01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 024 logements dont 7 297 résidences principales, 187 résidences secondaires et 539 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 297 | 90,9 % |
| Résidences secondaires | 187 | 2,3 % |
| Logements vacants | 539 | 6,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 8 024 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 628 | 8,7 % |
| 1919-1945 | 1 395 | 19,3 % |
| 1946-1970 | 2 256 | 31,3 % |
| 1971-1990 | 1 439 | 19,9 % |
| 1991-2005 | 783 | 10,9 % |
| 2006-2019 | 714 | 9,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (10 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 655 | 9,0 % |
| 2 pièces | 1 189 | 16,3 % |
| 3 pièces | 1 855 | 25,4 % |
| 4 pièces | 1 381 | 18,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 217 | 30,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (30 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 094 | 7 473 | 8 024 |
| Rés. principales | 6 555 | 6 884 | 7 297 |
| Rés. secondaires | 97 | 111 | 187 |
| Vacants | 441 | 478 | 539 |
À Sceaux (9 km, 20 884 hab.), la part de propriétaires s'élève à 45,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 636 | 63,5 % |
| Locataires (privé) | 1 713 | 23,5 % |
| Locataires HLM | 805 | 11,0 % |
| Logés gratuitement | 143 | 2,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 63,5 % de propriétaires occupants, 34,5 % de locataires et 11 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 982 | 68,3 % |
| Fioul | 302 | 4,1 % |
| Électricité | 1 927 | 26,4 % |
| Gaz bouteille | 28 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 59 | 0,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 68 % au gaz de ville, 26 % pour électricité, 4 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 864 |
| 2 à 4 ans | 1 624 |
| 5 à 9 ans | 1 344 |
| 10 ans ou plus | 3 465 |
| Total ménages | 7 297 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 957 |
| Sous-occupation modérée | 1 812 |
| Sous-occupation accentuée | 1 123 |
| Suroccupation modérée | 835 |
| Suroccupation accentuée | 23 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 577 | 21,6 % |
| 1 voiture | 4 120 | 56,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 599 | 21,9 % |
Équipement automobile des ménages: 22 % sans voiture, 56 % avec une voiture et 22 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 60,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 052 | 5 685 | 112 | 255 |
| 1975 | 6 226 | 5 887 | 76 | 263 |
| 1982 | 6 072 | 5 673 | 99 | 300 |
| 1990 | 6 507 | 6 032 | 151 | 324 |
| 1999 | 6 914 | 6 313 | 174 | 427 |
| 2006 | 7 148 | 6 681 | 89 | 377 |
| 2011 | 7 094 | 6 555 | 97 | 441 |
| 2016 | 7 473 | 6 884 | 111 | 478 |
| 2022 | 8 024 | 7 297 | 187 | 539 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 6 052 à 8 024 logements, soit +33 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 521 | 571 | 552 | 704 | 687 | 363 |
| Dont vacants > 2 ans | 52 | 76 | 59 | 59 | 80 | 135 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,1 % |
| Classe B | 18 | 0,5 % |
| Classe C | 1 084 | 31,0 % |
| Classe D | 1 037 | 29,7 % |
| Classe E | 715 | 20,5 % |
| Classe F | 393 | 11,2 % |
| Classe G | 246 | 7,0 % |
Le graphique décompose les 3 495 diagnostics par étiquette énergétique: 31 % en C, 32 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 221 | 6,3 % |
| Classe B | 516 | 14,8 % |
| Classe C | 985 | 28,2 % |
| Classe D | 719 | 20,6 % |
| Classe E | 593 | 17,0 % |
| Classe F | 351 | 10,0 % |
| Classe G | 110 | 3,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (28 %), 49 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 320 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 270 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 153 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 179 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 149 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 320 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 107 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 2 |
| Classe B | 9 | 9 |
| Classe C | 75 | 1 009 |
| Classe D | 144 | 893 |
| Classe E | 123 | 592 |
| Classe F | 129 | 264 |
| Classe G | 75 | 171 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (290 kWh/m²/an) et appartements en classe C (225).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 251 |
| T2 | 267 |
| T3 | 356 |
| T4 | 180 |
| T5+ | 38 |
Faut-il investir à Viroflay en 2026 ?
Viroflay, commune dense des Yvelines integree a Versailles Grand Parc, beneficie d'une desserte ferroviaire exceptionnelle et d'une demographie dynamique (+5,1 % en 5 ans). Son marche immobilier, historiquement eleve, traverse une phase de repositionnement. Analyse des opportunites pour 2026.
Entre correction recente et positionnement strategique en petite couronne parisienne, Viroflay offre un point d'entree a 5 938 €/m² pour un marche a la liquidite prouvee.
Verdict
➤ Investir ici releve d'une strategie de plus-value a moyen terme, en profitant d'un leger repli pour acquerir un bien bien connecte.
Points clés
- ✓ Correction de -3,9 % depuis 2020
- ✓ Rendement locatif brut de 5,0 % sur les appartements
- ✓ Attractivite territoriale elevee (7,2/10)
- ⚠ Accessibilite tres faible (1,4/10)
- ⚠ Parc ancien : 28 % d'avant 1945
- ⚠ Construction neuve en net ralentissement
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 5 938 €/m², Viroflay depasse de plus de 100 % la moyenne nationale.
- Son prix au m² est superieur de plus de 40 % a la mediane departementale des Yvelines.
- Son rendement locatif brut de 5,0 % surpasse celui de la plupart des grandes metropoles regionales.
Analyse du marché immobilier à Viroflay
Le marché de Viroflay est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Viroflay
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression tres elevee (7,8/10) : le marche est tendu, les biens se vendent rapidement.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression tres elevee (7,8/10) : le marche est tendu, les biens se vendent rapidement.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilite faible (1,4/10) : les prix sont hors de portee de la plupart des menages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilite faible (1,4/10) : les prix sont hors de portee de la plupart des menages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunite locative moderee (5/10) : la demande locative existe sans etre speculative.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunite locative moderee (5/10) : la demande locative existe sans etre speculative.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,8/10) : peu d'effet saisonnier, marche locatif annualise.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,8/10) : peu d'effet saisonnier, marche locatif annualise.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 6122,7 — Percentile dept : 94/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 92/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 31/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 69/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5745,7 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 8/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 57,8 — Percentile dept : 18/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 28/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 36,5 — Percentile dept : 84/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 31/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 69/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 6122,7 — Percentile dept : 6/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 31/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 63/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5745,7 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Viroflay : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 5,0 % pour les appartements, Viroflay se situe dans la moyenne haute des marchés franciliens accessibles en train. Ce rendement, néanmoins amputé par une taxe foncière élevée à 34,36 %, offre une rentabilité nette estimée autour de 3,2 %, après déduction des frais de gestion et de vacance locative. L'indice d'opportunité locative modéré (5/10) indique une demande locative régulière, portée par la desserte RER et la présence de services, sans engendrer de surchauffe spéculative.
L'investissement locatif classique est ici surtout pertinenent pour les profils recherchant une plus-value à moyen terme, plutôt qu'un cash-flow immédiat très élevé. La faible accessibilité (IAI à 1,4/10) montre que le marché est principalement tiré par des acheteurs extérieurs, ce qui peut limiter la liquidité à la revente sur certains segments. La stratégie gagnante consistera à cibler les biens bien rénovés (classe DPE C dominante) et proches de la gare, pour capter la demande d'actifs mobiles.
Le ralentissement marqué de la construction neuve (-51 % de permis sur cinq ans) réduit le risque de concurrence par de nouvelles offres et peut soutenir la valeur du parc ancien. Cependant, l'investisseur doit avoir en tête le coût potentiel des travaux de rénovation énergétique pour se mettre en conformité avec la loi Climat et Résilience, qui concernera encore une part non négligeable du parc.
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Données du marché immobilier à Viroflay
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median de 5 938 €/m² enregistre en 2024, d'apres les donnees DVF, represente une correction de 3,9 % par rapport au niveau de 2020. Cette baisse moderée contraste avec la forte appréciation observée dans d'autres communes de la proche couronne, positionnant Viroflay comme un marché potentiellement sous-évalué. La fourchette des prix est relativement resserrée, avec 50% des transactions comprises entre 5 152 et 7 161 €/m², signe d'une certaine homogénéité du parc vendu.
L'écart de prix entre maisons et appartements, de l'ordre de 35 %, est significatif et s'explique par la rareté du foncier individuel dans cette commune dense. Toutefois, le segment des appartements, majoritaire, bénéficie d'une liquidité bien supérieure, avec 140 ventes contre 43 pour les maisons l'an dernier. Cette dynamique est directement liée à la proximité de la gare Viroflay Rive Gauche, à moins de 10 minutes à pied du centre, un atout décisif pour les actifs franciliens.
La composition du parc, avec près d'un tiers de logements datant d'avant 1945, confère un cachet certain mais implique aussi une vigilance accrue sur l'état des biens et leur performance énergétique. Selon les diagnostics collectés, 18,2 % des logements sont encore classés F ou G, un risque réglementaire et financier à intégrer dans tout projet d'acquisition.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Viroflay Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Viroflay revele une phase de consolidation. Apres un pic a 6 176 €/m² en 2020, le prix median a entame une baisse reguliere jusqu'en 2023 (-4,5 %), avant une legere remontee a 5 769 €/m² en 2024. Cette tendance contraste avec la forte hausse observee dans certaines communes voisines, suggerant un repositionnement du marche local. Pour un acheteur en 2026, cette stabilisation relative peut etre percue comme une fenetre d'opportunite, dans un contexte national encore incertain. La divergence entre maisons (+7 675 €/m²) et appartements (5 265 €/m²) souligne un marche a deux vitesses, ou le segment individuel reste tres porte.
Évolution du marché immobilier de Viroflay
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 5 769 €/m² de prix médian pour 197 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -3,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 193 ventes ont ete enregistrees a Viroflay, un volume en baisse de 24 % par rapport a 2023, indiquant un ralentissement de l'activite. Le marche est tres largement domine par les appartements (140 ventes contre 43 pour les maisons), reflet d'un parc locatif important. La surface mediane vendue est de 56 m² pour les appartements et 97 m² pour les maisons, dessinant un profil d'acheteurs varies, des investisseurs aux familles. Cette liquidite preservee, combinee a une fourchette de prix serree, caracterise un marche mature et relativement previsible.
Répartition des ventes
28,9 % de maisons et 71,1 % d'appartements parmi les 197 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 28,9 % de maisons et 71,1 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 197 | 57 | 140 |
| Prix médian/m² | 5 769 € | 7 675 € | 5 265 € |
| Prix moyen/m² | 6 962 € | ||
| Surface médiane | – | 104 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 297 | 6 000 € |
| 2022 | 258 | 6 082 € |
| 2023 | 239 | 5 835 € |
| 2024 | 179 | 5 877 € |
| 2025 | 197 | 5 769 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Viroflay marque un net ralentissement. Seulement 31 logements ont ete autorises en 2024, et la tendance sur cinq ans affiche une baisse de 51 % par rapport au quinquennat precedent. Ce reflux de l'offre neuve peut soutenir les prix de l'ancien a moyen terme, dans une commune ou la pression demographique reste positive. Neanmoins, cela denote aussi des contraintes foncieres fortes sur un territoire de seulement 3 km². Pour l'investisseur, cela signifie une faible risque de sur-offre immediate, mais aussi des opportunites limitees dans le neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 3 282 logements ont été autorisés et 2 626 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 80 %.
Vacance longue durée à Viroflay
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Viroflay (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 306 logements autorisés à à Viroflay, dont 53 en 2025 (-62 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Viroflay
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Viroflay
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage d'un rendement brut de 5,0 % à un rendement net approximatif de 3,2 % pour un appartement s'explique par des charges réelles et souvent sous-estimées. La taxe foncière, notable à Viroflay avec un taux de 34,36 % sur le bâti, en est le premier poste. Il faut y ajouter les frais de gestion locative, les éventuels travaux (18,2 % du parc est en passoire F/G), ainsi que les charges de copropriété dans un tissu où les appartements dominent. La vacance locative, bien que faible, doit aussi être provisionnée.
Performance énergétique du parc à Viroflay
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 495 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Viroflay: la classe C domine, 18,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante C à Viroflay (234 kWh/m²/an) est un atout. Elle place le parc au-dessus de la moyenne nationale, limitant le risque de décote à court terme. Néanmoins, 18,2 % des logements sont encore classés F ou G. Ces « passoires » sont concernées par les interdictions de location à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Pour un acheteur, ce chiffre constitue un signal clair : vérifier le DPE est impératif, et prévoir un budget rénovation pour les biens les moins performants.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui représentent le cœur du marché locatif avec un loyer moyen de 23,7 €/m²/mois. Les studios peuvent intéresser les étudiants des pôles voisins, mais l'offre est limitée. Les maisons, avec un loyer de 23,9 €/m²/mois, ciblent un public plus aisé mais offrent un rendement brut plus faible (3,7%). Méfiez-vous de l'ancien très énergivore : 28% du parc est antérieur à 1945. Le neuf, seulement 9,9% du parc, est rare.
Quelles zones cibler à Viroflay ?
La localisation est cruciale. Les secteurs proches de la gare Rive Gauche et du centre-bourg, bien pourvus en commerces (64) et services (188), sont les plus prisés. La périphérie, plus pavillonnaire, convient aux investissements familiaux. Aucune zone en fort développement n'est identifiée, la construction neuve ayant chuté de 51% sur les 5 dernières années, limitant les opportunités en VEFA. La présence de deux monuments historiques peut générer un attrait patrimonial marginal.
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Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Viroflay
Le risque de vacance locative (6,7% de logements vacants) est modéré mais réel, amplifié par une taxe foncière élevée (34,36%). La dépendance à l'économie francilienne expose à une certaine saisonnalité des départs. Le risque réglementaire est substantiel : près d'un logement sur cinq est une passoire thermique (DPE F/G), exigeant des travaux de rénovation avant 2028 pour rester louable. Enfin, le risque de cavités souterraines (PPR actif) peut compliquer l'assurance et la revente.
Erreurs à éviter quand on investit à Viroflay
- Négliger la taxe foncière, élevée à 34,36 % sur le bâti.
- Omettre de vérifier le DPE, 18,2 % du parc est en F/G.
- Surévaluer les loyers face à une offre concurrente dense.
- Oublier de provisionner pour des travaux dans l'ancien (28 % du parc est antérieur à 1945).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier viroflaysien suit un rythme classique francilien. La reprise post-été, de septembre à octobre, est traditionnellement une période active, portée par les projets familiaux avant la rentrée scolaire. Le printemps (mars-avril) est aussi dynamique. La fin d'année peut être propice à des négociations, certains vendeurs souhaitant conclure avant janvier. Notons que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année.
Le saviez-vous ?
- Viroflay est la 1ère commune de sa catégorie pour la densité de population.
- La commune dispose de 436 équipements pour 17 237 habitants.
- 99 % du territoire est couvert par la fibre optique.
S'installer à Viroflay : cadre de vie et logement
S'installer à Viroflay, c'est opter pour le calme d'une ville à échelle humaine tout en conservant un accès direct au cœur de Paris en une vingtaine de minutes via la gare Viroflay Rive Gauche. La commune, bien dotée avec 436 équipements recensés par l'INSEE, assure une autonomie quotidienne avec ses commerces, services et établissements scolaires. Le taux de chômage bas (6,7 %) et un revenu médian confortable (36 100 €) dessinent un territoire économiquement sain et attractif pour les familles.
Le parc de logements, majoritairement composé d'appartements, offre une diversité de styles allant de l'ancien au récent. La connectivité numérique y est excellente (fibre à 99 %), répondant aux besoins des télétravailleurs. Avec seulement 2,3 % de résidences secondaires et un indice de vieillissement équilibré (124,2), Viroflay présente un profil démographique actif et ancré, loin des phénomènes de vacance saisonnière que connaissent certains territoires.
Carte du marché immobilier à Viroflay
Viroflay et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Viroflay
Avec une température moyenne annuelle de 11,7 °C et 654 mm de précipitations, le climat de Viroflay est doux et relativement préservé des extrêmes. Ce profil, typique du bassin parisien, convient à une population active recherchant un cadre de vie agréable sans contraintes météorologiques majeures. La douceur des hivers et la modération des étés cadrent avec un mode de vie urbain et actif, proche des transports. Ce climat est un atout pour les familles et les actifs qui valorisent la régularité des saisons.
À qui s'adresse Viroflay ?
La ville s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles disposant d'un double revenu, attirés par les écoles et la tranquillité. Les primo-accédants peuvent tenter leur chance sur les petits appartements, mais l'effort d'accession est important (8,8 ans de revenu médian pour un appartement type). Les retraités (22,7% des habitants) y trouvent également un cadre sécurisé et bien desservi. L'indice de vieillissement de 124,2 indique une population légèrement plus âgée que la moyenne nationale.
Avantages et limites à Viroflay
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire exceptionnelle (Paris en 15 min)
- Cadre de vie paisible avec de nombreux équipements (436)
- Parc immobilier de qualité énergétique moyenne (DPE C dominant)
- Dynamisme démographique (+5,1% en 5 ans)
- Connectivité numérique optimale (fibre 99%, 5G)
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (5 745 hab./km²)
- Prix d'entrée élevé, surtout pour les maisons
- Présence d'un risque naturel (cavités souterraines)
Composition du parc immobilier à Viroflay
8 024 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (31,8 %) et collectif (68,2 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Viroflay, à 31,8 % de maisons et 63,5 % de propriétaires, indique un marché ancré, mature et familial. Le faible taux de résidences secondaires (2,3 %) confirme que l'immobilier y est avant tout un outil de résidence principale, signe de stabilité. Le taux de logements vacants, à 6,7 %, est légèrement inférieur à la moyenne nationale, ce qui limite le risque de sur- offre. Ce marché est historiquement porté par une demande de propriétaires occupants, renforcée par la proximité de la gare Rive Gauche (0,1 km).
Ancienneté du parc à Viroflay
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 215 logements).
- Avant 1919 8,7 % 628 logts
- 1919-1945 19,3 % 1 395 logts
- 1946-1970 31,3 % 2 256 logts
- 1971-1990 19,9 % 1 439 logts
- 1991-2005 10,9 % 783 logts
- 2006-2019 9,9 % 714 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Viroflay
436 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Viroflay
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque sismique est classé très faible et le radon faible. Le principal PPR actif concerne les cavités souterraines (R111.3), héritage de l'histoire du sous-sol francilien. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés, souvent liés à des épisodes de sécheresse/réhydratation des sols argileux. Cela implique, pour tout projet d'acquisition, une étude de sol préalable (G5) et une vigilance accrue sur l'état des fondations des maisons individuelles. Ces contraintes sont gérées mais nécessitent une expertise technique.
Cas pratique : un achat type à Viroflay
Acquérir une maison médiane de 97 m² à Viroflay représente un budget de 745 057 € hors frais. Cela équivaut à environ 20,6 années du revenu médian local (36 100 €). Avec un apport de 10 % et un emprunt sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 3 700 €. Un budget accessible principalement aux foyers bi-actifs cadres, profil majoritaire dans cette commune.
Erreurs à éviter quand on achète à Viroflay
- Se fier à la seule moyenne au m², très variable selon les quartiers.
- Oublier l'étude de sol (G5) pour une maison, en zone à cavités souterraines.
- Minimiser l'impact d'un DPE F ou G sur la future revente.
- Négliger les frais de notaire, significatifs sur des biens à ce prix.
Points clés à retenir à Viroflay
- Prix médian au m² à 5 938 €, en hausse de 0,7 % sur un an.
- Rendement brut locatif des appartements à 5,0 %.
- Climat doux (11,7 °C de moyenne) et très bien desservi (gare à 0,1 km).
- Écart marqué entre appartements (5 265 €/m²) et maisons (7 675 €/m²).
- Taxe foncière sur le bâti à 34,36 %, à intégrer au calcul net.
- Parc immobilier stable avec 63,5 % de propriétaires occupants.
- La rareté du foncier freine la construction neuve (-51 %).
- Prix total médian d'une maison : 745 057 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Viroflay ?
À Viroflay, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa localisation. La proximité de la gare Rive Gauche (moins de 10 minutes à pied) peut ajouter une prime de 5 à 10 %. Pour les maisons, la surface du terrain et son exposition sont cruciales. Pour les appartements, l'étage et la vue priment. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec 18,2 % du parc en F/G. Enfin, la proximité des 10 établissements scolaires et des 64 commerces est un atout majeur pour les familles, qui forment le cœur de la demande.
Estimation indicative d'une maison à Viroflay
Pour une maison de 104 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
599 976 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Sous-évaluer votre bien vous prive d'une partie de votre capital, notamment dans une commune où le prix médian a progressé de 0,7%. À l'inverse, une surévaluation prolonge inutilement la mise en vente, d'autant que le taux de vacance (6,7%) indique un marché où l'offre trouve preneur mais sans surenchère. Une expertise basée sur les données DVF actualisées et une connaissance fine des micro-quartiers (centre vs périphérie) vous permet de fixer un prix de vente juste, attractif et réaliste, aligné sur la valeur perçue par les acheteurs actifs sur Viroflay.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local saisit les micro-marchés de Viroflay : la différence de valorisation entre un appartement rue de Versailles et une maison près du parc, l'impact d'une vue dégagée ou d'un DPE défaillant. Les outils automatiques, basés sur des moyennes, ne captent pas ces nuances. Un expert intègre aussi l'état réel du bien, les défauts à valoriser en négociation, et connaît le profil des acheteurs sérieux, souvent des cadres de la CA Versailles Grand Parc. Son estimation est un argument pour attirer des offres solides, au juste prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec des biens non similaires (parc mixte maisons/apparts).
- Ne pas actualiser avec les dernières ventes DVF 2024.
- Oublier de valoriser la proximité immédiate de la gare Rive Gauche.
- Sous-estimer la décote d'un bien mal isolé (classe F/G).
Investir à Viroflay : passer à l'action
Les donnees DVF et INSEE offrent une photographie, mais la reussite d'un investissement se joue sur la selection du bien et la negociation. Notre reseau d'experts du secteur peut vous aider a identifier la perle rare et a transformer cette analyse en operation concrete.
Ces chiffres tracent une tendance, mais votre projet depend du bien precis et de son secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Viroflay
Quel est le prix moyen au m² a Viroflay ?
En 2024, le prix median etait de 5 938 €/m², avec un prix moyen legèrement superieur a 7 051 €/m². Pour un appartement type de 56 m², il faut compter environ 318 000 €.
Viroflay est-elle plus chere que ses voisines ?
Son prix est inferieur de 27 % a celui de Chaville et de 42 % a Sceaux, mais superieur de 5 % a Marly-Le-Roi. Viroflay se positionne donc comme une alternative plus accessible dans l'ouest parisien.
Est-ce le bon moment pour acheter a Viroflay ?
Le marche a connu une legere baisse depuis 2020, offrant un point d'entree potentiellement interessant en 2026 pour un investissement a moyen ou long terme, notamment pour les biens bien places.
Quel rendement locatif peut-on esperer ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est estime a 5,0 %, ce qui correspond a un loyer median de 23,7 €/m²/mois. Le rendement net est d'environ 3,2 % apres charges.
Quels sont les quartiers a privilegier ?
Les secteurs les plus recherches sont generalement ceux a proximite immediate de la gare Viroflay Rive Gauche et du centre-ville, pour leur commodite et leur attractivite locative assuree.
Marché immobilier des communes voisines
Viroflay presente un ecart de valorisation significatif avec ses voisines prestigieuses comme Garches (-58 %) ou Sceaux (-42 %), offrant un effet de levier interessant pour qui bete sur une convergence des prix a moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Viroflay.
Communes limitrophes de Viroflay
Viroflay est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Prix médian très élevé à Viroflay — 5 769 €/m² sur 197 transactions, un niveau qui dépasse largement la moyenne des Yvelines (3 804 €/m²). La commune figure parmi les 6 % les plus chères des Yvelines au mètre carré.
Repli du prix médian: -3,9 % entre 2021 et 2025 à Viroflay. Sur l'ensemble de la période, 1 170 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Viroflay: 7 675 €/m² pour les maisons (surface médiane 104 m²) et 5 265 €/m² pour les appartements (56 m²). Le bien médian (104 m² à 798 200 €) équivaut à 22,1 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 23,7 € (appartements) et 23,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 2,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 61 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 96 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Viroflay est une commune de la couronne périurbaine francilienne. La géographie joue son rôle: la commune est à 174 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.