Le marché immobilier de Baie-Mahault affiche un prix médian de 3 007 €/m², tiré par 178 transactions annuelles. Cette ville principale de Guadeloupe, avec ses 30 924 habitants, présente un parc composé à 65,1 % de maisons. Le contexte est marqué par une baisse des prix de -11,4 % sur un an, une donnée clé à intégrer pour toute estimation ou projet d'achat.
Comment se porte le marché immobilier à Baie-Mahault
Selon les données DVF 2024, le marché est en correction, avec une baisse annuelle de -11,4 %. La fourchette de prix est large, de 1 914 à 4 283 €/m², reflétant une diversité de biens et d'états. Les maisons, majoritaires (116 ventes), se négocient à 2 744 €/m² pour 82 m² médians, tandis que les appartements (62 ventes) atteignent 3 457 €/m². Cette tendance baissière, couplée à un taux de logements vacants de 8,5 %, suggère un marché qui bascule en faveur des acheteurs, leur accordant un pouvoir de négociation accru.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction des prix à -11,4 % sur un an suit une période de forte hausse. Cela indique un marché qui se réajuste, possiblement sous l'effet du durcissement du crédit et des risques naturels. Pour un vendeur, c'est le signal d'une nécessité d'estimation précise et réaliste. Pour un acheteur, cela peut ouvrir des opportunités de négociation, surtout sur les biens anciens ou énergivores, dans une commune qui reste le poumon économique de la Guadeloupe.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Baie-Mahault
Les maisons individuelles dominent les transactions (65 % du parc), captant une large part des acheteurs, souvent des ménages locaux. Les appartements, plus chers au m², représentent un segment plus restreint. La part des résidences secondaires est marginale (1,3 %), indiquant un marché porté par la demande de résidence principale. Les acquéreurs sont probablement des primo-accédants ou des familles, attirés par la centralité de la commune au sein de Cap Excellence.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec une baisse des prix et un volume modeste de transactions, le marché est clairement orienté vers les acheteurs. La vente n'est plus aussi facile qu'en période de hausse. Toutefois, l'offre neuve se raréfie (-25 % d'autorisations sur 5 ans), ce qui pourrait, à terme, soutenir les valeurs. Pour un vendeur, une estimation précise et réaliste, alignée sur la baisse récente, est indispensable pour conclure dans des délais raisonnables.
Dernières ventes enregistrées à Baie-Mahault
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Baie-Mahault
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Baie-Mahault
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Baie-Mahault
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Baie-Mahault (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 708 logements ont été autorisés à à Baie-Mahault, -25 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La dynamique de construction neuve montre un net ralentissement : 708 logements autorisés sur 5 ans, mais avec une tendance à -25 % par rapport à la période précédente. Seulement 145 logements sont prévus en 2024. Cela suggère une prudence des promoteurs et pourrait, à moyen terme, limiter l'offre neuve et soutenir le marché de l'ancien, surtout si la demande locale reste stable avec un taux d'emploi de 60,8 %.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Baie-Mahault, moins touristique que le littoral, suit un cycle local. L'activité reprend souvent après la saison des pluies, de décembre à avril. La date de paiement de la taxe foncière (septembre) peut inciter certains vendeurs à conclure avant. Les acheteurs métropolitains sont plus actifs en hiver, profitant d'un décalage climatique pour visiter.
Le saviez-vous ?
- Baie-Mahault héberge la plus grande zone industrielle des Antilles (Jarry).
- Seulement 1,3 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune compte 2 monuments historiques protégés.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Baie-Mahault
- Prix médian en baisse de -11,4 % sur un an à 3007 €/m² (DVF 2024).
- Les maisons sont 20 % moins chères au m² (2744 €) que les appartements (3457 €).
- Un bien type coûte environ 197 000 € pour un appartement, 225 000 € pour une maison.
- La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,93 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Baie-Mahault
Quel est le prix au m² à Baie-Mahault ?
Le prix médian global à Baie-Mahault est de 3 007 €/m² selon DVF 2024. Il varie fortement selon le type de bien : comptez 2 744 €/m² pour une maison et 3 457 €/m² pour un appartement.
Le prix immobilier à Baie-Mahault est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est en baisse de -11,4 % sur un an. Cette correction, couplée à un taux de logements vacants de 8,5 %, indique un retournement de tendance après des années de forte croissance.
Combien de transactions immobilières à Baie-Mahault ?
178 transactions ont été enregistrées sur la dernière année, un volume modeste pour cette ville de 30 924 habitants. Cela traduit un marché peu liquide, où chaque négociation compte.
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