Beauvais présente un rendement brut attractif de 7,9 % pour les appartements, supérieur à la moyenne nationale. Néanmoins, le rendement net estimé chute à 4,1 % après déduction des charges (vacance locative, gestion, taxe foncière élevée à 58,53 %). Cette grande ville universitaire et préfecture offre une demande locative structurée, portée par ses 80 établissements scolaires et son taux de chômage de 19,9 %, mais impose une sélection rigoureuse du bien.
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Beauvais ?
Investir à Beauvais en 2026 cible prioritairement le rendement locatif annuel en appartement. Les données DVF 2024 sont formelles : avec un rendement brut de 7,9 % (environ 4,1 % net après charges), la performance dépasse celle de nombreux marchés franciliens saturés. La clé réside dans la sélection d'un bien économe, la part des passoires thermiques étant limitée à 7,7 % selon les derniers DPE, mais la taxe foncière élevée (58,53 %) rogne significativement la rentabilité nette.
La stratégie de plus-value apparaît plus risquée à court terme, compte tenu de la baisse démographique récente et du niveau de chômage. L'investisseur doit donc viser un horizon moyen à long terme, en misant sur la capacité de la ville, pôle de services majeur, à renouer avec la croissance. Le dynamisme des constructions neuves (+51 % d'autorisations) est un signal positif, mais il importe de ne pas surpayer un bien dans un environnement où l'offre pourrait s'accroître.
Attention enfin au profil locataire : la demande est réelle, mais son pouvoir d'achat est contraint par un revenu médian de 19 520 €. Privilégiez les studios et T2 bien situés, notamment à proximité des pôles d'emplois ou des transports, pour minimiser les risques de vacance et garantir une rentabilité optimale.
Profil locatif à Beauvais
La demande locative est principalement portée par trois publics : les étudiants (liés à l'enseignement supérieur et à l'aéroport à 3 km), les ménages modestes en attente d'accession (revenu médian local de 19 520 €) et, dans une moindre mesure, les employés du secteur aérien en mobilité courte durée. La part des résidences secondaires est infime (1,4 %), signe d'un marché locatif tourné vers la résidence principale.
Quels types de biens privilégier ?
Les petits appartements (studios, T2) de moins de 55 m², bien situés près du centre ou des axes de transport, sont les plus liquides et offrent les meilleurs rendements bruts. Attention au parc ancien : 14,8 % des logements datent d'avant 1945 et 7,7 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque réglementaire et financier majeur avec la loi Climat. Le neuf (10,3 % du parc post-2006) attire les investisseurs en loi Pinel mais peut souffrir d'une sur-offre.
Quelles zones cibler à Beauvais ?
Le centre-ville historique et les abords de la gare Beauvais (0,6 km) concentrent la demande étudiante et jeune active. Les quartiers pavillonnaires en périphérie attirent les familles mais avec des loyers au m² plus bas (12,2 €/m² pour les maisons). Les zones en développement, comme le secteur de l'aéroport Beauvais-Tillé, peuvent présenter un potentiel de valorisation, mais dépendent de la conjoncture aéronautique.
Performance énergétique du parc à Beauvais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 585 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc beauvaisien, avec une classe dominante C (191 kWh/m²/an), est relativement correcte. Cependant, 7,7 % des logements restent des passoires thermiques (classes F/G). Ces biens sont soumis à un risque réglementaire croissant : interdiction de location à partir de 2025 pour les plus énergivores (G) et échéances pour les classes F. C'est un critère décisif à vérifier avant tout achat.
Construction neuve à Beauvais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 1050 logements autorisés sur 5 ans, avec une tendance à la hausse (+51 %), indiquent une forte attractivité pour les promoteurs. Cette dynamique de construction neuve, concentrant 267 logements en 2024, répond à une demande et modernise le parc. Cela peut exercer une pression concurrentielle sur l'ancien non rénové, mais confirme aussi le potentiel démographique et économique de la ville à long terme.
Fourchettes de loyers à Beauvais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beauvais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut de 7,9 % au net d'environ 4,1 % pour un appartement illustre le poids des charges. La taxe foncière, élevée à 58,53 % à Beauvais, en est le premier poste. Il faut ajouter les frais de gestion (env. 5-8 % du loyer), les provisions pour travaux dans une copropriété, et une provision pour vacance locative, le taux de logements vacants étant de 9,6 %. Ce rendement net est votre indicateur de rentabilité réelle.
Calculateur de rendement à Beauvais
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Beauvais ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Beauvais
Pour un appartement de 55 m² (proche de la surface médiane), comptez environ 107 910 € à l'achat. Au loyer médian de 12,8 €/m², il générera 704 € par mois, soit un rendement brut de 7,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon votre financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Beauvais
- Négliger la taxe foncière élevée (58,53 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché local (12,8 €/m² en médian).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 9,6 %).
- Acheter sans vérifier le DPE, risquant l'interdiction de location.
Le saviez-vous ?
- Beauvais possède 27 monuments historiques protégés, dont la cathédrale.
- L'aéroport de Beauvais-Tillé n'est qu'à 3 km du centre-ville.
- La fibre couvre 95,8 % des logements, avec un score numérique de 9/100.
Risques à connaître avant d'investir à Beauvais
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 9,6 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage élevé) et la taxation (taxe foncière à 58,53 %) pèsent sur la rentabilité nette. Enfin, l'obsolescence énergétique est un vrai piège : près de 8 % du parc est classé F ou G, exigeant des travaux de rénovation coûteux pour rester louable à partir de 2025.
Simulation financière — appartement type 55 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit met en lumière l'effort résiduel, soit la différence entre la mensualité d'emprunt et le loyer perçu. À Beauvais, avec un loyer médian de 12,8 €/m² pour un appartement, un investisseur peut viser une rentabilité positive. Cette somme restant à votre charge chaque mois doit être intégrée à votre trésorerie. Elle est le coût réel de votre constitution de patrimoine, à pondérer avec la fiscalité et la plus-value à terme.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé : 7,9 %
- Correction récente : -2,5 % en 2024
- Attractivité territoriale très élevée (7,5/10)
− Points d'attention
- Fragilité économique : taux de chômage à 19,9 %
- Accessibilité locale très faible : IAI 1/10
Notre verdict
Investir ici exige de cibler les petits appartements rénovés (DPE A-C) en centre-ville pour capter la demande étudiante, en intégrant le coût de la taxe foncière dans son calcul de rentabilité. À éviter : les passoires thermiques et les biens mal desservis, sous peine de voir la vacance annuler le rendement apparent.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Beauvais
- Rendement brut attractif : 7,9 % pour les appartements.
- Rendement net ramené à ~4,1 % après charges et taxe foncière.
- Taux de vacance à considérer : 9,6 % des logements sont vacants.
- Loyer médian des appartements : 12,8 €/m²/mois.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Beauvais
Quel rendement locatif à Beauvais ?
Le rendement brut estimé est de 7,9 % pour les appartements et 6,6 % pour les maisons. Après charges (vacance, gestion, taxes), le net tombe à environ 4,1 % et 3,4 % respectivement.
Quel type de bien privilégier pour louer à Beauvais ?
Privilégiez les appartements de petite surface (studio, T2) bien isolés (DPE A à C) et proches du centre ou des transports. Ils correspondent à la demande étudiante et jeune active, majoritaire.
Quels sont les risques d'investir à Beauvais ?
Les risques principaux sont la vacance locative (9,6 % de logements vacants), la taxe foncière élevée (58,53 %) et la présence de passoires thermiques (7,7 % du parc) soumises à des interdictions de location.
Vous envisagez d'investir à Beauvais ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
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