Le marché immobilier de Villiers-Le-Bel affiche un prix médian de 2 435 €/m² selon les données DVF (Demandes de valeurs foncières) 2024, en baisse de -5,6 % sur un an. Cette commune du Val-d'Oise, peuplée de plus de 30 000 habitants, enregistre 158 transactions annuelles. Le marché est majoritairement porté par les appartements (113 ventes), qui structurent l'offre dans un parc locatif social important (55 %).
Comment se porte le marché immobilier à Villiers-le-Bel
La baisse des prix de -5,6 % en un an place Villiers-Le-Bel dans une phase de correction. Le marché est polarisé : la fourchette interquartile large (1 892 – 3 488 €/m²) révèle une forte dispersion des valeurs. Les appartements, à 2 240 €/m², sont nettement plus abordables que les maisons (3 066 €/m²). Comparé aux communes voisines comme Deuil-La-Barre (4 275 €/m²) ou Ermont (4 444 €/m²), le prix au m² reste attractif. La dynamique démographique (+7,2 % en 5 ans) pourrait à terme soutenir la demande.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 5,6 % sur un an, une correction significative dans un contexte de remontée des taux. Cette baisse affecte probablement davantage les biens les plus chers ou en mauvaise état. Sur cinq ans, la tendance a pu être haussière, mais le marché actuel marque une pause. Pour un vendeur, cela signifie accepter des prix plus bas qu'il y a deux ans. Pour un acheteur, c'est une opportunité de négocier, surtout sur les biens qui restent longtemps en vente. Le timing est crucial : acheter maintenant peut permettre de profiter de prix ajustés, avant une éventuelle reprise si les taux baissent.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Villiers-le-Bel
Les appartements représentent 71 % des 158 transactions annuelles (surface médiane 60 m²). Les maisons, plus rares (20,5 % du parc), concentrent 28 % des ventes. Le taux de propriétaires (29,6 %) est faible, signe d'un marché locatif prépondérant. Les acquéreurs sont probablement des primo-accédants ou des investisseurs attirés par les prix inférieurs à la moyenne départementale. Le parc est relativement récent, avec 11,7 % des logements construits après 2006.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est favorable aux acheteurs, avec une baisse des prix et un volume de transactions modéré. Le taux de logements vacants (5,6 %) et la part de résidences secondaires (0,9 %) indiquent une liquidité moyenne. La vente d'une maison (45 ventes/an) peut être plus longue que celle d'un appartement. L'offre neuve est en retrait (tendance -22 % sur 5 ans), ce qui pourrait limiter la future offre. La taxe foncière, à 46,65 %, est un élément à intégrer dans le budget.
Dernières ventes enregistrées à Villiers-le-Bel
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Villiers-le-Bel
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Villiers-le-Bel
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Villiers-le-Bel
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Villiers-le-Bel (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 649 logements ont été autorisés à à Villiers-le-Bel, -22 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La dynamique de construction neuve ralentit. Sur les cinq dernières années, 649 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse (-22 % par rapport à la période précédente). Seulement 74 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement suggère une consolidation du marché plutôt qu'une sur-offre à venir. Cela peut maintenir une certaine tension sur l'ancien, notamment pour les biens bien situés. Pour un acheteur, le neuf représente une option limitée, tandis que pour un investisseur, la faible addition de stock neuf peut protéger la valeur locative du parc existant.
Quand acheter ou vendre ?
À Villiers-le-Bel, le marché suit le rythme francilien. La meilleure période pour vendre est souvent le printemps (mars-juin), quand les visites sont plus nombreuses. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être actif avant la trêve hivernale. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs pressés. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut motiver certains propriétaires à vendre avant l'été. La commune n'étant pas une destination touristique, il n'y a pas d'afflux saisonnier influençant les prix.
Le saviez-vous ?
- L'aéroport du Bourget n'est qu'à 5,7 km à vol d'oiseau.
- La commune compte trois monuments historiques protégés.
- Seulement 0,9 % des logements sont des résidences secondaires.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Villiers-le-Bel
- Prix médian en baisse de 5,6 % sur un an (DVF 2024).
- Écart de prix : 3 066 €/m² pour une maison, 2 240 €/m² pour un appart.
- Rendement locatif brut élevé pour les appartements : 10,0 %.
- Coût d'un bien type : 134 400 € (appart) ou 245 280 € (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Villiers-le-Bel
Quel est le prix au m² à Villiers-Le-Bel ?
Le prix médian global est de 2 435 €/m² (DVF 2024). Les appartements se négocient autour de 2 240 €/m² et les maisons à 3 066 €/m², pour des surfaces médianes de 60 m² et 80 m² respectivement.
Le prix immobilier à Villiers-Le-Bel est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de -5,6 % sur un an. Cette correction suit une phase de croissance démographique (+10 % en 10 ans) et place la commune dans une zone de prix plus accessible que ses voisines.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
La fourchette centrale (Q1–Q3) est de 1 892 à 3 488 €/m². 25 % des biens se vendent sous 1 892 €/m² et 25 % au-dessus de 3 488 €/m², reflétant une forte hétérogénéité de l'habitat.
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