Le coût médian du m² à Baie-Mahault (3 007 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +7,9 % par rapport dans le Guadeloupe. Entre 1 914 et 4 283 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Baie-Mahault présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Le marché de Baie-Mahault connaît une hausse prononcée: +93,1 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 1 162 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -11,4 %.
La ventilation des ventes associe 65,2 % de maisons et 34,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix.
Loyers observés à Baie-Mahault: 17,0 €/m²/mois pour un appartement, 19,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,9 % pour un appartement (8,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2020 et 2024, 708 logements autorisés au permis de construire à Baie-Mahault — un rythme moyen de 142 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Côté contexte, Baie-Mahault est dans le maillage des communes des Caraïbes françaises, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: dans un relief de plaine, à 18 m d'altitude en moyenne.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Baie-Mahault
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Baie-Mahault en chiffres
Faut-il investir à Baie-Mahault en 2026 ?
Pôle économique et logistique majeur de la Guadeloupe au sein de Cap Excellence, Baie-Mahault présente un paradoxe immobilier. Une attractivité et des services très bien notés contrastent avec un marché en correction et un tissu économique local marqué par un chômage élevé. Quel potentiel réel pour un investisseur en 2026 ?
Avec une attractivité territoriale classée dans le top 20 % du département, Baie-Mahault cache un marché immobilier en pleine correction, offrant un point d'entrée décalé.
Verdict
➤ Un marché réservé aux investisseurs capables de porter un effort de rénovation, avec un horizon long terme pour compenser la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Correction de -11,4 % en 2024
- ✓ Rendement brut maisons à 8,6 %
- ✓ Attractivité et services très bien notés
- ⚠ 36,4 % de passoires thermiques (F/G)
- ⚠ Taux de chômage local élevé (17,7 %)
- ⚠ Pression touristique immobilière faible
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de 25 % à la moyenne nationale estimée.
- Plus accessible que les communes balnéaires voisines, avec un écart allant jusqu'à -28 %.
- Un rendement locatif brut nettement supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Baie-Mahault
Indices immobiliers de Baie-Mahault
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression immobilière modérée (5,3/10) indique un marché ni tendu ni atone, laissant de la marge pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression immobilière modérée (5,3/10) indique un marché ni tendu ni atone, laissant de la marge pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5/10) suggère une demande locative réelle mais dépendante de l'économie régionale.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5/10) suggère une demande locative réelle mais dépendante de l'économie régionale.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière très faible (0,9/10) écarte toute stratégie de location saisonnière classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière très faible (0,9/10) écarte toute stratégie de location saisonnière classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Baie-Mahault : cadre de vie et logement
Acheter à Baie-Mahault, c'est opter pour la centralité économique de la Guadeloupe, à l'ombre des bananiers et sous un climat tropical (26,7°C de moyenne). Cette ville active, siège de la zone industrielle de Jarry, mêle activité et résidentiel. Le marché, en baisse (-11,4 %), ouvre des opportunités pour les acheteurs, mais impose une vigilance accrue sur l'état du bâti et l'exposition aux risques.
Tout savoir pour acheter et vivre à Baie-MahaultInvestir à Baie-Mahault : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux pose un diagnostic, mais ne suffit pas. À Baie-Mahault, la sélection du quartier, l'état du bien et la compréhension des dynamiques de voisinage sont décisifs. Une expertise locale est indispensable pour transformer cette analyse en opportunité concrète.
Ces chiffres tracent une carte, mais le bon investissement se trouve à l'intersection des données et de la connaissance micro-locale.
Déterminez la valeur réelle de votre bien à Baie-Mahault grâce à l'analyse fine des 178 transactions DVF 2024.
- Analyse basée sur les ventes réelles de 2024
- Projection selon la dynamique locale récente
- Mise en relation avec un expert du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Baie-Mahault
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Baie-Mahault
Quel est le prix du mètre carré à Baie-Mahault ?
En 2024, le prix médian du mètre carré à Baie-Mahault était de 3 007 €. La moitié des ventes se sont situées entre 1 914 € et 4 283 €/m², montrant une grande dispersion selon l'état et la localisation du bien.
Le marché immobilier baisse-t-il à Baie-Mahault ?
Oui, les prix médians ont connu une correction de -11,4 % en 2024, après avoir plus que doublé entre 2020 et 2023. Cette baisse récente marque un retournement après une période de forte hausse.
Baie-Mahault est-elle plus chère que Le Gosier ?
Non, Baie-Mahault est significativement moins chère. En 2024, son prix médian (3 007 €/m²) était inférieur de 19 % à celui du Gosier (3 583 €/m²), malgré une attractivité territoriale comparable.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Baie-Mahault ?
Le rendement locatif brut est estimé à 8,6 % pour les maisons et 5,9 % pour les appartements. Ces taux élevés sont à pondérer avec la taxe foncière locale et la part importante de logements énergivores.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Baie-Mahault ?
Les principaux risques sont la forte sismicité, la présence de passoires thermiques (36,4 % du parc), un taux de chômage élevé (17,7 %) et la taxe foncière, l'une des plus fortes de Guadeloupe à 45,93 %.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Sainte-Anne affiche un prix au m² supérieur de 28 %, Baie-Mahault propose un effet de levier bien plus fort pour des indicateurs économiques et d'équipements comparables, révélant un écart de valorisation à surveiller.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Baie-Mahault.
Communes limitrophes de Baie-Mahault
Baie-Mahault est entourée de 2 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :