Acheter à Beauvais, c'est opter pour le dynamisme d'une préfecture de 55 550 habitants à moins d'une heure de Paris, avec un patrimoine riche (27 monuments historiques) et une offre de services étendue (2 403 équipements). Le marché immobilier, accessible (2 073 €/m²), attire surtout les primo-accédants et les jeunes familles, malgré un contexte économique local difficile (taux de chômage de 19,9 %).
Carte du marché immobilier à Beauvais
Beauvais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Beauvais
28 777 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Beauvais, composé à 32,6 % de maisons et 39 % de logements sociaux, présente un visage mixte. Le taux de propriétaires (35,1 %) est inférieur à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif actif. Un taux de vacance de 9,6 % suggère une rotation ou des biens moins attractifs. Ce mélange indique un marché diversifié, où l'acheteur typique peut être un primo-accédant visant une maison ou un investisseur ciblant un appartement locatif.
Évolution démographique à Beauvais
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Beauvais
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Beauvais
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 24,4 %
- Autres sans activité professionnelle 23,1 %
- Employés 16,5 %
- Ouvriers 14,3 %
- Professions intermédiaires 12,7 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,9 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,0 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Beauvais
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Beauvais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 25 436 logements).
- Avant 1919 8,1 % 2 070 logts
- 1919-1945 6,7 % 1 698 logts
- 1946-1970 34,3 % 8 726 logts
- 1971-1990 28,5 % 7 261 logts
- 1991-2005 12,0 % 3 054 logts
- 2006-2019 10,3 % 2 626 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Beauvais
2 403 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Beauvais
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Beauvais
Pour une maison de 80 m², le budget médian est de 176 800 € hors frais de notaire. Cela représente environ 9 années du revenu médian local (19 520 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 880 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Beauvais
- Se fier uniquement au prix au m² sans vérifier l'état du bien et son DPE.
- Négliger de consulter le plan de prévention des risques inondations (PPRi).
- Oublier de budgéter les travaux de rénovation énergétique sur une passoire.
- Ne pas explorer les différents quartiers, la valeur variant beaucoup.
Le saviez-vous ?
- Beauvais possède 27 monuments historiques protégés, dont la cathédrale.
- L'aéroport de Beauvais-Tillé n'est qu'à 3 km du centre-ville.
- La fibre couvre 95,8 % des logements, avec un score numérique de 9/100.
Performance énergétique du parc à Beauvais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 585 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc beauvaisien, avec une classe dominante C (191 kWh/m²/an), est relativement correcte. Cependant, 7,7 % des logements restent des passoires thermiques (classes F/G). Ces biens sont soumis à un risque réglementaire croissant : interdiction de location à partir de 2025 pour les plus énergivores (G) et échéances pour les classes F. C'est un critère décisif à vérifier avant tout achat.
Risques naturels et géorisques à Beauvais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Thérain aval PPRN Approuvé approuvé le 13/10/2005
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est exposée à deux risques naturels recensés, dont un PPRi (plan de prévention des risques inondation) sur le Thérain aval. La sismicité est très faible et le radon, faible. L'existence de 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, probablement liés aux inondations, implique une vigilance particulière sur la localisation du bien et la souscription d'une assurance adaptée. Consultez le zonage officiel.
Cadre de vie à Beauvais
Beauvais bénéficie d'un climat tempéré (11°C de moyenne) et d'une pluviométrie modérée (656 mm/an). La ville est un pôle de centralité bien équipé : 569 services de santé, 434 commerces et 95 établissements d'enseignement. La connectivité est un atout majeur avec une gare en centre-ville, un aéroport à 3 km (Beauvais-Tillé) et une couverture fibre à 95,8 %. Toutefois, deux risques naturels sont recensés, dont un plan de prévention des inondations (PPRi Thérain aval), à vérifier avant achat. L'indice de qualité de l'air est moyen (5.4/10).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 55 m², prévoyez environ 108 000 € (1 962 €/m²). Une maison de 80 m² demande un budget médian de 176 800 € (2 210 €/m²). Comptez 5,5 années de revenu médian local pour financer un appartement, et 9,1 ans pour une maison. Les délais de vente ne sont pas instantanés : avec un marché équilibré et un parc ancien parfois énergivore (classe DPE dominante C, 191 kWh/m²/an), une transaction bien préparée peut prendre de 2 à 6 mois.
À qui s'adresse Beauvais ?
Beauvais s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles (39,9 % de moins de 30 ans) en quête d'une ville animée et bien pourvue en services, sans les prix prohibitifs de l'Île-de-France. Les actifs travaillant dans l'aéronautique ou mobiles grâce au TGV (gare de Longueau à 52 km) y trouvent aussi leur compte. En revanche, les retraités en quête de calme absolu pourraient être gênés par l'animation du centre et la proximité de l'aéroport.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix immobilier accessible, 35 à 65 % moins cher que la proche banlieue parisienne.
- Ville bien équipée : 2 403 équipements (santé, commerces, sports) et 80 écoles.
- Dessertes multiples : gare centre-ville, aéroport à 3 km, et autoroute A16.
- Patrimoine historique riche avec 27 monuments protégés.
- Parc de logements relativement récent (10,3 % construits après 2006).
− À prendre en compte
- Contexte économique local fragile (taux de chômage de 19,9 %).
- Risques naturels : inondations (PPRi actif) et 14 arrêtés catastrophes naturelles historiques.
- Part importante de logements sociaux (39 %) pouvant influencer la perception des quartiers.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Beauvais est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Beauvais
- Climat tempéré : 11 °C de moyenne et 656 mm de pluie par an.
- Parc immobilier : 32,6 % de maisons, 39 % de logements sociaux.
- Seulement 7,7 % de passoires thermiques (F/G) dans le parc.
- Ville équipée : 2403 équipements et 434 commerces recensés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Beauvais
Quel budget pour acheter une maison à Beauvais ?
Le prix médian au m² pour une maison est de 2 210 €. Pour une surface médiane de 80 m², il faut prévoir un budget d'environ 176 800 €, hors frais de notaire.
Beauvais est-elle une ville agréable à vivre ?
Beauvais offre un cadre de vie complet avec de nombreux équipements (2 403 au total), un patrimoine historique et une bonne desserte transport. La vigilance s'impose sur certains quartiers et les zones inondables.
Beauvais est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville compte 80 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs et de loisirs. Le prix de l'immobilier permet d'accéder à une maison avec jardin, mais l'environnement économique local est tendu.
Vous envisagez d'acheter à Beauvais ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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