Acheter à Aubergenville, c'est opter pour une petite ville active de plus de 12 700 habitants, à l'ouest de Paris. Avec un prix médian de 2 795 €/m², la commune offre un relatif accès à la propriété pour des budgets francsiliens modérés. La croissance démographique (+9,9 % en 10 ans) et l'âge médian jeune (36,6 ans) dessinent un territoire en mouvement, où la proximité de la gare (1,5 km) et la densité d'équipements (475 au total) structurent le quotidien.
Carte du marché immobilier à Aubergenville
Aubergenville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Aubergenville
5 347 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 922 maisons et 3 414 appartements à à Aubergenville.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier se compose à 36 % de maisons individuelles. La propriété est majoritaire (49,1 %), signe d'un ancrage résidentiel fort. Seulement 0,8 % de résidences secondaires, ce qui limite la spéculation saisonnière. En revanche, les logements sociaux représentent 34 % du parc, une part importante qui peut modérer la hausse des loyers dans le privé. Le taux de vacance de 3,4 % indique une demande soutenue, sans pénurie excessive. Un marché équilibré, plutôt stable, adapté aux primo-accédants.
Évolution démographique à Aubergenville
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Aubergenville
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Aubergenville
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 22,2 %
- Employés 20,5 %
- Professions intermédiaires 18,3 %
- Autres sans activité professionnelle 14,9 %
- Ouvriers 14,5 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,1 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Aubergenville
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Aubergenville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 026 logements).
- Avant 1919 2,2 % 112 logts
- 1919-1945 4,7 % 235 logts
- 1946-1970 40,0 % 2 010 logts
- 1971-1990 33,3 % 1 673 logts
- 1991-2005 11,2 % 561 logts
- 2006-2019 8,6 % 434 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Aubergenville
475 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Aubergenville
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Aubergenville
Pour une maison de 89 m² à Aubergenville, le prix médian est de 287 915 €. Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 259 123 € sur 20 ans à 4 % génère une mensualité d'environ 1 570 €. Cela représente 82 % du revenu médian local mensuel (1 923 €), un effort important. Il faudrait un revenu bimodal ou un apport plus conséquent pour que le projet soit viable. Les frais de notaire (environ 8 %) ajoutent 23 033 € à l'investissement initial.
Erreurs à éviter quand on achète à Aubergenville
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre
- Négliger le PPRI inondation (9 arrêtés)
- Surévaluer sa capacité d'emprunt
- Ignorer les frais de notaire (8 %)
Le saviez-vous ?
- Aubergenville compte 1 monument historique protégé.
- 97,1 % des logements sont couverts par la fibre.
- La dette communale s'élève à 317 € par habitant.
Performance énergétique du parc à Aubergenville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 954 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Aubergenville: classe E en tête, 8,3 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local affiche une classe énergétique dominante E, avec une consommation moyenne de 243 kWh/m²/an. Seulement 8,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de louer les passoires F et G dès 2025, puis les E en 2034. Pour un acheteur, vérifier le DPE est crucial : un bien classé E devra probablement être rénové d'ici une décennie, avec un coût estimé à 20 000 à 50 000 € pour atteindre la classe C.
Risques naturels et géorisques à Aubergenville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 Inondations PPRN Approuvé approuvé le 02/11/1992
- R111.3 Cavités souterraines PPRN Approuvé approuvé le 05/08/1986
- PPRI de la Seine et de l'Oise PPRN Approuvé approuvé le 30/06/2007
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Aubergenville est exposée à un risque d'inondation (PPRI de la Seine et de l'Oise), historiquement attesté par neuf arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Les cavités souterraines sont recensées mais localisées. Pour tout achat, consultez le plan de prévention des risques (PPRI) qui peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. Ces risques sont maîtrisés mais peuvent affecter l'assurabilité et la valeur du bien à long terme.
Cadre de vie à Aubergenville
Le climat est tempéré, avec une moyenne annuelle de 11,7 °C et 631 mm de pluie. L'environnement urbain est dense (1 414 hab/km²) mais la commune conserve 36 % de maisons individuelles. L'accessibilité est un atout : la gare d'Aubergenville-Élisabethville est à 1,5 km, reliant Paris Saint-Lazare, et l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux à 34,6 km. Les services sont nombreux pour une ville de cette taille : 12 établissements scolaires, 105 équipements de santé et 193 services. La fibre est déployée à 97,1 %. Un point de vigilance : la commune est soumise à un PPRI (inondations) et compte 9 arrêtés catastrophes naturelles historiques.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 66 m², comptez environ 126 500 € (1 917 €/m²). Une maison de 89 m² médians requiert un budget proche de 288 000 € (3 235 €/m²). Les délais de vente ne sont pas anormalement longs sur un marché équilibré, d'autant que le volume de transactions (106 en 2024) est significatif. Attention, les prix peuvent varier du simple au double selon la localisation et l'état du bien, la fourchette allant de 1 869 à 3 374 €/m².
À qui s'adresse Aubergenville ?
Aubergenville s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles aux budgets contraints, attirés par la taille de la ville et ses services. Les acheteurs recherchant une maison individuelle sans s'éloigner totalement de l'agglomération parisienne y trouveront aussi une opportunité, à condition d'accepter un parc souvent ancien (seulement 8,6 % de constructions post-2006) et une performance énergétique moyenne (classe E dominante).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux communes voisines (ex : 3 789 €/m² à Villepreux)
- Dynamisme démographique avec +9,9 % d'habitants en 10 ans
- Accès transports : gare TGV à 1,5 km pour Paris
- Équipements et services nombreux (475 au total)
- Connectivité très haut débit et fibre excellente (97,1 %)
− À prendre en compte
- Performance énergétique moyenne du parc (classe E dominante)
- Exposition à un risque d'inondation (PPRI de la Seine et de l'Oise)
- Taux de chômage local élevé (13,8 %)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Aubergenville est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Aubergenville
- Climat doux : 11,7°C de moyenne, 631 mm de pluie
- 36 % de maisons, 49,1 % de propriétaires
- 475 équipements dont 102 commerces et 12 écoles
- Gare à 1,5 km, TGV Paris à 35,5 km
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Aubergenville
Quel budget pour acheter un appartement à Aubergenville ?
Un appartement type de 66 m² coûte environ 126 500 €, avec un prix médian de 1 917 €/m². Les prix démarrent autour de 1 869 €/m² pour le quart le moins cher.
Aubergenville est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville compte 12 établissements scolaires, 40,8 % de moins de 30 ans et 36 % de maisons. Son dynamisme et ses services conviennent aux familles, malgré un revenu médian local modeste (23 070 €).
Quels sont les points noirs à connaître avant d'acheter ?
Il faut vérifier l'exposition aux inondations (PPRI actif), l'état du DPE (classe E dominante) et savoir que le taux de chômage local est de 13,8 %, reflétant une fragilité économique.
Vous envisagez d'acheter à Aubergenville ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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