Investir à Bully-Les-Mines offre un rendement brut théorique attractif sur les maisons (6,8 %), supérieur à celui des appartements (4,4 %). Cependant, le rendement net estimé chute à 3,4 % pour les maisons après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière). La commune, avec un taux de chômage de 16,3 % et un revenu médian de 19 080 €, présente une demande locative réelle mais peu solvable.
Indices immobiliers de Bully-les-Mines
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marche actif avec une pression de demande soutenue, favorable a une revente dans de bonnes conditions.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarche actif avec une pression de demande soutenue, favorable a une revente dans de bonnes conditions.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Tres faible accessibilite : les prix sont eloignes de la capacite d'achat locale, ce qui limite la demande a la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTres faible accessibilite : les prix sont eloignes de la capacite d'achat locale, ce qui limite la demande a la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative reelle, avec une demande locative solide pour les maisons, portee par une population locataire.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative reelle, avec une demande locative solide pour les maisons, portee par une population locataire.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Peu de pression touristique, le marche locatif est essentiellement annuel et familial.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePeu de pression touristique, le marche locatif est essentiellement annuel et familial.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Bully-les-Mines ?
Le principal atout est le rendement brut des maisons, a 6,8 %, tire par des loyers abordables (8,9 €/m²/mois) sur un parc ancien. Toutefois, la taxe fonciere elevee (62,92 %) et les charges de gestion rognent severement ce rendement, qui tombe autour de 3,4 % net. Il faut y ajouter le risque de vacance, dans une commune ou le taux de chomage atteint 16,3 %.
La part non negligeable de passoires thermiques (13,3 % classées F/G) represente un ecueil majeur. La loi Climat et Resilience imposera des travaux de renovation pour continuer a louer, un cout a anticiper absolument. Cibler des biens deja en classe D ou mieux devient une necessite economique, plus qu'une option.
La strategie la plus coherente est l'investissement locatif annuel en maison, avec un horizon moyen terme. La forte dynamique de construction neuve (278 logements autorises en 5 ans) pourrait, a terme, mettre sous pression les loyers de l'ancien non renove, renforcant l'imperatif de selection sur la performance energetique.
Profil locatif à Bully-les-Mines
La demande locative émane principalement de ménages modestes et de familles, attirés par des loyers accessibles. Les maisons sont plébiscitées. La part des moins de 30 ans (36,4 %) indique une population jeune, mais le vieillissement (26,1 % de 60 ans et plus) limite la rotation. Il n'y a pas de profil étudiant ou saisonnier significatif, la commune n'étant pas touristique et sans établissement supérieur.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les maisons individuelles, qui représentent 82,4 % du parc et offrent un meilleur rendement brut (6,8 %) et un loyer estimé à 8,9 €/m²/mois. Les appartements, minoritaires, ont un loyer plus élevé (10,7 €/m²) mais un rendement plus faible. Attention au parc ancien (26,5 % d'avant 1945) et aux passoires thermiques (13,3 % classées F/G), sources de travaux obligatoires.
Quelles zones cibler à Bully-les-Mines ?
Le centre-bourg, près de la gare de Bully-Grenay et des 49 commerces, est le plus attractif pour la location. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles. Aucune zone en développement majeur n'est identifiée, mais la construction neuve est en hausse (+170 % sur 5 ans), ce qui pourrait à terme accroître l'offre locative.
Performance énergétique du parc à Bully-les-Mines
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 317 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bully-les-Mines: classe D en tête, 13,3 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est D (216 kWh/m²/an), une performance moyenne. Cependant, 13,3 % des logements sont des passoires thermiques (étiquettes F et G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier concret. La loi Climat et Résilience interdit la location des passoires à partir de 2025 (G), 2028 (F) et impose une rénovation progressive. Acquérir un bien mal classé nécessite donc un plan de travaux et un budget conséquent, sous peine de voir sa valeur et sa capacité à être louée diminuer rapidement.
Construction neuve à Bully-les-Mines (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 278 logements ont été autorisés à à Bully-les-Mines, +170 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les cinq dernières années, 278 logements ont été autorisés à la construction, avec une accélération nette en 2024 (+170 % par rapport à la période précédente). Cette tendance vigoureuse témoigne d'une attractivité résidentielle confirmée pour la commune, portée par sa desserte en transports et ses équipements. Elle apporte du neuf performant énergétiquement dans un parc ancien. Cependant, cet afflux doit être absorbé par une demande solide, sous peine de modérer la tension sur les prix de l'ancien à moyen terme. C'est un signal à suivre pour les investisseurs et les vendeurs.
Fourchettes de loyers à Bully-les-Mines
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bully-les-Mines
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (62,92 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne tient pas compte des frais récurrents. À Bully-Les-Mines, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 62,92 %, un prélèvement significatif. Il faut également provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 8,2 %), les frais de gestion, les charges de copropriété pour les appartements, et surtout les travaux. La part non négligeable de passoires thermiques (13,3 %) dans le parc indique un risque de rénovation à anticiper. Ces éléments expliquent pourquoi le rendement net est souvent divisé par deux par rapport au brut.
Calculateur de rendement à Bully-les-Mines
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Bully-les-Mines ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Bully-les-Mines
Pour un appartement de 43 m² (surface médiane déduite du prix total), comptez environ 127 194 € à l'achat. Au loyer moyen de 10,7 €/m², cela génère 460 € par mois, soit un rendement brut de 4,4 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel peut devenir positif ou négatif selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Bully-les-Mines
- Négliger la taxe foncière, élevée à 62,92 %.
- Oublier de provisionner pour la rénovation des passoires thermiques.
- Surévaluer les loyers dans un marché où 48 % du parc est social.
- Ne pas vérifier les risques d'affaissement minier (PPR en vigueur).
Le saviez-vous ?
- Bully-Les-Mines compte 4 monuments historiques protégés.
- La commune a autorisé 278 logements neufs en 5 ans, en hausse de 170 %.
- 100 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Risques à connaître avant d'investir à Bully-les-Mines
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 8,2 %. La dépendance à l'économie locale fragile (taux de chômage élevé) rend les loyers sensibles aux conjonctures. La taxe foncière sur le bâti est de 62,92 % en 2024, pesant sur la rentabilité nette. Enfin, la future interdiction de louer les passoires thermiques (13,3 % du parc) impose des travaux de rénovation.
Simulation financière — appartement type 43 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit compare votre mensualité d'emprunt au loyer perçu possible. À Bully-Les-Mines, avec un prix médian de 127 194 € pour un appartement type, l'effort résiduel après encaissement du loyer dépendra fortement de votre taux d'emprunt. Compte tenu d'un loyer moyen de 10,7 €/m², un investisseur doit viser un bien correctement dimensionné pour que le loyer couvre une part substantielle de la mensualité, sachant que le taux d'emploi local de 58 % et un chômage à 16,3 % influencent la solvabilité des locataires. L'objectif est d'atteindre une trésorerie positive ou neutre sur le long terme.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif eleve pour les maisons
- Correction recente : point d'entree opportun
- Dynamique locative soutenue (IOL 5,7/10)
− Points d'attention
- Accessibilite tres faible pour les residents
- Parc vieillissant avec 13,3 % de passoires
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler une maison en bon état énergétique pour un rendement net modeste, en acceptant un risque de vacance et des charges foncières élevées. À éviter pour les recherchent une plus-value rapide, les prix étant en baisse.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Bully-les-Mines
- Rendement brut locatif maison : 6,8 %, appartement : 4,4 %.
- Taxe foncière élevée : taux de 62,92 % sur le bâti.
- Taux de vacance des logements : 8,2 % à intégrer au calcul.
- Parc locatif social important : 48 % des logements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Bully-les-Mines
Est-il rentable d'investir à Bully-les-Mines ?
Le rendement brut peut atteindre 6,8 % sur les maisons, mais le net tombe à 3,4 % après charges. La rentabilité est donc modérée et dépend de la maîtrise des coûts et de l'état du bien.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les maisons individuelles, avec un loyer estimé à 8,9 €/m²/mois et un rendement brut de 6,8 %. Elles représentent 82,4 % du parc et correspondent à la demande locale.
Quels sont les risques principaux ?
Vacance locative (8,2 % de logements vacants), travaux de rénovation énergétique (13,3 % de passoires) et taxe foncière élevée (62,92 %). Le marché locatif est dépendant de l'économie locale.
Vous envisagez d'investir à Bully-les-Mines ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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