33,4 % de moins de 30 ans). Son réseau permet aussi de présenter le bien à des acheteurs sérieux, accélérant la vente et sécurisant le prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix moyen sans pondérer par l'état.
- Ignorer la baisse des prix sur un an (-5,9 %).
- Négliger l'impact d'un mauvais DPE sur la valorisation.
- Oublier la concurrence de 349 logements neufs autorisés.
Le saviez-vous ?
- Verdun compte 23 monuments historiques protégés.
- 91,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian des habitants est de 45,1 ans.
À retenir avant d'estimer votre bien à Verdun
- Marché en correction (-5,9 % sur un an).
- Facteur valeur clé : performance énergétique (DPE).
- 21,1 % du parc construit avant 1945.
- Offre neuve en hausse de 136 % sur 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Verdun
Comment estimer gratuitement son bien immobilier à Verdun ?
Utilisez un outil en ligne qui croise les données DVF (prix au m² par type de bien) avec les caractéristiques de votre logement (surface, année de construction, état).
Quel est le prix moyen d'un appartement à Verdun ?
Le prix médian des appartements est de 1 867 €/m², pour une surface typique de 59 m², soit un budget médian d'environ 110 000 € (source DVF 2024).
Pourquoi faire appel à un expert pour estimer à Verdun ?
Un expert local connaît les micro-marchés (centre, périphérie) et l'impact précis du DPE ou des risques (PPRI) sur la valorisation, éléments cruciaux dans une ville où les prix varient du simple au double.